「母から相続した実家、そろそろ売却を考えているけれど…税金のことが気になって、なかなか踏み出せない」
もしあなたがそんな悩みを抱えているなら、この記事はまさにあなたのために書かれたものです。
相続した不動産を売却する際、多くの方が直面するのが「税金」の問題です。譲渡所得税がいくらかかるのか、確定申告は自分でできるのか、それとも税理士に頼むべきなのか——。インターネットで調べれば調べるほど、専門用語が並び、「結局、自分のケースではどうなんだろう？」と混乱してしまうことも少なくありません。
特に、公務員や会社員として長年真面目に働いてこられた方にとって、「失敗したくない」「後から追徴課税なんて絶対に避けたい」という思いは強いはずです。定年を数年後に控え、「今のうちにスッキリ整理しておきたい」と考えている方も多いでしょう。
実は、不動産売却時の税金は想像以上に複雑で、自分で申告しようとすると思わぬ落とし穴にはまることがあります。一方で、税理士に相談することで、数十万円から数百万円もの節税効果が得られるケースも珍しくありません。
この記事では、不動産売却時に税理士に相談するメリット、費用感、相談の流れ、そして実際に相談した方の事例を、分かりやすくご紹介します。「相談したら必ず契約しないといけないの？」「費用はいくらかかるの？」といった疑問にも、丁寧にお答えします。
あなたの大切な資産を守り、安心して次のステージに進むための第一歩として、ぜひ最後までお読みください！
この記事を読むべき人
この記事は、以下のような方に特におすすめです。
- 相続した不動産の売却を検討している方
- 譲渡所得税の計算や確定申告に不安がある方
- 「失敗したくない」「損したくない」と考えている慎重派の方
- 公務員・会社員など、定年前に確実に整理したい方
- 税理士に相談すべきか迷っている方
もし一つでも当てはまるなら、この記事があなたの疑問や不安を解消する手助けになるはずです。
もくじ
不動産売却時の税金、自分でやると何が大変？
まず、不動産を売却した際にかかる税金について、基本的な仕組みを確認しておきましょう。
不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税」がかかります。この税金の計算は、一見シンプルに見えますが、実際には非常に複雑です。
譲渡所得税の計算式
譲渡所得税は、以下の式で計算されます。
譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除
そして、この譲渡所得に対して税率をかけたものが、実際に支払う税金です。
一見シンプルに見えますが、それぞれの項目には細かいルールがあり、正確に計算するのは簡単ではありません。
計算が複雑な理由
1. 取得費の把握が難しい
「取得費」とは、不動産を購入した際の価格や、購入時にかかった費用（仲介手数料、登記費用など）のことです。
しかし、相続した不動産の場合、被相続人（亡くなった親など）が購入した時期や金額が分からないケースが非常に多いのです。
- 購入時の契約書が見つからない
- 何十年も前の購入で、記録が残っていない
- 親が購入した際の詳細を知らない
このような場合、「概算取得費」として売却価格の5%しか認められないことがあり、結果として税金が高額になってしまいます。
2. 特別控除の適用判断が難しい
不動産売却時には、いくつかの特別控除が用意されています。代表的なものは以下の2つです。
- 居住用財産の3,000万円特別控除：自分が住んでいた家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
- 相続空き家の3,000万円特別控除：相続した空き家を一定の条件下で売却する場合、同じく最大3,000万円を控除できる
これらの特例を適用できれば、大幅な節税が可能です。しかし、適用要件が細かく、自分のケースが該当するかどうかの判断が非常に難しいのです。
例えば、相続空き家の特別控除を受けるには、以下のような条件があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
- 相続後、耐震リフォームまたは取り壊しを行うこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
これらの条件を正確に理解し、自分のケースに当てはめるのは、専門知識がないと困難です。
相続した不動産の売却について詳しく知りたい方は、トラブル回避！相続した家の売却前に知りたい情報を徹底解説もご覧ください。
3. 税率が所有期間によって変わる
譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって大きく異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
相続した不動産の場合、被相続人が取得した時点から計算するため、多くのケースで長期譲渡所得に該当しますが、この判断も正確に行う必要があります。
売却時にかかる税金について詳しくは、計算例あり！相続した不動産の売却にかかる税金を徹底解説！をご参照ください。
自分で申告した場合のリスク
このように複雑な計算を自分で行おうとすると、以下のようなリスクがあります。
1. 計算ミスによる過大納税
特例の適用漏れや取得費の計算ミスにより、本来払わなくてよい税金を払ってしまう可能性があります。
例えば、相続空き家の特別控除を知らずに申告してしまい、200万円近い税金を余分に払ってしまったケースもあります。
2. 過少申告による追徴課税
逆に、計算を誤って税金を少なく申告してしまうと、後から税務署の調査が入り、追徴課税や延滞税が発生するリスクがあります。
特に公務員や会社員の方にとって、税務署からの指摘は精神的にも大きな負担となります。
3. 膨大な時間と労力
確定申告書類の作成には、初めての方で数十時間かかることも珍しくありません。
- 税法の勉強
- 必要書類の収集
- 計算の確認
- 申告書の作成
- 税務署への提出
これらすべてを自分で行うのは、想像以上に大変な作業です。
4. 心理的な不安
「本当にこの計算で合っているのか？」「後から指摘されないか？」という不安を抱えたまま、申告後も数年間過ごすことになります。
税理士に相談すると、こんなメリットがある
では、税理士に相談することで、どのようなメリットが得られるのでしょうか。
1. 正確な税額計算
税理士は不動産税務の専門家です。複雑な計算を正確に行い、適用可能な控除や特例を漏れなく活用してくれます。
- 取得費が不明な場合の推定方法
- 特別控除の適用可否の判断
- 税率の正確な適用
これらを専門知識に基づいて行うため、計算ミスのリスクがほぼゼロになります。
2. 節税提案
税理士は、単に税額を計算するだけでなく、税負担を最小化するための戦略的なアドバイスも提供してくれます。
- 売却タイミングの最適化
- 譲渡方法の選択（一括売却か分割売却か）
- 特例適用のための具体的な手順
例えば、「今年売却するよりも、来年まで待った方が税金が安くなる」といったアドバイスを受けられることもあります。
3. 手続きの代行
税理士に依頼すれば、確定申告書の作成から提出、税務署対応まで一括でサポートしてもらえます。
あなたがやることは、必要書類を準備するだけ。面倒な書類作成や税務署とのやり取りは、すべて税理士が代行してくれます。
4. 安心感
何よりも大きいのが、「これで大丈夫」という専門家のお墨付きが得られることです。
「計算が合っているか不安」「後から指摘されないか心配」といった精神的な負担から解放されます。
特に、公務員や会社員として長年真面目に働いてこられた方にとって、「きちんとした対応をした」という証拠を残せることは、大きな安心材料になります。
5. 時間の節約
自分で調べる時間、書類を作る時間を大幅に削減できます。
その時間を、家族との時間や趣味に使うことができるのも、大きなメリットです。
6. リスク回避
税理士が申告を行うことで、追徴課税や延滞税のリスクを最小化できます。
万が一、税務署から問い合わせがあった場合も、税理士が対応してくれるため、安心です。
税理士相談が必要なケースとは？
「自分のケースは税理士に相談すべきなのか？」
これは多くの方が抱く疑問です。ここでは、税理士相談が特に必要なケースと、自分でできる可能性があるケースを整理してみましょう。
税理士相談を強くおすすめするケース
以下に一つでも当てはまる方は、税理士への相談を強くおすすめします。
1. 売却価格が1,000万円以上
売却価格が高額になるほど、税額も大きくなります。また、計算の複雑さも増すため、専門家のサポートが必要です。
2. 相続した不動産である
相続不動産は、取得費の把握や特例の適用判断が特に難しいため、税理士の専門知識が不可欠です。
3. 取得費が不明、または複雑な計算が必要
購入時の契約書が見つからない、何度も増改築を繰り返しているなど、取得費の計算が複雑な場合は、税理士に任せるのが安全です。
4. 特別控除の適用を検討している
3,000万円特別控除などの特例を適用したい場合、要件の確認や必要書類の準備が複雑なため、税理士のサポートが有効です。
5. 確定申告が初めて、または不安がある
不動産売却の確定申告は、通常の確定申告とは異なる専門知識が必要です。初めての方は、税理士に相談することで安心して進められます。
6. 絶対にミスしたくない（公務員・会社員など）
「失敗できない」「後からトラブルになりたくない」という方は、税理士に依頼することで確実性を担保できます。
自分でできる可能性があるケース
一方、以下のようなケースでは、自分で申告できる可能性もあります。
- 売却価格が少額（数百万円以下）
- 取得費が明確で計算がシンプル
- 確定申告の経験が豊富
- 時間に余裕があり、自分で調べることが苦にならない
ただし、この場合でも、初回相談だけでも税理士に依頼することで、「自分でやっても大丈夫か」の判断ができるため、おすすめです。
実際に税理士に相談した方の事例
ここでは、実際に税理士に相談した方の事例を3つご紹介します。あなたと似た状況の方がいるかもしれません。
事例1：公務員Aさん（57歳）のケース
状況
- 母親から相続した実家（築38年）を売却予定
- 売却予定価格：1,800万円
- 当初、自分で確定申告しようと考えていた
税理士に相談した結果
- 「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できることが判明
- 適用要件（耐震リフォームまたは取り壊し）を満たすための具体的な手順をアドバイス
- 結果：譲渡所得税が約200万円→0円に（控除適用により）
- 税理士報酬：15万円
Aさんの声
「自分で調べていたら、この特例の存在すら知らなかったと思います。200万円近く節税できて、妻にも『ちゃんと専門家に相談してよかったね』と言われました。費用以上の価値がありました」
事例2：会社員Bさん（52歳）のケース
状況
- 父親から相続したマンション（築25年）を売却
- 売却価格：3,500万円
- 取得費が不明（父が購入した際の書類が見つからない）
税理士に相談した結果
- 取得費不明の場合の「概算取得費（売却価格の5%）」ではなく、実額取得費を推定する方法を提案
- 登記簿謄本、当時の不動産価格データなどから取得費を約1,200万円と算定
- 結果：譲渡所得税が約450万円→約280万円に（約170万円の節税）
- 税理士報酬：20万円
Bさんの声
「取得費が分からないから諦めていましたが、税理士さんが色々な方法で調べてくれました。自分でやっていたら、概算取得費で計算して大損するところでした」
事例3：パート主婦Cさん（54歳）のケース
状況
- 母親から相続した実家（築40年）を売却
- 売却価格：1,200万円
- 不動産売却も確定申告も初めてで不安
税理士に相談した結果
- 売却から申告までの全体の流れを図解で説明
- 必要書類のチェックリストを提供
- 確定申告書の作成・提出を全て代行
- 結果：何も心配せず、スムーズに手続き完了
- 税理士報酬：12万円
Cさんの声
「最初は『税理士さんって敷居が高そう』と思っていましたが、とても丁寧に説明してくれて安心しました。自分で書類を作る自信がなかったので、全部お任せできて本当に助かりました」
これらの事例からも分かるように、税理士に相談することで、費用以上の節税効果や安心感が得られるケースが多いのです。
税理士相談の費用感と相談の流れ
「税理士に相談したいけれど、費用がいくらかかるのか分からない」
これは多くの方が抱く不安です。ここでは、税理士報酬の相場と、相談から申告完了までの流れを詳しく解説します。
税理士報酬の相場
不動産売却時の税理士報酬は、一般的に10万円〜30万円程度です。
ただし、以下の要因によって変動します。
- 売却価格：高額になるほど報酬も高くなる傾向
- 案件の複雑さ：取得費の推定が必要、特例適用の判断が難しいなど
- 特例適用の有無：特別控除を適用する場合、追加の調査や書類作成が必要
多くの税理士事務所では、初回相談時に明確な見積もりを提示してくれます。「後から追加費用が発生しないか」を事前に確認しておくと安心です。
また、節税効果を考えると、費用以上のメリットがあるケースがほとんどです。例えば、15万円の報酬で200万円の節税ができれば、実質的には185万円の利益になります。
相談から申告完了までの流れ（5ステップ）
税理士に依頼した場合、どのような流れで進むのでしょうか。一般的な5つのステップをご紹介します。
ステップ1：初回相談（無料の場合が多い）
まずは初回相談で、あなたの状況をヒアリングします。
- 売却予定の不動産情報（所在地、築年数、売却予定価格など）
- 相続の経緯
- 取得費に関する情報の有無
- 適用可能な特例の確認
- 概算の税額シミュレーション
- 費用の見積もり提示
多くの税理士事務所では、初回相談を無料としています。この段階では契約の義務はなく、「話を聞いて、納得してから決める」ことができます。
ステップ2：契約・資料収集
初回相談で納得できたら、正式に契約します。
その後、税理士から必要書類のリストが提供されます。
主な必要書類：
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 売買契約書（売却時・取得時の両方）
- 固定資産税評価証明書
- 相続時の遺産分割協議書
- 被相続人の除籍謄本
- その他、取得費や譲渡費用を証明する書類
書類の準備で分からないことがあれば、税理士がサポートしてくれます。
相続不動産の名義変更について詳しくは、【2024年義務化対応】相続不動産の名義変更手順｜完全ガイドをご覧ください。
ステップ3：税額計算・申告書作成
必要書類が揃ったら、税理士が正確な税額を計算し、確定申告書類を作成します。
- 取得費の算定
- 譲渡所得の計算
- 特例適用の確認
- 税額の算出
- 確定申告書の作成
作成後、税理士から内容を分かりやすく説明してもらえます。疑問点があれば、この段階で質問しましょう。
ステップ4：確定申告書の提出
税理士が税務署に確定申告書を提出します（電子申告または郵送）。
あなたがやることは何もありません。すべて税理士が代行してくれます。
ステップ5：税務署対応（必要な場合）
万が一、税務署から問い合わせがあった場合も、税理士が対応してくれます。
あなたが直接税務署とやり取りする必要はなく、安心して任せられます。
このように、税理士に依頼すれば、あなたの負担は最小限で済みます。面倒な書類作成や税務署とのやり取りは、すべてプロに任せることができるのです。
よくある質問（Q&A）
税理士相談に関して、多くの方が抱く疑問にお答えします。
Q1. 相談したら必ず契約しないといけませんか？
A. いいえ、その必要はありません。
初回相談は「情報収集」の場です。話を聞いて、納得してから依頼するかどうか決めれば大丈夫です。
多くの税理士事務所では、初回相談無料としています。「まずは話だけ聞いてみる」という気軽な気持ちで相談してみましょう。
Q2. 初回相談は本当に無料ですか？
A. 多くの税理士事務所では初回相談無料としています。
ただし、事前に確認しておくと安心です。電話やメールで問い合わせる際に、「初回相談は無料ですか？」と確認しましょう。
Q3. 売却前に相談した方がいいですか？それとも売却後？
A. 売却前の相談がおすすめです。
売却タイミングや方法によって税額が変わる場合があるため、事前に戦略を立てられます。
例えば、「今年売却するよりも、来年まで待った方が税金が安くなる」といったアドバイスを受けられることもあります。
また、特例を適用するために必要な手続き（耐震リフォームや取り壊しなど）を、売却前に行う必要がある場合もあります。
Q4. 地元の税理士と都市部の税理士、どちらがいいですか？
A. 地元の税理士の方がおすすめです。
地元の税理士は、地域の不動産事情に詳しく、不動産業者との連携もスムーズです。また、対面相談もしやすいメリットがあります。
不動産売却時の相談先について詳しくは、もう迷わない！不動産の売却を考える時の相談先の探し方をご参照ください。
Q5. 不動産業者が紹介する税理士に頼んでもいいですか？
A. 問題ありません。
不動産業者が紹介する税理士は、不動産税務に詳しいケースが多く、業者との連携もスムーズです。
ただし、複数の税理士に相談して比較検討することをおすすめします。「この税理士が自分に合っているか」を確認するためにも、セカンドオピニオンを取ることは有効です。
Q6. 税理士に頼むと、どれくらい節税できますか？
A. ケースによりますが、数十万円〜数百万円の節税効果が期待できます。
特に、特例の適用漏れを防ぐことで、大幅な節税が可能です。
例えば、相続空き家の3,000万円特別控除を適用できれば、200万円近い節税効果が得られるケースもあります。
信頼できる税理士を見つけるポイント
「税理士に相談したいけれど、どうやって選べばいいか分からない」
そんな方のために、信頼できる税理士を見つけるためのチェックポイントをご紹介します。
チェックポイント
1. 不動産税務の実績が豊富か
税理士にも得意分野があります。不動産税務、特に相続不動産の売却案件を多く扱っている税理士を選びましょう。
- ホームページで実績を確認
- 初回相談時に「相続不動産の売却案件を何件くらい扱っていますか？」と質問
2. 初回相談で丁寧に説明してくれるか
初回相談での対応は、その税理士の姿勢を知る重要な機会です。
- 専門用語を使わず、分かりやすく説明してくれるか
- 質問に対して誠実に答えてくれるか
- 急かさず、じっくり話を聞いてくれるか
「この人なら信頼できる」と感じられるかどうかが大切です。
3. 費用が明確か
初回相談時に、明確な見積もりを提示してくれる税理士を選びましょう。
- 報酬の内訳は明確か
- 追加費用が発生する可能性はあるか
- 支払いのタイミングはいつか
費用の説明が曖昧な税理士は避けた方が無難です。
4. 地元での評判が良いか
口コミやレビューをチェックしましょう。
- Googleマップのレビュー
- 税理士紹介サイトの口コミ
- 知人からの紹介があれば、さらに安心
5. 相性が良いか
最終的には「相性」も重要です。
- 話しやすい雰囲気か
- 年齢や経験が自分に合っているか
- 「この人に任せたい」と思えるか
特に、公務員や会社員の方は、「若すぎない」「軽すぎない」税理士の方が、安心して相談できるかもしれません。
避けるべき税理士の特徴
逆に、以下のような特徴がある税理士は避けた方が良いでしょう。
- 初回相談で強引に契約を迫る
- 費用の説明が曖昧
- デメリットやリスクを説明しない
- 専門用語ばかりで分かりにくい
- 連絡が遅い、対応が雑
信頼できる税理士を見つけることが、安心して不動産売却を進めるための第一歩です。
不動産業者の選び方については、間違うと大損！？不動産を売却する時の業者の正しい選び方も参考になります。
特に公務員・会社員の方へ：なぜ税理士相談がおすすめなのか
ここまで、税理士相談のメリットや選び方について解説してきました。
最後に、特に公務員や会社員の方に向けて、なぜ税理士相談がおすすめなのかをお伝えします。
理由1：「失敗できない」性格に合致
公務員や会社員として長年真面目に働いてこられた方は、慎重に物事を進めたいという性格の方が多いはずです。
- 税務申告のミスは絶対に避けたい
- 後から追徴課税なんて考えたくない
- 「きちんとした対応」をしたという証拠を残したい
税理士に相談することで、専門家のお墨付きが得られ、「失敗しない」確実性を担保できます。
理由2：定年前に確実に整理したい
定年を数年後に控えている方にとって、「今のうちにスッキリ整理しておきたい」という思いは強いはずです。
- 定年後に問題を持ち越したくない
- 退職金や年金生活に影響を与えたくない
- 時間的・精神的な余裕があるうちに片付けたい
税理士に相談することで、計画的に、確実に進めることができます。
理由3：家族に説明できる
妻や子どもに「ちゃんと専門家に相談した」と説明できることも、大きなメリットです。
- 自分の判断が間違っていなかったと確認できる
- 後で家族から責められるリスクを避けられる
- 「お父さん、ちゃんとやってくれたね」と言ってもらえる
家族の安心と信頼を得ることは、何よりも大切なことです。
理由4：同じ立場の方からの相談実績が多い
公務員・会社員の方からの相談を多く受けている税理士なら、あなたの状況を理解してもらいやすいでしょう。
- 「同じような立場の方が、こういう選択をされました」という事例を聞ける
- 公務員特有の慎重さや不安を理解してもらえる
- 安心して相談できる
初回相談時に、「公務員の方からの相談は多いですか？」と聞いてみるのも良いでしょう。
まとめ：あなたの大切な資産を守るために
ここまで、不動産売却時に税理士に相談するメリット、費用感、相談の流れ、そして実際の事例について詳しく解説してきました。
この記事で伝えたこと
- 不動産売却時の税金は想像以上に複雑で、自分でやるリスクが大きい
- 税理士に相談することで、正確な税額計算、節税提案、手続き代行、安心感が得られる
- 税理士相談が必要なケースは、売却価格1,000万円以上、相続不動産、取得費不明など
- 実際の事例では、数十万円〜数百万円の節税効果があった
- 税理士報酬は10万円〜30万円程度で、費用以上のメリットがある
- 初回相談は無料の場合が多く、相談=契約ではない
- 信頼できる税理士の選び方は、実績、丁寧な説明、費用の明確さ、地元の評判
- 特に公務員・会社員の方は、失敗を避けるために税理士相談がおすすめ
最終メッセージ
相続した不動産の売却は、人生で何度も経験することではありません。
だからこそ、「失敗しない」ための最善の選択として、税理士への相談をおすすめします。
特に、公務員や会社員として長年真面目に働いてこられた方にとって、定年前に「変な問題を抱えたくない」「家族に迷惑をかけたくない」という思いは当然です。
税理士に相談することで、その不安を確実に解消できます。
「自分で調べて、自分で申告する」という選択肢もあります。しかし、多くの方が「もっと早く相談すればよかった」とおっしゃいます。
あなたの大切な資産を守り、安心して次のステージに進むために、まずは一歩を踏み出してみてください。
まずは初回無料相談で、あなたのケースを診断してみませんか？
「相談したから必ず契約」ではありません。話を聞いて、納得してから決めれば大丈夫です。
- 「自分のケースでは税理士相談が必要か？」
- 「税金はいくらくらいかかりそうか？」
- 「どんな特例が使えそうか？」
これらの疑問に、専門家が丁寧に答えてくれます。
あなたの不安を解消し、安心して不動産売却を進めるために、まずは気軽に相談してみましょう。
古い家の売却について詳しくは、古い家こそ売れる！？上手に古い家を売る方法｜完全ガイドもご覧ください。
この記事があなたの不安を少しでも解消し、前に進むきっかけになれば幸いです。
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