相続した実家が空き家になって、もう1年以上経っていませんか？
固定資産税の納付書が届くたび、「また今年も12万円か…」とため息をつく。お盆や年末には、伸び放題の草を刈りに実家へ向かう。車で片道30分、往復1時間。草刈りだけで半日がつぶれ、帰宅後は疲労感と虚しさだけが残る。
台風が近づくたびに「雨漏りは大丈夫だろうか」「瓦が飛んでいないだろうか」と心配になり、ニュースを見るたびに気が気でない。近隣から「草が伸びている」とクレームが入れば、休日を返上して対応しなければならない。
「いっそのこと売ってしまいたい」——そう思っても、次の不安が頭をよぎります。
「売却したら、税金がたくさんかかるんじゃないか？」
「手取りが少なくなって、結局損するんじゃないか？」
「でも、両親が住んでいた家を手放すのは、なんだか気が引ける…」
もしあなたが今、こんな悩みを抱えているなら、ぜひ知っておいてほしい制度があります。それが「空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）」です。
この特例を使えば、最大3,000万円の譲渡所得控除が受けられ、売却時の税負担を大幅に軽減できます。つまり、手取り額が数百万円単位で変わる可能性があるのです。
しかも、この制度は国が空き家問題を解決するために設けたもの。「空き家を放置せず、早期に流通させる」ことを後押しする目的があるため、条件を満たせば堂々と活用できる制度です。「両親の家を手放すのは申し訳ない」という罪悪感を感じる必要はありません。むしろ、次の世代に負担を残さないための、責任ある選択と言えるでしょう。
ただし、この特例には「相続から3年以内の売却」という期限があります。相続から1年経過しているなら、残された時間はあと2年。焦る必要はありませんが、「知らなかった」「気づいたら期限が過ぎていた」では、数百万円の節税チャンスを逃してしまうことになります。
この記事では、空き家特例の仕組みから適用条件、具体的な節税シミュレーション、手続きの流れまで、専門家に相談する前に知っておくべき情報をすべてまとめました。
- 「自分のケースは対象になるのか？」
- 「どれくらい税金が安くなるのか？」
- 「手続きは面倒じゃないか？」
こうした疑問に、図解やチェックリストを使って分かりやすくお答えします。専門用語は最小限に抑え、「妻に説明できる」レベルまで噛み砕いて解説していますので、安心して読み進めてください。
固定資産税や草刈りの負担から解放され、老後資金を少しでも増やしたい——そんなあなたの願いを叶えるヒントが、この記事には詰まっています。
ぜひ最後までお読みください！
もくじ
空き家特例とは？相続した実家を売るときの強い味方
空き家特例の正式名称は「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」といいます。少し難しい名前ですが、仕組みはシンプルです。
相続した実家を売却する際、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる——これが空き家特例の核心です。
通常、不動産を売却して利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して約20%の税金がかかります。しかし、この特例を使えば、3,000万円までの利益には税金がかからないのです。
たとえば、1,500万円の利益が出る売却なら、本来約300万円かかる税金がゼロになります。これは、国が全国で増加する空き家問題を解決するために設けた制度で、「空き家を放置せず、早期に市場に流通させる」ことを後押しする目的があります。
つまり、この制度を使うことは、社会的にも推奨されている選択なのです。「両親の家を手放すのは申し訳ない」という罪悪感を感じる必要はありません。むしろ、適切に処理することで、次の世代に負担を残さない責任ある判断と言えるでしょう。
相続不動産の売却全般については、相続した家の売却前に知りたい情報で詳しく解説していますので、併せてご確認ください。
空き家特例を使うべき4つの理由
理由1：税負担が劇的に軽減される
最も大きなメリットは、やはり節税効果です。具体的な数字で見てみましょう。
【通常の売却の場合】
- 売却価格：2,000万円
- 取得費・諸経費：500万円
- 譲渡所得：1,500万円
- 税額：1,500万円 × 20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）= 約305万円
- 手取り額：2,000万円 − 305万円 = 1,695万円
【空き家特例を使った場合】
- 売却価格：2,000万円
- 取得費・諸経費：500万円
- 譲渡所得：1,500万円 − 3,000万円（特別控除）= 0円
- 税額：0円
- 手取り額：2,000万円
差額は約305万円。これだけの金額が手元に残るのです。
老後資金として考えれば、年金の数年分に相当する金額です。定年まで5〜10年という時期に、この差は決して小さくありません。
売却時の税金について詳しくは、相続した不動産の売却にかかる税金をご覧ください。
理由2：維持管理コストから解放される
空き家を保有し続けることは、想像以上にコストがかかります。
年間の維持費用（一般的な例）：
- 固定資産税：10〜15万円
- 草刈り・清掃費用：5〜10万円
- 火災保険：2〜3万円
- 水道光熱費（基本料金）：2〜3万円
- 合計：年間20〜30万円
さらに、築年数が経過すれば修繕費も発生します。雨漏り、外壁の劣化、シロアリ被害など、放置すればするほど修繕費は膨らみます。一度の修繕で数十万円から100万円以上かかることも珍しくありません。
また、2015年の「空家等対策特別措置法」により、管理が不十分な空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。指定されると、固定資産税の優遇措置が外され、税額が最大6倍になることも。
空き家の固定資産税については、空き家の固定資産税6倍の落とし穴で詳しく解説しています。
早期に売却すれば、これらすべてのコストと心配から解放されます。
理由3：期限がある（相続から3年以内）
空き家特例には明確な期限があります。
「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」
たとえば、2023年6月に相続が開始した場合、2026年12月31日までに売却する必要があります。
この期限を過ぎると、特例は一切使えなくなります。「知らなかった」「気づいたら期限が過ぎていた」では、数百万円の節税チャンスを逃すことになるのです。
相続から1年経過しているなら、残された時間はあと2年。焦る必要はありませんが、「いつか考えよう」と先延ばしにしていると、あっという間に期限が来てしまいます。
相続不動産の3年特例については、相続不動産の3年特例とはで詳しく解説しています。
理由4：国が推奨する制度
この特例は、国が空き家問題の解決を目指して設けた制度です。
日本全国で空き家は増加の一途をたどっており、2023年時点で約850万戸、全住宅の約13.6%を占めています。放置された空き家は、防災・防犯・景観など、さまざまな面で地域に悪影響を及ぼします。
国は「空き家を放置せず、早期に市場に流通させる」ことを推奨しており、そのための税制優遇措置として空き家特例を設けているのです。
つまり、この制度を活用することは、社会的にも意義のある選択。「両親の家を手放すのは申し訳ない」という罪悪感を感じる必要はありません。適切に処理し、次の世代に負担を残さないことこそが、真の親孝行とも言えるでしょう。
あなたの空き家は対象？6つの条件をチェック
空き家特例を使うには、以下の6つの条件をすべて満たす必要があります。チェックリスト形式で確認してみましょう。
✅ 条件1：相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
前述の通り、期限は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。
具体例：
- 相続開始日：2023年6月15日
- 期限：2026年12月31日
相続から1年経過している場合、あと2年の猶予があります。ただし、不動産の売却には通常3〜6ヶ月かかるため、早めの行動が推奨されます。
✅ 条件2：昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
この条件は非常に重要です。昭和56年6月1日以降に建築された建物は対象外となります。
昭和56年5月31日以前の建物は「旧耐震基準」で建てられており、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高いため、特例の対象となっています。
建築年の確認方法：
- 登記簿謄本（法務局で取得可能）
- 固定資産税納税通知書（毎年4〜6月頃に届く）
- 建築確認済証（実家に保管されている場合）
築35年の実家なら、1989年頃の建築となり、昭和56年以前の可能性が高いでしょう。ただし、必ず正確な建築年月日を確認してください。
✅ 条件3：相続直前まで被相続人が一人で居住していた
「被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた」ことが条件です。
対象となるケース：
- 母親が一人暮らしをしていた
- 父親が先に亡くなり、その後母親が一人で住んでいた
対象外となるケース：
- 相続人（あなた）が同居していた
- 被相続人が老人ホームに入居していた（ただし、一定の要件を満たせば対象となる場合もあります）
- 賃貸に出していた
母親が一人暮らしをしていた場合は、この条件を満たします。
✅ 条件4：売却価格が1億円以下
売却価格が1億円を超える場合、特例は適用されません。
ただし、一般的な地方の空き家であれば、この条件を満たすケースがほとんどです。都心部の一等地や、広大な土地でない限り、心配する必要はないでしょう。
✅ 条件5：相続後に賃貸や事業用に使っていない
相続後、空き家を賃貸に出したり、事業用に使ったりしていないことが条件です。
対象となるケース：
- 相続後、空き家のまま保有している
- 年に数回、掃除や草刈りのために訪れる程度
対象外となるケース：
- 相続後、賃貸に出した
- 事務所や店舗として使用した
- 自分が住んだ
空き家のまま保有している場合は、この条件を満たします。
✅ 条件6：耐震リフォームを実施、または家屋を取り壊して更地で売却
この条件は、以下のいずれかを満たす必要があります。
A. 耐震リフォームを実施して売却
- 現行の耐震基準を満たすようにリフォーム
- リフォーム費用：数百万円〜（建物の状態による）
B. 家屋を取り壊して更地で売却
- 解体費用：100〜200万円程度（建物の規模による）
- 解体後、更地として売却
築35年の木造住宅の場合、耐震リフォームよりも取り壊しの方が現実的です。解体費用はかかりますが、節税効果（数百万円）を考えれば、十分にペイします。
古い家の売却については、古い家を上手に売る方法で詳しく解説しています。
実例で見る！空き家特例の節税効果
ここで、具体的なケーススタディを見てみましょう。
山本さん（55歳・公務員）のケース
【状況】
- 相続：1年前（母親の死去）
- 実家：築35年・木造2階建て
- 所在地：郊外（最寄り駅まで徒歩25分）
- 固定資産税：年12万円
- 草刈り費用：年5万円（年2〜3回）
- 売却予定価格：1,800万円
- 取得費・諸経費：400万円（解体費150万円含む）
【特例を使わない場合】
- 譲渡所得：1,800万円 − 400万円 = 1,400万円
- 税額：1,400万円 × 20.315% = 約284万円
- 手取り額：1,800万円 − 284万円 = 1,516万円
【特例を使った場合】
- 譲渡所得：1,400万円 − 3,000万円（特別控除）= 0円
- 税額：0円
- 手取り額：1,800万円
【差額：約284万円の節税！】
さらに、早期売却により以下のコストも節約できます：
- 固定資産税（年12万円）× 残り2年 = 24万円
- 草刈り費用（年5万円）× 残り2年 = 10万円
- 合計：約318万円の経済的メリット
山本さんは「これなら妻も納得してくれる。老後資金も少し増やせるし、草刈りのストレスからも解放される。早めに相談してよかった」と語っています。
不動産売却の正しい方法については、不動産の正しい売却方法で全体像を解説しています。
空き家特例でよくある3つの誤解
❌ 誤解1：「新しい家でも使える」
→ ✅ 正解：昭和56年5月31日以前の建物のみが対象
平成築の家は対象外です。建築年の確認が最初のステップとなります。
「築30年だから大丈夫だろう」と思っていても、昭和56年6月1日以降の建築なら対象外。必ず正確な建築年月日を確認しましょう。
❌ 誤解2：「相続後すぐに売らないといけない」
→ ✅ 正解：相続から3年以内なら大丈夫
「相続したらすぐに売らないと特例が使えない」と誤解している方がいますが、相続から3年以内であれば問題ありません。
焦って安売りする必要はありませんが、期限は意識しておくべきです。不動産の売却には通常3〜6ヶ月かかるため、余裕を持った計画が重要です。
❌ 誤解3：「自分で確定申告するのは難しい」
→ ✅ 正解：税理士に依頼すれば安心
空き家特例を使った確定申告は、必要書類が多く、計算も複雑です。しかし、税理士に依頼すれば、すべて代行してもらえます。
税理士費用の相場：
- 確定申告代行：5〜10万円程度
節税額が数百万円になることを考えれば、十分にペイする投資です。
税理士への相談については、不動産売却を税理士に相談する時の注意点で詳しく解説しています。
空き家特例を使った売却の5ステップ
実際に空き家特例を使って売却する場合、どのような流れになるのでしょうか。5つのステップで解説します。
ステップ1：適用可否の確認
まずは、ご自身の空き家が特例の対象になるか確認しましょう。
確認すべき6つの条件：
- 相続から3年以内か
- 昭和56年5月31日以前の建築か
- 被相続人が一人で居住していたか
- 売却価格が1億円以下か
- 相続後に賃貸等に使っていないか
- 耐震リフォームまたは取り壊しが可能か
自分で判断が難しい場合は、不動産業者や税理士に相談しましょう。多くの業者が無料診断サービスを提供しています。
不動産売却の相談先については、不動産売却を考える時の相談先の探し方をご覧ください。
ステップ2：必要書類の準備
特例を使うには、以下の書類が必要です。
基本的な書類：
- 登記簿謄本（法務局で取得）
- 固定資産税納税通知書
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村で取得）
- 売買契約書
- 領収書（解体費用、仲介手数料など）
被相続人居住用家屋等確認書は、市区町村の窓口で申請します。申請には、戸籍謄本や住民票の除票などが必要です。
書類の準備は複雑に感じるかもしれませんが、不動産業者や税理士がサポートしてくれるので、一人で抱え込む必要はありません。
ステップ3：売却活動
不動産業者を選定し、売却活動を開始します。
業者選びのポイント：
- 地元密着型で実績がある
- 空き家売却の経験が豊富
- 税理士や司法書士と連携している
- 売却を急かさない
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。それぞれの特徴を理解して選びましょう。
媒介契約については、不動産売却を成功に導く媒介契約の結び方で詳しく解説しています。
売却活動の流れ：
- 査定（複数社に依頼推奨）
- 媒介契約の締結
- 販売活動（広告、内覧対応）
- 価格交渉
- 売買契約
通常、売却活動には3〜6ヶ月かかります。
業者の選び方については、不動産売却時の業者の正しい選び方をご覧ください。
ステップ4：売買契約・決済
買主が見つかったら、売買契約を締結します。
契約時の主な内容：
- 売買価格
- 手付金（通常、売買価格の5〜10%）
- 引渡し時期
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）
契約後、1〜2ヶ月後に決済・引渡しとなります。決済時には、残代金の受領と同時に、所有権移転登記を行います。
司法書士が手続きをサポートしてくれるので、複雑な登記手続きも安心です。
相続登記については、相続不動産の名義変更手順で詳しく解説しています。
ステップ5：確定申告
売却した年の翌年2月16日〜3月15日に、確定申告を行います。
確定申告で必要な書類：
- 売買契約書のコピー
- 領収書（仲介手数料、解体費用など）
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 登記簿謄本
確定申告は税理士に依頼することを強く推奨します。特例の適用には複雑な計算が必要で、書類の不備があると特例が使えなくなる可能性もあるからです。
所要期間（全体）：
- 適用可否の確認：1〜2週間
- 書類準備：2〜4週間
- 売却活動：3〜6ヶ月
- 契約〜決済：1〜2ヶ月
- 確定申告：売却の翌年2〜3月
合計：約6〜9ヶ月
平日は仕事で自由に動けない方でも、土日・夜間対応の業者を選べば、無理なく進められます。
空き家特例で知っておくべき3つのポイント
ポイント1：最大3,000万円の控除で、数百万円の節税が可能
空き家特例を使えば、手取り額が大きく変わります。
売却価格が1,500万円〜2,000万円程度なら、200〜300万円の節税効果が期待できます。これは、老後資金として考えれば、年金の数年分に相当する金額です。
さらに、早期売却により、固定資産税や維持管理費用からも解放されます。「持ち続けるだけで年間20万円以上の負担」から解放されることも、大きなメリットです。
ポイント2：相続から3年以内という期限がある
「今が判断のタイミング」です。
相続から1年経過しているなら、残された時間はあと2年。不動産の売却には通常3〜6ヶ月かかるため、実質的な猶予は1年半程度と考えるべきです。
焦る必要はありませんが、「いつか考えよう」と先延ばしにしていると、あっという間に期限が来てしまいます。放置すれば、数百万円の節税チャンスを逃すことになります。
ポイント3：専門家のサポートで安心して進められる
空き家特例の適用には、複雑な手続きと書類が必要です。しかし、税理士・不動産業者・司法書士などの専門家がサポートしてくれるので、一人で抱え込む必要はありません。
専門家との連携体制：
- 不動産業者：売却活動、価格査定、契約手続き
- 税理士：適用可否の判断、確定申告代行
- 司法書士：相続登記、所有権移転登記
専門家に依頼する費用は発生しますが、節税額を考えれば十分にペイします。むしろ、自分で進めて書類の不備があり、特例が使えなくなるリスクの方が大きいのです。
まずは無料診断で、あなたの空き家が対象か確認しませんか？
ここまで読んで、「自分のケースは対象になりそうだ」と感じた方も、「まだ判断がつかない」と思った方もいるでしょう。
空き家特例は、条件が複雑で、自分だけで判断するのは難しい制度です。だからこそ、まずは専門家に相談することをお勧めします。
こんな方におすすめです：
- 相続した実家が空き家になっている
- 固定資産税や草刈りの負担が重い
- 「売りたいけど、税金が心配」と思っている
- 専門家に相談したいが、誰に頼めばいいか分からない
- 平日は仕事で自由に動けない
私たちの特徴：
- 地元密着で実績多数
- 税理士・司法書士と連携
- 売却を急かすことは一切ありません
- 平日夜・土日も対応可能
- LINEでも気軽に相談できます
次のステップ：
☑️無料診断を申し込む
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- 個人情報は厳重管理
☑️LINEで気軽に相談
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☑️まずは事例を見る
当社に不動産売却をご相談いただいた方の”生の声”を包み隠さずご紹介しています。
「固定資産税や草刈りの負担から解放されたい」「老後資金を少しでも増やしたい」とお考えなら、今が行動のタイミングです。まずは気軽にご相談ください。
「両親の家を手放す」ことに罪悪感を感じていませんか？
最後に、多くの方が抱える心理的な葛藤について触れておきます。
「両親が大切にしていた家を手放すのは申し訳ない」
「思い出のある家を売るのは、親不孝ではないか」
こうした罪悪感を感じる方は少なくありません。しかし、考えてみてください。
空き家を放置することのリスク：
- 固定資産税や維持管理費の負担が続く
- 老朽化が進み、近隣に迷惑をかける可能性
- 特定空家に指定され、固定資産税が6倍になるリスク
- 次の世代（子どもたち）に負担を残す
一方、空き家特例を使って適切に処理すれば：
- 国も推奨している制度を活用できる
- 手取り額を最大化し、老後資金を確保できる
- 維持管理の負担から解放される
- 次の世代に負担を残さない
どちらが、真の親孝行でしょうか？
両親が望んでいたのは、「家を守ること」ではなく、「あなたと家族が幸せに暮らすこと」ではないでしょうか。
空き家特例は、あなたと家族の未来を守るための制度です。罪悪感を感じる必要はありません。むしろ、適切に処理することこそが、両親への感謝の気持ちを形にする方法なのです。
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