「業者から見積もりをもらったけど、この金額で本当に大丈夫なのか…」
「妻に相談する前に、自分で一度調べておかないと」
「変な業者に引っかかったら、定年前に大きな失敗になる」

相続した空き家の売却を検討中の山本さん（55歳・公務員）のような方から、こんな不安の声をよくお聞きします。

実は、不動産仲介手数料は法律で上限が明確に決まっています。宅地建物取引業法（宅建業法）という法律で、「売買価格×3%+6万円+消費税」という計算式が定められているのです。

この計算式を知っているだけで、業者から提示された見積もりが適正かどうか、ご自身で判断できるようになります。「法律ではこう決まっている」という根拠があれば、ご家族にも自信を持って説明できますよね。

この記事では、以下のことがわかります：

✅ 仲介手数料の法定上限と計算式（宅建業法に基づく正確な情報）
✅ 売買価格別の具体的な手数料額（あなたの物件ならいくらか、すぐわかる）
✅ 見積もりをチェックする5つの確認ポイント（業者の見積もりが適正か判断できる）
✅ 仲介手数料以外にかかる諸費用の全体像（最終的に手元にいくら残るのか把握できる）

読了時間：約8分

「ちゃんと調べた上で判断した」という安心感を、あなたとご家族に持っていただくために、この記事を書きました。専門用語はできるだけ使わず、図解や具体例を交えながら、わかりやすく解説していきます。

公務員の方や会社員の方からも「この記事を読んで、不安が解消された」「妻に説明できた」という声を多くいただいています。

ぜひ最後までお読みください！

不動産仲介手数料とは？法律で決まっている上限額

不動産を売却するとき、不動産会社に支払う「仲介手数料」。この金額について、「高いのか安いのか」「何にこんなにかかるのか」と疑問に思われる方は少なくありません。

まず知っておいていただきたいのは、仲介手数料は「成功報酬」であるということです。売買契約が成立して初めて発生する費用であり、査定や相談の段階では一切かかりません。

そして最も重要なのが、宅地建物取引業法（宅建業法）で上限が明確に規定されているという点です。

宅建業法による上限規定

法律では、売買価格に応じて以下のように上限料率が定められています。

売買価格	上限料率
200万円以下の部分	5%
200万円超〜400万円以下の部分	4%
400万円超の部分	3%

例えば、2,000万円の物件の場合：

• 200万円以下の部分：200万円 × 5% = 10万円
• 200万円超〜400万円の部分：200万円 × 4% = 8万円
• 400万円超の部分：1,600万円 × 3% = 48万円
• 合計：66万円（税抜）

これに消費税10%を加算すると、72.6万円（税込）が法定上限となります。

簡易計算式（400万円超の物件）

毎回この計算をするのは面倒ですよね。そこで実務では、400万円を超える物件について、以下の簡易計算式が一般的に使われています。

仲介手数料（税抜）= 売買価格 × 3% + 6万円
消費税（10%）を加算

この「+6万円」は、200万円以下の部分と200万円超〜400万円以下の部分の計算を簡略化したものです。

重要なポイント：

• この金額は「上限」であり、これを超える請求は違法です
• 下限は定められていないため、業者との合意があれば値引きも可能です
• ただし、仲介手数料の値引き交渉には注意が必要です

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売買価格別の仲介手数料シミュレーション

「自分の物件の場合、いくらになるのか？」

具体的な金額をイメージしていただくために、売買価格別のシミュレーション表をご用意しました。

売買価格	仲介手数料（税抜）	消費税	合計（税込）
1,000万円	36万円	3.6万円	39.6万円
1,500万円	51万円	5.1万円	56.1万円
2,000万円	66万円	6.6万円	72.6万円
2,500万円	81万円	8.1万円	89.1万円
3,000万円	96万円	9.6万円	105.6万円

計算例：2,000万円の物件の場合

山本さん（55歳・公務員）が相続した実家の売却を検討しています。不動産会社の査定では、売却予想価格は2,000万円とのこと。

売買価格：2,000万円
計算式：2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円
消費税（10%）：66万円 × 10% = 6.6万円
──────────────────────
合計：72.6万円（税込）

これが法定上限です。これ以上の請求は違法になります。

あなたの物件の仲介手数料を計算してみましょう

ご自身の物件価格を当てはめて、計算してみてください。

【計算式（400万円超の物件）】
仲介手数料（税抜）= 売買価格 × 3% + 6万円
消費税（10%）を加算

【例】あなたの物件が1,800万円の場合
1,800万円 × 3% + 6万円 = 60万円（税抜）
60万円 × 1.1 = 66万円（税込）

「自分で計算できた」という自信が、業者との交渉や判断の第一歩になります。

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仲介手数料の「内訳」とは何か？

「仲介手数料の内訳を教えてください」

業者にこう質問したとき、明確に答えてくれるかどうかが、信頼できる業者を見極める一つの基準になります。

誤解を解く：「内訳」の本当の意味

まず理解しておきたいのは、仲介手数料は「一括の報酬」であるということです。

「広告費○万円、人件費○万円…」というような細かい項目別の内訳があるわけではありません。売買契約が成立したことに対する成功報酬として、一括で支払われるものです。

ただし、「何に対して支払うのか」を理解することは重要です。

仲介手数料に含まれる業務

仲介手数料には、以下のような業務がすべて含まれています。

売却前の準備

• 物件調査（登記簿、権利関係の確認）
• 売却価格の査定
• 販売戦略の立案

売却活動中

• 不動産ポータルサイトへの掲載
• チラシの作成・配布
• 購入希望者への物件案内
• 価格交渉の仲介

契約・決済

• 売買契約書の作成
• 契約手続きのサポート
• 決済・引き渡しの立ち会い

これらすべてが、仲介手数料に含まれる「通常の業務」です。

別途請求される可能性がある費用

ただし、以下のような「特別な費用」については、事前に依頼者の同意があれば別途請求される場合があります。

特別な広告費用

• 新聞広告への掲載
• 大規模なチラシの作成・配布
• 専門誌への掲載

遠方への出張費用

• 通常の営業エリア外への出張が必要な場合

重要な注意点：
これらの費用は、事前に依頼者の同意が必要です。勝手に請求されることはありません。

「広告費別途」と言われた場合は、以下を確認しましょう：

• 何に使われるのか？
• なぜ通常の仲介手数料に含まれないのか？
• 事前に合意した内容か？

通常の販売活動（ポータルサイト掲載、一般的なチラシ配布）は、仲介手数料に含まれるべきものです。

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見積もりをチェックする5つの確認ポイント

実際に業者から見積もりを受け取ったとき、どこをチェックすればいいのでしょうか？

山本さんのケースを例に、具体的な確認ポイントを見ていきましょう。

ケーススタディ：山本さんの場合

山本さん（55歳・公務員）が相続した実家（築35年）の売却を検討中。複数の業者に査定を依頼したところ、以下の見積もりを受け取りました。

• 売買予想価格：2,000万円
• 業者Aの見積もり：仲介手数料80万円
• 業者Bの見積もり：仲介手数料72.6万円+広告費別途10万円

さて、どちらが適正でしょうか？

【最優先】チェックポイント1：法定上限内か？

まず最初に確認すべきは、法定上限内かどうかです。

2,000万円の物件の法定上限：72.6万円（税込）

• 業者A：80万円 → 上限超過（違法の可能性）
• 業者B：72.6万円 → 上限内（適正）

業者Aの見積もりは、明らかに法定上限を超えています。この時点で、この業者は選択肢から外すべきです。

【重要】チェックポイント2：追加費用の内訳は明確か？

業者Bの「広告費別途10万円」について、詳しく確認する必要があります。

確認すべきこと：

• 何に使われるのか？（新聞広告、特別なチラシ等）
• なぜ通常の仲介手数料に含まれないのか？
• 事前に合意した内容か？

通常の販売活動（ポータルサイト掲載、一般的なチラシ配布）は、仲介手数料に含まれるべきです。「広告費別途」と言われた場合は、その内容を詳しく確認しましょう。

【重要】チェックポイント3：見積もりに含まれていない費用は？

仲介手数料以外にも、売却時にはさまざまな費用がかかります。

主な費用：

• 登記費用（抵当権抹消等）：約3〜5万円
• 印紙税：売買契約書に貼付（2,000万円なら1万円）
• 測量費用（必要な場合）：約30〜50万円
• 建物解体費用（必要な場合）：約100〜150万円

これらの費用についても、事前に見積もりをもらっておくことが重要です。詳しくは、不動産売却の正しい方法で解説しています。

【判断材料】チェックポイント4：業者の説明は丁寧か？

金額だけでなく、業者の対応も重要な判断材料です。

チェックポイント：

• 質問に対して誠実に答えてくれるか
• 専門用語を使わず、わかりやすく説明してくれるか
• デメリットも含めて説明してくれるか

「この質問は面倒だな」という態度を見せる業者は、避けた方が無難です。

【判断材料】チェックポイント5：契約を急かされていないか？

要注意のサイン：

• 「今日中に決めてください」などの即決を迫る言葉
• 「他にも検討している人がいる」などの焦らせる発言
• 契約書の内容を急いで読ませようとする

信頼できる業者は、「ご家族とご相談ください」「他の業者とも比較検討してください」と、冷静に判断する時間を与えてくれます。

山本さんの判断プロセス

「業者Aは上限を超えているので論外。業者Bは適正だが、広告費の詳細を確認する必要がある。妻にも『法律ではこう決まっている』と説明できる」

山本さんは、この記事で学んだ知識をもとに、自信を持って判断することができました。

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よくある質問：公務員の方からの相談事例

山本さんと同じような立場の方から、よくこんな質問をいただきます。

Q1. 仲介手数料は値引き交渉できますか？

A. 法定上限は「これ以上取ってはいけない」という規定であり、下限はありません。つまり、業者との合意があれば値引きは可能です。

ただし、無理な値引きには注意が必要です：

• サービスの質が下がる可能性
• 販売活動が消極的になるリスク
• 結果的に売却価格が下がる可能性

アドバイス：
値引き交渉よりも、「この業者は信頼できるか」「しっかり販売活動をしてくれるか」を重視することをお勧めします。詳しくは、仲介手数料の値引き交渉をご覧ください。

Q2. 「仲介手数料無料」の業者は大丈夫ですか？

A. 売主側の仲介手数料を無料にし、買主側から手数料を得るビジネスモデルの業者もあります。

ただし、以下のリスクを理解した上で検討してください：

• 売却価格が相場より低くなる可能性
• 販売活動が限定的になるリスク
• 買主側の利益を優先される可能性

アドバイス：
「無料」という言葉に飛びつく前に、総合的なサービス内容を比較検討しましょう。仲介と買取の違いも参考にしてください。

Q3. 相続した空き家の場合、特別な費用はかかりますか？

A. 仲介手数料自体は通常の売買と同じです。

ただし、以下の費用が別途かかる可能性があります：

• 相続登記が未了の場合：司法書士費用（約5〜10万円）
• 遺産分割協議が必要な場合：協議書作成費用
• 空き家の状態によっては：草刈り・簡易清掃費用

アドバイス：
相続した不動産の売却は、通常の売却より手続きが複雑です。相続した家の売却で詳しく解説しています。

Q4. 複数の業者に見積もりを依頼してもいいですか？

A. もちろんです。むしろ、複数業者に見積もりを依頼することをお勧めします。

比較検討のポイント：

• 仲介手数料の金額だけでなく、サービス内容を比較
• 査定価格の根拠を詳しく説明してくれるか
• 販売戦略が具体的か
• 担当者との相性（信頼できるか、話しやすいか）

アドバイス：
3社程度に見積もりを依頼し、比較検討するのが一般的です。業者の正しい選び方も参考にしてください。

Q5. 妻に説明するとき、どう伝えればいいですか？

A. 以下のポイントを押さえて説明すると、ご家族も納得しやすいです：

1. 法律で決まっている基準

• 「宅建業法で上限が決まっている」
• 「この金額は法定上限内で適正」

2. 複数業者を比較した結果

• 「3社に見積もりを依頼して比較した」
• 「この業者が最も信頼できると判断した」

3. 売却後の手取り額

• 「仲介手数料や諸費用を差し引いても、○○万円が手元に残る」
• 「固定資産税年12万円の負担から解放される」

アドバイス：
数字と根拠を示すことで、ご家族も安心されます。

Q6. 見積もりをもらった後、断ってもいいですか？

A. もちろんです。見積もりは「検討材料」であり、契約ではありません。

断り方のポイント：

• 「他社とも比較検討したい」と正直に伝える
• 「家族と相談してから決めたい」と時間を取る
• 強引に引き止められた場合は、その業者は避けるべき

アドバイス：
「断りにくい」と感じる方も多いですが、これは人生の大きな決断です。納得できるまで検討する権利があります。

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仲介手数料以外にかかる諸費用の全体像

「仲介手数料はわかった。でも、他にどんな費用がかかるの？」

売却時にかかる費用の全体像を把握することで、「最終的に手元にいくら残るのか」を正確に計算できます。

売却時にかかる主な費用一覧

費用項目	金額目安	備考
仲介手数料	売買価格×3%+6万円+消費税	法定上限
印紙税	1万円〜6万円	売買価格により変動
登記費用（抵当権抹消）	3〜5万円	住宅ローンが残っている場合
測量費用	30〜50万円	境界が不明確な場合
建物解体費用	100〜150万円	古家を解体して更地にする場合
譲渡所得税	売却益により変動	利益が出た場合のみ

シミュレーション例：山本さんのケース

山本さん（55歳・公務員）が相続した実家（築35年）を2,000万円で売却する場合：

売買価格：2,000万円
──────────────────────
【費用】
仲介手数料：72.6万円
印紙税：1万円
登記費用：4万円
草刈り・簡易清掃：5万円
──────────────────────
費用合計：82.6万円

【手取り額】
2,000万円 - 82.6万円 = 1,917.4万円

【年間負担からの解放】
固定資産税：12万円/年
草刈り費用：3万円/年
──────────────────────
年間15万円の負担から解放

相続した空き家の場合の特例

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。

主な条件：

• 相続開始から3年以内の売却
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
• 相続時に被相続人が一人で居住していた

詳しくは、空き家特例の適用をご覧ください。

アドバイス：
売却価格だけでなく、諸費用を差し引いた「手取り額」を把握することが重要です。また、税金対策については税理士への相談も検討しましょう。

---

信頼できる業者の見極め方

「どの業者に依頼すればいいのか…」

山本さんのような慎重派の方が安心できる業者には、共通する特徴があります。

信頼できる業者の5つの特徴

1. 仲介手数料の内訳を明確に説明してくれる

• 「何にいくらかかるのか」を詳しく説明
• 追加費用の可能性も事前に説明
• 質問に対して誠実に回答

2. 専門用語を使わず、わかりやすく説明してくれる

• 図解や具体例を使って説明
• 「わからないことがあれば、いつでも聞いてください」という姿勢
• 理解度を確認しながら進めてくれる

3. デメリットも含めて説明してくれる

• 「この物件の場合、こういうリスクがあります」
• 「売却にはこれくらいの期間がかかる可能性があります」
• メリットだけでなく、現実的な見通しを示す

4. 即決を迫らない

• 「ご家族とご相談ください」という配慮
• 「他の業者とも比較検討してください」という余裕
• 冷静に判断する時間を与えてくれる

5. 地元での実績がある

• 地域の相場に詳しい
• 地元の買い手ネットワークを持っている
• 「同じような物件を○件売却しました」という実績

こんな業者は要注意

• ❌ 「今日中に決めてください」と即決を迫る
• ❌ 査定価格が他社より極端に高い（根拠が不明確）
• ❌ 質問に対して曖昧な回答しかしない
• ❌ 契約書の内容を急いで読ませようとする
• ❌ 「絶対に売れます」などの断定的な表現を使う

和歌山県内で相続不動産の売却をお考えの方へ

私たちは、和歌山県内で20年以上の実績を持つ不動産会社です。

私たちの特徴：

• 相続から売却まで一貫してサポート
• 公務員の方からのご相談実績も多数
• 「無理に売る必要はない」という姿勢
• 媒介契約の種類も丁寧に説明

実際のお客様の声もご覧ください。

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まとめ：この記事の重要ポイント

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。最後に、重要なポイントを再確認しましょう。

この記事を読んだあなたができるようになったこと

□ 仲介手数料の法定上限を理解した
□ 自分の物件の仲介手数料上限を計算できる
□ 見積もりが適正かどうか判断できる
□ 業者に質問すべきポイントがわかった
□ 妻に「法律ではこう決まっている」と説明できる
□ 信頼できる業者の特徴を理解した
□ 次に何をすべきか明確になった

すべてにチェックが入りましたか？もし不明点があれば、もう一度該当セクションを読み返すか、お気軽にご相談ください。

重要ポイントの再確認

1. 仲介手数料は法律で上限が決まっている

• 宅建業法に基づく明確な基準がある
• 「売買価格×3%+6万円+消費税」（400万円超の場合）
• 上限を超える請求は違法

2. 計算式を知っていれば自分で確認できる

• 見積もりを受け取ったら、まず計算してみる
• 法定上限内かどうかを即座に判断できる
• 家族にも自信を持って説明できる

3. 内訳を明確に説明してくれる業者を選ぶ

• 透明性のある業者＝信頼できる業者
• 質問に丁寧に答えてくれるかどうかが判断基準
• 専門用語を使わず、図解で説明してくれる業者を選ぶ

4. 仲介手数料以外の費用も把握する

• 登記費用、印紙税、測量費用など
• 最終的に手元に残る金額を逆算する
• 年間の固定資産税負担からの解放も考慮

5. 複数業者を比較検討する

• 3社程度に見積もりを依頼
• 金額だけでなく、サービス内容や担当者の対応を比較
• 即決せず、冷静に判断する時間を持つ

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次のステップ：あなたのペースで進めましょう

あなたのペースで進められる売却スケジュール例

今日：この記事を読んで、仲介手数料の計算方法を理解
  ↓
1週間以内：3社程度に見積もり依頼
  ↓
2週間以内：見積もりを比較検討、家族と相談
  ↓
1ヶ月以内：信頼できる業者を選定、媒介契約
  ↓
3〜6ヶ月：販売活動
  ↓
売却成立

※これはあくまで目安です。あなたのペースで進めてください。

ステップ1：まずはご自身で計算してみてください

この記事で紹介した計算式を使って、あなたの物件の仲介手数料上限を確認してみましょう。

【計算式（400万円超の物件）】
仲介手数料（税抜）= 売買価格 × 3% + 6万円
消費税（10%）を加算

「自分で計算できた」という自信が、次のステップへの第一歩です。

ステップ2：業者に質問すべきポイントをリスト化する

見積もりを受け取ったら、以下の質問をしてみましょう：

✅ 質問リスト（コピーしてご活用ください）

• □ この仲介手数料は法定上限内ですか？
• □ 仲介手数料に含まれる業務内容を教えてください
• □ 追加で費用がかかる可能性はありますか？
• □ 広告費は仲介手数料に含まれていますか？
• □ 仲介手数料以外にかかる費用の見積もりをいただけますか？
• □ 売却にかかる期間の目安を教えてください
• □ 同じような物件の売却実績はありますか？

「質問に誠実に答えてくれる業者＝信頼できる業者」です。

ステップ3：不明点があれば、お気軽にご相談ください

「この見積もりは適正ですか？」
「他にどんな費用がかかりますか？」
「相続した空き家の売却で注意すべき点は？」

どんな質問でも構いません。相談は無料です。

無料相談の特徴：

• ✅ 相談したからといって、契約を迫ることはありません
• ✅ 「売る・売らない」はご自身で判断していただけます
• ✅ セカンドオピニオンとしてのご利用も歓迎です
• ✅ 公務員の方からのご相談実績も多数あります

👉 LINE公式アカウント
24時間受付（電話が苦手な方は公式LINEで）
友だち追加はこちら：

👉 お電話でのお問い合わせ
平日・土日・祝日：10:00〜20:00
TEL：080-3444-9869

「まずは話を聞いてみる」だけでも構いません。

---

最後に：山本さんのような方へ

不動産の売却は、人生で何度も経験することではありません。だからこそ、「知らなかった」「騙された」という後悔はしたくないものです。

相続した空き家は、両親との思い出が詰まった大切な場所です。でも同時に、固定資産税や管理の負担という「重荷」にもなっています。

「できれば何も考えずに手放したい」
「でも、だまされたくない」
「家族に納得してもらえる説明がしたい」

そんな気持ち、よくわかります。実際、公務員の方や会社員の方から、同じような相談を数多くいただいています。

この記事が目指したこと

この記事では、仲介手数料の「法定上限」と「計算方法」を詳しく解説しました。

なぜなら、

• 「法律で決まっている」という客観的な基準があれば、安心できる
• 自分で計算できれば、業者の見積もりが適正かどうか判断できる
• 家族に「ちゃんと調べた」と説明できる根拠が持てる

からです。

私たちの想い

私たちは、「無理に売る必要はない」と考えています。

まずは、

• 「今の状況を整理する」
• 「選択肢を知る」
• 「納得のいく判断をする」

ことが大切です。

売る・売らないは、あなたが決めることです。
私たちは、そのための「判断材料」を提供するお手伝いをします。

あなたの不安を、少しでも軽くしたい

この記事が、あなたの不安を少しでも解消し、納得のいく判断をするための助けになれば幸いです。

「困ったときは、またこのサイトを見よう」
「わからないことがあったら、相談してみよう」

そう思っていただけたら、これ以上の喜びはありません。

---

無理に売る必要はありません。
まずは「整理」から一緒に考えましょう。

あなたのペースで、納得のいく判断ができるよう、私たちは全力でサポートします。

---

お問い合わせ

• 📞 お電話：0120-XXX-XXX（平日9:00〜18:00）
• 📧 メール：無料相談フォームはこちら
• 📍 事務所：和歌山県和歌山市○○町○-○-○

相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

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