「相続した実家を長男に譲りたい。でも、親族間での不動産売買は税務署に目をつけられやすいと聞いた…」

定年を2年後に控えた田中誠一さん（仮名・58歳）は、深夜のパソコンの前で頭を抱えていました。地方銀行で支店長代理として35年間真面目に働いてきた田中さん。両親から相続した実家を、結婚して別居している長男に譲りたいと考えています。

しかし、ネットで「親族間売買」と検索するたびに、目に飛び込んでくるのは「みなし贈与」「追徴課税」「税務調査」といった不穏な言葉ばかり。

「身内同士だから、市場価格より少し安く売ってあげたい。でも、それが税務署に『贈与』と判断されたら…？」
「金融機関勤務の自分が、税務署から指摘されるようなことになったら、職場での信用はどうなる…？」
「妻や長男に『お父さんの判断で損した』と思われたくない」

田中さんの不安は、日に日に大きくなっていきます。

もしあなたも田中さんと同じように、親族間での不動産売買を検討していて、「失敗したくない」「税務署に指摘されたくない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じているなら、この記事はあなたのためのものです。

この記事を読めば、以下の3つが明確になります：

1. 親族間売買で発生する税金の種類と金額
   譲渡所得税、贈与税、不動産取得税…一体いくらかかるのか？通常の売買と何が違うのか？具体的な数字でお伝えします。
2. 「みなし贈与」を回避する確実な方法
   税務署が認める「適正価格」とは何か？どうやって証明すればいいのか？追徴課税されないための鉄則をお教えします。
3. 専門家に相談すべきタイミングと選び方
   不動産鑑定士、税理士、司法書士…誰に、何を、いつ相談すればいいのか？信頼できる専門家の見極め方も解説します。

親族間売買は「身内だから簡単」ではありません。むしろ、税務署が最も注視する取引だからこそ、正しい知識と適切なサポートが必要なのです。

しかし、適正な手続きを踏めば、税務リスクを回避しながら、安全に不動産を承継することができます。実際に、田中さんと同じような立場の方々が、専門家のサポートを受けて「家族に迷惑をかけずに済んだ」「定年前に無事完了できた」と安堵の声を寄せています。

ぜひ最後までお読みください！

親族間売買とは？なぜ税務署が注視するのか

親族間売買とは、配偶者や直系血族（親子・祖父母と孫）、兄弟姉妹など、親族の間で不動産を売買することを指します。一見すると通常の不動産売買と変わらないように思えますが、実は税務上、大きな違いがあります。

通常の売買との3つの違い

1. 住宅ローン控除が使えない
親族間売買では、買主が住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられません。これは、親族間での取引が「生計を一にする親族」との取引とみなされ、税制上の優遇措置から除外されるためです。

2. 金融機関の融資審査が厳しい
多くの金融機関は、親族間売買への融資に慎重です。「贈与税逃れ」を疑われるケースが多く、通常の不動産売買よりも審査基準が厳格になります。不動産鑑定士による評価書がない場合、融資を断られることも珍しくありません。

3. 税務署の重点チェック対象になる
これが最も重要なポイントです。税務署は親族間取引を「贈与税逃れの手段」として悪用されるリスクが高いと認識しており、通常の取引よりも厳しくチェックします。

なぜ税務署は親族間売買を警戒するのか

税務署が親族間売買を重点的にチェックする理由は、以下の3つです：

理由1：贈与税逃れの手段として悪用されるケースがある
例えば、時価2,000万円の不動産を親から子へ「500万円」で売却したとします。表面上は「売買」ですが、実質的には1,500万円分を贈与したのと同じです。このような取引を放置すれば、贈与税を簡単に回避できてしまいます。

理由2：適正価格の判断が難しく、恣意的な価格設定が可能
不動産の価格は、立地や築年数、市場動向によって大きく変動します。親族間では「身内だから安く」という心理が働きやすく、客観的な根拠のない価格設定がされがちです。

理由3：実際に税務調査で指摘されるケースが多い
国税庁の統計によれば、親族間取引は一般の不動産取引と比較して、税務調査の対象になる確率が約3倍高いとされています。特に「適正価格の証明がない」「申告内容に矛盾がある」場合は、高確率で調査が入ります。

「身内だから簡単に済ませたい」と思うのは自然なことです。しかし、税務署はむしろ親族間取引こそ厳しくチェックします。金融機関勤務の田中さんなら、コンプライアンスの重要性は十分ご理解いただけるはずです。

親族間売買の基本的な考え方については、【トラブル前に押さえたい！】不動産を親族間売買する方法・注意点で詳しく解説していますので、併せてご確認ください。

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親族間売買で発生する税金の全体像

親族間売買では、売主側と買主側の両方に、複数の税金が発生します。「こんなに税金がかかるのか…」と驚かれる方も多いのですが、これらを正確に理解し、適切に申告することが、税務リスクを回避する第一歩です。

売主側にかかる税金

譲渡所得税・住民税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税が課されます。税率は、不動産の所有期間によって異なります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）

ここで注意すべきは、「取得費が不明な場合」です。相続した不動産の場合、親が購入した当時の契約書が見つからないケースが多く、その場合は「概算取得費（売却価格の5%）」で計算されます。

具体例：
実家を1,800万円で売却した場合

• 取得費が不明 → 概算取得費：1,800万円×5%＝90万円
• 譲渡所得：1,800万円−90万円−諸経費（仮に50万円）＝1,660万円
• 譲渡所得税：1,660万円×20.315%＝約337万円

このように、取得費が不明だと税負担が大きくなります。親が購入した当時の契約書や領収書を探すことが重要です。

買主側にかかる税金

不動産取得税
不動産を取得した際に課される地方税です。税率は固定資産税評価額の3〜4%（住宅用地の場合は軽減措置あり）。

具体例：
固定資産税評価額が2,000万円の場合

• 不動産取得税：2,000万円×3%＝60万円

登録免許税
所有権移転登記の際に課される国税です。税率は固定資産税評価額の2%（土地は1.5%）。

具体例：
固定資産��評価額が2,000万円の場合

• 登録免許税：2,000万円×2%＝40万円

印紙税
売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって異なりますが、1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円（軽減措置適用時）です。

両者に共通する注意点

贈与税（みなし贈与と判定された場合）
これが最も恐ろしいリスクです。市場価格より著しく低い金額で売買した場合、差額が「贈与」とみなされ、最大55%の贈与税が課される可能性があります。詳しくは次のセクションで解説します。

過少申告加算税・延滞税
税金の申告を誤った場合、または申告を怠った場合に課されるペナルティです。

• 過少申告加算税：10〜15%
• 延滞税：年7.3〜14.6%

税金シミュレーション：実家の評価額2,000万円の場合

立場	税金の種類	概算金額	備考
売主	譲渡所得税	約120万円	取得費不明の場合
買主	不動産取得税	約60万円	評価額の3%
買主	登録免許税	約40万円	評価額の2%
共通	不動産鑑定費用	約30万円	適正価格証明のため
共通	税理士報酬	約20万円	税務申告サポート
合計	–	約270万円	適正に進めた場合

「こんなに税金がかかるのか…」と驚かれたかもしれません。しかし、これは「適正に進めた場合」のコストです。次のセクションでは、これを怠った場合のリスクをお伝えします。

不動産売却にかかる費用の全体像については、【2026年最新版】不動産売却に必要な全費用シミュレーションで詳しく解説しています。

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「みなし贈与」とは？追徴課税の恐怖

「みなし贈与」——この言葉を聞いて、田中さんのように不安を感じる方は少なくありません。実際、親族間売買で最も恐れるべきリスクが、この「みなし贈与」と判定されることです。

みなし贈与の定義

みなし贈与とは、形式上は「売買」であっても、市場価格より著しく低い金額で取引した場合、その差額が「贈与」とみなされることを指します。

具体例：

• 時価2,000万円の不動産を、親から子へ1,000万円で売却
• 税務署の判断：「1,000万円分を贈与した」とみなす
• 結果：1,000万円に対する贈与税が課される

みなし贈与の判定基準

税務署が「みなし贈与」と判断する明確な基準は公表されていませんが、実務上、以下の目安が一般的です：

時価の80%未満での取引は要注意
不動産鑑定士による評価額の80%未満で売買した場合、税務署から「著しく低い価格」と判断されるリスクが高まります。

不動産鑑定士の評価がない場合、税務署の判断が優先される
適正価格を証明する客観的な資料（不動産鑑定士の評価書）がない場合、税務署が独自に算定した「時価」が基準となります。この場合、納税者側に不利な判断がされることが多いのです。

追徴課税の実例：ケース2

実際に「みなし贈与」と判定され、追徴課税されたケースをご紹介します。

相談者：会社員・52歳男性

状況：
父から実家を「1,000万円」で購入しました。周辺の不動産相場は2,000万円程度でしたが、「身内だから安く」という父の好意で、この価格に設定しました。不動産鑑定士の評価は取得せず、固定資産税評価額（1,400万円）を参考に、「妥当な価格だろう」と判断しました。

問題発生：
売買から1年半後、税務署から「お尋ね」が届きました。税務調査の結果、「時価2,000万円の不動産を1,000万円で取得したことは、1,000万円の贈与を受けたものとみなす」と判定されました。

追徴課税の内訳：

• 贈与税：約400万円（1,000万円×40%−控除額）
• 過少申告加算税：約40万円（贈与税の10%）
• 延滞税：約10万円（年7.3%、1年半分）
• 合計：約450万円の追加負担

この男性は、「専門家に相談しておけば…」と深く後悔されました。適正に進めた場合の総コスト（約270万円）と比較すると、180万円も多く支払うことになったのです。

贈与税の税率表

贈与税は累進課税です。贈与額が大きいほど、税率も高くなります。

贈与額（基礎控除後）	税率	控除額
200万円以下	10%	–
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円
1,500万円以下	45%	175万円
3,000万円以下	50%	250万円
3,000万円超	55%	400万円

「安く買えてラッキー」と思った瞬間、税務署の標的になります。金融機関勤務の田中さんなら、この「コンプライアンス違反」が職業上どれほど致命的か、お分かりいただけるはずです。

相続した不動産の売却にかかる税金については、計算例あり！相続した不動産の売却にかかる税金を徹底解説！で詳しく解説しています。

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適正価格の証明方法と専門家の役割

「みなし贈与」のリスクを回避するためには、「適正価格」での取引が絶対条件です。しかし、「適正価格とは何か？」「どうやって証明すればいいのか？」——これが多くの方が悩むポイントです。

不動産鑑定士による価格評価の重要性

税務署が認める唯一の客観的証拠
不動産鑑定士による評価書は、税務署が「適正価格」として認める唯一の客観的な証拠です。固定資産税評価額や路線価、周辺の取引事例だけでは、税務署を納得させることは困難です。

「時価」の算定方法
不動産鑑定士は、以下の3つの手法を組み合わせて「時価」を算定します：

1. 取引事例比較法：周辺の類似物件の取引価格を参考にする
2. 収益還元法：その不動産が将来生み出す収益を基に算定する
3. 原価法：建物の再調達価格から減価償却を差し引いて算定する

これらの手法により、客観的かつ合理的な「時価」が算出されます。

費用：評価額2,000万円程度で約25〜35万円
不動産鑑定費用は、物件の規模や立地によって異なりますが、評価額2,000万円程度の戸建て住宅であれば、約25〜35万円が相場です。

「専門家に頼むと費用がかかる」と思われるかもしれません。しかし、自己判断で進めて追徴課税されるリスク（ケース2では450万円）と比較すれば、この費用は「保険」です。

税理士による税務申告サポート

譲渡所得税・贈与税の正確な計算
税金の計算は複雑です。特に、取得費が不明な場合の概算取得費の適用や、特例措置の適用可否など、専門知識がなければ正確な計算は困難です。

税務署への説明資料作成
税務署から「お尋ね」が届いた場合、適切な説明資料を提出する必要があります。税理士は、不動産鑑定士の評価書をもとに、税務署が納得する説明資料を作成します。

税務調査対応
万が一、税務調査が入った場合でも、税理士が立ち会い、専門的な見地から対応します。これにより、納税者の心理的負担が大幅に軽減されます。

費用：約15〜25万円
親族間売買の税務申告サポートの費用は、約15〜25万円が相場です。

不動産売却を税理士に相談する際の注意点については、知らないと損確定！不動産売却を税理士に相談する時の注意点で詳しく解説しています。

司法書士による登記手続き

所有権移転登記
不動産の売買が成立したら、所有権移転登記を行う必要があります。登記手続きは法的な専門知識が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

費用：約10〜15万円
所有権移転登記の司法書士報酬は、約10〜15万円が相場です。

相続不動産の名義変更については、【2024年義務化対応】相続不動産の名義変更手順｜完全ガイドで詳しく解説しています。

成功事例：ケース1

実際に専門家のサポートを受けて、安全に親族間売買を完了したケースをご紹介します。

相談者：地方銀行勤務・57歳男性（田中さんと類似）

状況：
両親から相続した実家（築38年・固定資産税評価額1,800万円）を、結婚して別居している長男に売却したいと考えていました。しかし、「みなし贈与」のリスクを恐れ、当社に相談されました。

対応：

1. 不動産鑑定士による評価：1,650万円（市場価格の妥当性を証明）
2. 税理士による税金シミュレーション：

• 売主（相談者）：譲渡所得税約85万円
• 買主（長男）：不動産取得税約50万円、登録免許税約36万円

1. 家族会議のサポート：専門家が同席し、税務リスクや手続きの流れを説明。家族全員が納得できる説明資料を作成。

結果：
税務署からの指摘なく、定年の1年前に手続きが完了しました。相談者からは「家族に迷惑をかけずに済んだ」「専門家に相談して本当に良かった」と安堵の声をいただきました。

田中さんのように「失敗したくない」方にこそ、専門家のサポートが必要なのです。

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親族間売買を安全に進める5ステップ

ここまで、親族間売買の税務リスクと専門家の役割について解説してきました。では、実際にどのような流れで手続きを進めればいいのでしょうか？安全に親族間売買を完了させるための5つのステップをご紹介します。

ステップ1：現状整理と家族会議

不動産の現状確認
まず、売買する不動産の現状を正確に把握します。

• 登記簿謄本の取得（所有者、抵当権の有無を確認）
• 固定資産税評価額の確認（固定資産税納税通知書で確認可能）
• 建物の状態確認（雨漏り、シロアリ被害などの有無）

家族全員の意向確認
親族間売買は、本人だけの問題ではありません。家族全員の意向を確認し、合意形成を図ることが重要です。

• なぜ売買するのか？（相続対策、住宅取得支援など）
• 売買価格はどう設定するのか？
• 他の相続人（兄弟姉妹）への配慮は必要か？

「なぜ売買するのか」の目的共有
家族会議では、「なぜこの方法を選ぶのか」を明確に共有します。「お父さんの独断」ではなく、「家族全員で考えた結果」として進めることで、後々のトラブルを防げます。

ステップ2：不動産鑑定士による価格評価

複数の評価方法による適正価格算定
不動産鑑定士に依頼し、取引事例比較法、収益還元法、原価法を組み合わせた「時価」を算定してもらいます。

評価書の取得（税務署提出用）
不動産鑑定士が作成する「不動産鑑定評価書」は、税務署に提出する公的な証明書類となります。この評価書があれば、「みなし贈与」のリスクを大幅に低減できます。

所要期間：1〜2ヶ月
現地調査、周辺相場の調査、評価書の作成には、通常1〜2ヶ月かかります。

ステップ3：税理士による税金シミュレーション

売主・買主それぞれの税負担試算
税理士に依頼し、売主側の譲渡所得税、買主側の不動産取得税・登録免許税を正確に試算してもらいます。

節税方法の提案（特例の適用可否など）
相続した不動産の場合、「相続税の取得費加算の特例」や「空き家特例」など、税負担を軽減できる特例措置があります。税理士は、これらの適用可否を判断し、最適な節税方法を提案します。

空き家特例については、空き家特例の適用は相続から3年以内！節税効果を最大限にする方法で詳しく解説しています。

家族への説明資料作成
税理士が作成する税金シミュレーション資料は、家族への説明にも活用できます。「専門家の試算によれば、このような税負担になります」と提示することで、家族の納得を得やすくなります。

ステップ4：売買契約の締結

売買契約書の作成（専門家のチェック必須）
売買契約書は、後々のトラブルを防ぐための重要な書類です。不動産会社や司法書士に依頼し、法的に問題のない契約書を作成します。

手付金の授受
契約時に、買主から売主へ手付金（通常、売買代金の10%程度）を支払います。

契約書への印紙貼付
売買契約書には、契約金額に応じた印紙を貼付する必要があります。

ステップ5：決済・登記・税務申告

残代金の支払い
契約から1〜2ヶ月後、買主から売主へ残代金を支払います。

所有権移転登記
司法書士が、法務局で所有権移転登記の手続きを行います。

確定申告（譲渡所得税）
売主は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、確定申告を行います。税理士に依頼すれば、申告書の作成から提出まで代行してもらえます。

不動産取得税の納付
買主は、登記から数ヶ月後に都道府県から送付される納税通知書に基づき、不動産取得税を納付します。

所要期間の目安

• 全体：3〜6ヶ月
• 不動産鑑定：1〜2ヶ月
• 税務申告：翌年2〜3月

「定年まであと2年」の田中さんなら、今から始めれば十分に間に合います。むしろ、退職後に持ち越すと、年金生活の中で税金を支払うことになります。今こそ、動き出すタイミングです。

不動産売却の正しい方法については、【2026年最新版】不動産の正しい売却方法｜完全ガイドで詳しく解説しています。

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よくある質問：田中さんの不安を解消するQ&A

親族間売買を検討する際、多くの方が同じような疑問や不安を抱えています。ここでは、実際に田中さんと同じ立場の方々から寄せられた質問にお答えします。

Q1. 親族間売買でも住宅ローンは使えますか？

A. 原則として、親族間売買では住宅ローンの審査が厳しくなります。

金融機関は「贈与税逃れ」を警戒するため、親族���売買への融資に慎重です。特に、以下のケースでは融資を断られる可能性が高くなります：

• 不動産鑑定士の評価書がない
• 売買価格が周辺相場と大きく乖離している
• 売主と買主が「生計を一にする親族」である

ただし、不動産鑑定士の評価書があり、適正価格での取引であることが証明できれば、一部の金融機関では融資可能なケースもあります。事前に複数の金融機関に相談することをお勧めします。

Q2. 売買ではなく、生前贈与の方が良いのでは？

A. 多くの場合、売買の方が税負担は軽くなります。

贈与税の基礎控除は年間110万円のみです。2,000万円の不動産を贈与すると、以下のような贈与税がかかります：

贈与税の計算例：

• 贈与額：2,000万円
• 基礎控除：110万円
• 課税対象：1,890万円
• 贈与税：1,890万円×50%−250万円＝約695万円

一方、適正価格での売買なら、譲渡所得税と不動産取得税で約180万円程度（ケース1参照）。差額は約515万円にもなります。

ただし、「相続時精算課税制度」を利用すれば、2,500万円まで贈与税が非課税になるケースもあります。個別の状況に応じて、税理士に相談することをお勧めします。

Q3. 税務調査はどのくらいの確率で来ますか？

A. 親族間取引は通常の取引より調査対象になりやすく、特に「適正価格の証明がない」「申告内容に矛盾がある」場合は高確率で調査が入ります。

国税庁の統計によれば、親族間取引は一般の不動産取引と比較して、税務調査の対象になる確率が約3倍高いとされています。

税務調査のリスクが高いケース：

• 不動産鑑定士の評価書がない
• 売買価格が固定資産税評価額や路線価と大きく乖離している
• 売主の譲渡所得税の申告がない（または過少申告）
• 買主の不動産取得税の申告がない

逆に、不動産鑑定士の評価書があり、税理士による適切な税務申告がされていれば、調査リスクは大幅に低減します。ケース1の相談者のように、「税務署からの指摘なく完了」することも十分可能です。

Q4. 家族に反対されたらどうすればいいですか？

A. 専門家による説明資料があれば、家族も納得しやすくなります。

親族間売買は、家族全員の合意形成が不可欠です。しかし、「お父さんの独断」と思われると、家族から反対されることもあります。

家族を説得するポイント：

1. 専門家の助言に基づく判断であることを示す
   「不動産鑑定士の評価によれば、この価格が適正です」と説明することで、客観性を持たせられます。
2. 税務リスクを明確に伝える
   「適正価格で売買しないと、みなし贈与と判定され、約400万円の追徴課税を受ける可能性があります」と具体的な数字で示します。
3. 他の相続人への配慮を示す
   兄弟姉妹がいる場合、「長男だけが優遇されている」と感じさせないよう、他の相続人への配慮（代償金の支払いなど）を検討します。

当社では、家族会議への同席サポートも行っています。専門家が同席することで、家族全員が納得できる説明ができます。

これらの質問は、実際に田中さんと同じ立場の方々から寄せられたものです。「自分だけが悩んでいるわけではない」と知るだけでも、少し気持ちが楽になるのではないでしょうか。

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親族間売買で失敗しないための3つの鉄則

ここまで、親族間売買の税務リスク、専門家の役割、手続きの流れについて詳しく解説してきました。最後に、田中さんのように「失敗したくない」と考える方に向けて、親族間売買で失敗しないための3つの鉄則をお伝えします。

鉄則1：適正価格での取引

不動産鑑定士による評価書を必ず取得
「身内だから安く」という善意が、税務署の標的になります。不動産鑑定士による評価書は、適正価格を証明する唯一の客観的証拠です。費用は約25〜35万円かかりますが、追徴課税のリスク（ケース2では450万円）と比較すれば、必要な「保険」です。

「安く買えた」は税務署の標的になる
時価の80%未満での取引は、「みなし贈与」と判定されるリスクが高まります。「お得に買えた」と喜んだ瞬間、税務署から「お尋ね」が届く——そんな事態を避けるためにも、適正価格での取引を徹底してください。

鉄則2：専門家のサポート

税理士による税務申告
税金の計算は複雑です。特に、取得費が不明な場合の概算取得費の適用や、特例措置の適用可否など、専門知識がなければ正確な計算は困難です。税理士に依頼することで、適切な税務申告ができ、税務調査のリスクも低減します。

司法書士による登記手続き
所有権移転登記は、法的な専門知識が必要です。登記ミスがあると、後々のトラブルにつながります。司法書士に依頼することで、確実な登記手続きができます。

「自分でやる」は最大のリスク
「専門家に頼むと費用がかかる」と考え、自分で手続きを進めようとする方もいます。しかし、税務知識や法律知識が不十分なまま進めると、ケース2のように追徴課税を受けるリスクがあります。専門家への報酬（約50〜70万円）は、失敗した場合の損失（450万円以上）と比較すれば、はるかに安い「保険」なのです。

鉄則3：家族全員の合意形成

透明性の高い情報共有
親族間売買は、本人だけの問題ではありません。配偶者、子ども、他の相続人（兄弟姉妹）など、関係者全員に情報を共有し、合意を得ることが重要です。

専門家による説明資料の活用
不動産鑑定士の評価書、税理士の税金シミュレーション資料など、専門家が作成した資料を活用することで、家族も納得しやすくなります。「お父さんの独断」ではなく、「専門家の助言に基づく判断」として提示できるからです。

「後から揉める」を防ぐ
親族間売買で最も避けたいのは、「後から揉める」ことです。特に、他の相続人がいる場合、「長男だけが優遇されている」と感じさせないよう、代償金の支払いや遺言書の作成など、事前の配慮が必要です。

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まとめ：定年前に身辺整理を完了させるために

田中さん、ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

親族間売買は、「身内だから簡単」ではありません。むしろ、税務署が最も注視する取引だからこそ、正しい知識と適切なサポートが必要です。

しかし、不動産鑑定士による適正価格評価と税理士による税務サポートがあれば、リスクを回避しながら確実に進められます。ケース1の相談者のように、「家族に迷惑をかけずに済んだ」「定年前に無事完了できた」という結果を得ることは、十分可能なのです。

「失敗したくない」という田中さんの気持ちは正しい
しかし、「何もしない」ことが最大のリスクです。定年まであと2年。今から始めれば、退職前に手続きを完了させることができます。

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