「入居者がいるから、今は売却できない…」
そう思い込んで、相続した賃貸物件の管理に悩み続けていませんか?
実は、賃貸中の物件でも売却は可能です。入居者に住み続けてもらったまま、「オーナーチェンジ」という方法で売却できるのです。
私たちのもとには、定年を数年後に控えた公務員の方や会社員の方から、こんなご相談が数多く寄せられています。
「父から相続したアパート、管理会社に任せているけれど、月1回の報告書チェックや突発的なトラブル対応が負担で…」
「定年後に管理の手間を残したくない。でも、入居者がいるから売れないと思っていた」
「賃貸を続けるべきか、売却すべきか、判断材料がなくて決められない」
もしあなたも同じような悩みを抱えているなら、この記事がお役に立てるはずです。
この記事では、賃貸中物件の売却方法（オーナーチェンジ売却）の仕組みから、実際の売却事例、売却と賃貸継続のどちらが得かを判断する基準まで、具体的にご紹介します。
「賃貸中だから売れない」という思い込みを捨てて、定年前に資産を整理する選択肢があることを知ってください。入居者とのトラブルを避けながら、管理の手間から解放され、まとまった資金を手にする方法があるのです。
売る・売らないの判断は、情報を集めてからでも遅くありません。まずは「どんな方法があるのか」「自分の物件はいくらで売れるのか」を知ることから始めましょう。
ぜひ最後までお読みください!
もくじ
賃貸中の物件でも売却できる3つの理由
「入居者がいる物件は売れない」と思われがちですが、実際には法律で認められた方法があり、多くのオーナーが実践しています。賃貸中の物件が売却できる理由を、3つの観点から解説します。
法的に認められた売却方法である
賃貸中の物件を売却する「オーナーチェンジ」は、借地借家法によって明確に認められた取引方法です。
賃貸借契約は「物件」に紐づいており、オーナーが変わっても契約内容はそのまま新オーナーに引き継がれます。つまり、入居者の権利は完全に保護されたまま、所有権だけを移転できる仕組みが法律で整備されているのです。
入居者にとっては、家賃の振込先が変わるだけで、住み続けることができます。退去を求める必要はなく、入居者との交渉も基本的に不要です。
投資家からの安定した需要がある
すでに入居者がいて家賃収入が見込める「収益物件」は、不動産投資家にとって非常に魅力的です。
空室物件の場合、購入後に入居者を探す手間とリスクがありますが、オーナーチェンジ物件なら購入直後から家賃収入が得られます。この「即収益」という特徴が、投資家から高く評価されているのです。
特に和歌山県内では、地元の投資家や県外からの不動産投資家が、安定した利回りが見込める収益物件を積極的に探しています。適正な価格設定であれば、買い手が見つかる可能性は十分にあります。
売却と賃貸継続を比較すると、売却が合理的なケースが多い
特に築年数が経過した物件では、今後の大規模修繕費用（外壁塗装、屋根補修、設備交換など）が数百万円単位で発生します。
また、空室リスクや家賃下落リスクも年々高まります。定年後に管理負担や突発的な出費を抱えるより、現役のうちに売却して資産を整理する方が、長期的には経済的にも精神的にも安心できるケースが多いのです。
相続した物件の場合、相続不動産の売却にかかる税金についても事前に理解しておくことで、より適切な判断ができます。
オーナーチェンジ売却とは？基本の仕組みを解説
オーナーチェンジ売却の仕組みを、具体的に見ていきましょう。
オーナーチェンジ売却の定義
オーナーチェンジ売却とは、入居者が住んでいる状態のまま、賃貸物件の所有権を売却する方法です。
売却後も賃貸借契約は継続し、入居者はそのまま住み続けます。変わるのは「誰が家賃を受け取るか」だけです。
【売却前】
あなた（オーナー） ← 家賃 ← 入居者
【売却後】
新オーナー（買主） ← 家賃 ← 入居者（そのまま居住）入居者への影響は最小限
入居者にとっての変化は、以下の2点のみです：
- 家賃の振込先が変わる：新オーナーの指定口座に振り込むことになります
- 契約書の名義が変わる：賃貸借契約の貸主名義が新オーナーになります
住んでいる部屋、家賃、契約期間、敷金などの条件は一切変わりません。入居者の承諾も不要で、売買契約後に「オーナーが変わります」という通知を送るだけで手続きは完了します。
売却価格の決まり方
オーナーチェンジ物件の売却価格は、「利回り」を基準に算出されることが一般的です。
計算式：
売却価格 = 年間家賃収入 ÷ 期待利回り例：
- 年間家賃収入：200万円
- 期待利回り：7%
- 売却価格：200万円 ÷ 0.07 = 約2,857万円
利回りは物件の立地、築年数、建物の状態、入居者の質などによって変動します。和歌山県内の収益物件の場合、一般的に6〜8%程度の利回りが目安となります。
不動産の適正な価格を知るには、不動産の査定方法を理解しておくことが重要です。
オーナーチェンジ売却の流れと所要期間
実際の売却手続きは、以下の5つのステップで進みます。
ステップ1：査定依頼（所要期間：1週間程度）
まずは不動産会社に査定を依頼します。査定は無料で、以下の情報をもとに物件の市場価値を算出します：
- 物件の立地・築年数・構造
- 現在の家賃収入
- 入居者の契約内容（契約期間、敷金など）
- 建物の状態（修繕履歴、設備の状況）
査定結果は通常1週間以内に提示されます。この段階では売却を決定する必要はなく、「いくらで売れるのか」を知るだけでも構いません。
ステップ2：売却活動開始（所要期間：1〜2ヶ月）
査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。
投資家向けの不動産情報サイトや、地元の投資家ネットワークを通じて物件情報を公開します。収益物件を探している買い手からの問い合わせを待ちます。
この間も家賃収入は継続して得られるため、経済的な負担はありません。
ステップ3：売買契約（所要期間：1週間程度）
買主が決まったら、売買契約を締結します。契約時には以下の書類が必要です：
- 登記済権利証（または登記識別情報）
- 印鑑証明書
- 固定資産税納税通知書
- 賃貸借契約書のコピー
- 建物図面・設備資料
契約時に手付金（売却価格の10%程度）を受け取ります。
ステップ4：入居者への通知（契約後すぐ）
売買契約後、入居者に「オーナーが変わります」という書面を送付します。これは法的義務です。
通知内容：
- オーナーが変更になること
- 新オーナーの連絡先
- 家賃の新しい振込先
- 契約内容は変わらないこと
入居者の承諾は不要ですが、丁寧に説明することでトラブルを防げます。
ステップ5：引き渡し・決済（契約から1ヶ月後）
契約から約1ヶ月後、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。
この日に行うこと：
- 残代金の受領
- 所有権移転登記
- 鍵・書類の引き渡し
- 固定資産税の精算
引き渡し後、入居者との契約は自動的に新オーナーに引き継がれます。
合計所要期間：約3〜4ヶ月
査定依頼から引き渡しまで、スムーズに進めば3〜4ヶ月程度で完了します。空室にしてから売却する場合と比べて、大幅に期間を短縮できます。
売却の全体的な流れについては、不動産の正しい売却方法で詳しく解説しています。
オーナーチェンジ売却 vs 空室売却：どちらを選ぶべきか
賃貸中の物件を売却する方法は、大きく分けて2つあります。それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。
比較表で見る違い
| 項目 | オーナーチェンジ売却 | 空室売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 利回り計算（やや低め） | 居住用市場価格（やや高め） |
| 売却期間 | 2〜3ヶ月 | 3��6ヶ月（退去交渉含む） |
| 入居者対応 | 不要（契約引き継ぎのみ） | 退去交渉・立退料が必要な場合も |
| 家賃収入 | 売却まで継続 | 空室期間はゼロ |
| リフォーム | 不要 | 必要な場合が多い（50〜100万円） |
| 買い手 | 投資家 | 投資家・実需（居住用） |
| おすすめの人 | 早く手放したい／手間を避けたい | 時間に余裕がある／高く売りたい |
オーナーチェンジ売却のメリット
1. スピーディーに売却できる
入居者との退去交渉が不要なため、査定から引き渡しまで最短2〜3ヶ月で完了します。
2. 手間がかからない
入居者対応、リフォーム、空室期間の管理など、面倒な作業が一切ありません。
3. 売却まで家賃収入が継続
空室にする必要がないため、売却活動中も家賃収入を得られます。
4. トラブルリスクが低い
入居者との退去交渉でトラブルになるリスクがありません。
空室売却のメリット
1. 売却価格が高くなる可能性
居住用として売却できるため、オーナーチェンジより200〜300万円高く売れるケースがあります。
2. 買い手の幅が広がる
投資家だけでなく、実際に住む人（実需）も買い手候補になります。
3. リフォームで価値を高められる
空室にしてからリフォームすることで、物件の魅力を高められます。
実質的な差額を計算してみる
一見、空室売却の方が高く売れるように見えますが、実質的な差額は意外と小さいことがあります。
例：
【オーナーチェンジ売却】
売却価格：2,800万円
売却費用：▲200万円
手取り額：2,600万円
【空室売却】
売却価格：3,000万円
売却費用：▲200万円
立退料：▲30万円
リフォーム費用：▲50万円
空室期間の家賃ロス（3ヶ月）：▲45万円
手取り額：2,675万円
実質的な差額：75万円時間と手間を考えると、オーナーチェンジ売却の方が合理的なケースも多いのです。
どちらを選ぶべきか？判断基準
オーナーチェンジ売却がおすすめの人：
- 早く手放したい
- 管理の手間から解放されたい
- 入居者とのトラブルを避けたい
- 定年前に資産整理したい
空室売却がおすすめの人：
- 時間に余裕がある
- 少しでも高く売りたい
- 入居者の契約更新時期が近い
- リフォーム費用をかけられる
迷った場合は、まず専門家に相談して、自分の物件に最適な方法を診断してもらうことをおすすめします。
実際の売却事例：2つのケーススタディ
実際にオーナーチェンジ売却と空室売却を選択した2人のケースを見てみましょう。
【事例1】相続した賃貸アパートを売却したAさん（57歳・公務員）
背景
Aさんは3年前、父親から築28年の賃貸アパート（1棟4室、満室稼働中）を相続しました。地元の管理会社に委託していましたが、月1回の報告書チェック、突発的な設備故障対応、入居者からのクレーム対応などが負担になっていました。
定年まであと8年。退職後の生活設計を考え始めたAさんは、「このまま物件を持ち続けるべきか」と悩んでいました。
売却の決断理由
- 今後5年以内に大規模修繕（外壁塗装、屋根補修）が必要で、費用は500万円以上かかる見込み
- 長男・長女ともに県外で独立しており、物件を引き継ぐ予定がない
- 管理の手間とストレスから解放され、老後資金を確保したい
当初は「入居者がいるから売れない」と思っていましたが、オーナーチェンジ売却という方法を知り、査定を依頼しました。
売却の流れ
- 査定依頼：地元の不動産会社に依頼、1週間後に査定額2,800万円の提示
- 売却活動：約2ヶ月で県外の投資家から購入希望
- 売買契約：利回り7%で2,800万円で契約成立
- 入居者への通知：契約後すぐに書面で通知、特にトラブルなし
- 引き渡し：契約から1ヶ月後、入居者はそのまま居住継続
結果
- 売却代金で住宅ローンの残債800万円を完済
- 老後資金として1,500万円を確保（売却費用・税金を差し引き後）
- 管理の手間とストレスから完全に解放された
Aさんの声
「入居者に迷惑をかけずに売却できて本当に安心しました。査定から引き渡しまで3ヶ月で完了し、思ったよりスムーズでした。定年前に整理できて、妻も喜んでいます。もっと早く相談すればよかったです」
相続した物件の売却については、相続した家の売却前に知るべき情報も参考になります。
【事例2】空室にしてから売却したBさん（53歳・会社員）
背景
Bさんは15年前、投資目的で区分マンション（1LDK、賃貸中）を購入しました。築15年、利回り4.5%で「まあまあ」と感じていましたが、今後の修繕費用や空室リスクが気になり始めていました。
売却の選択肢
不動産会社に相談したところ、2つの選択肢を提示されました：
- オーナーチェンジ売却：1,800万円（すぐ売却、手間なし）
- 空室後の売却：2,100万円の可能性（退去交渉・リフォーム必要）
Bさんの判断
入居者の契約更新時期が3ヶ月後に迫っていたため、空室売却を選択しました。
- 更新せずに退去してもらうことを提案（立退料30万円を支払い）
- 簡易リフォーム（壁紙張替え、ハウスクリーニング）に50万円を投資
- 居住用として売却活動を開始
結果
- 売却価格：2,050万円で成約
- リフォーム費用：50万円
- 立退料：30万円
- 空室期間の家賃ロス（3ヶ月）：45万円
- 実質的な差額：約170万円（オーナーチェンジとの比較）
- 売却期間：退去交渉から引き渡しまで約4ヶ月
Bさんの声
「時間に余裕があったので、空室にしてから売却しました。結果的に170万円多く手元に残りましたが、入居者との交渉や空室期間のストレスを考えると、オーナーチェンジでもよかったかもしれません。どちらが正解かは人それぞれだと思います」
売却を検討すべき人のチェックリスト
以下のチェックリストで、3つ以上当てはまる方は、売却を前向きに検討する価値があります。
物件の状態
- □ 築20年以上が経過している
- 築20年を超えると、大規模修繕費用が急増する傾向があります
- □ 今後5年以内に大規模修繕が必要になりそう
- 外壁塗装、屋根補修、給排水管交換などで数百万円の出費が見込まれます
- □ 利回りが5%を下回っている
- 利回り5%以下は、売却して他の資産運用を検討する目安です
オーナーの状況
- □ 管理の手間や突発的なトラブル対応が負担
- 月1回の報告書チェック、設備故障対応、入居者クレーム対応など
- □ 定年まで10年以内で、資産整理を考えている
- 定年後に管理負担や突発的な出費を抱えるリスクを避けたい
- □ 子どもたちが物件を引き継ぐ予定がない
- 相続後に子どもたちが売却に苦労するより、自分の代で整理したい
物件の背景
- □ 相続で取得した物件で、思い入れが薄い
- 相続物件は感情的な思い入れが薄く、売却の決断がしやすい傾向があります
- □ 空室リスクや家賃下落が心配
- 築年数の経過とともに、空室リスクや家賃下落リスクは高まります
判断のポイント
3つ以上当てはまった方は、一度専門家に相談して、売却と賃貸継続のどちらが合理的かを診断してもらうことをおすすめします。
特に定年を控えた50代の方は、現役のうちに資産整理をしておくことで、老後の生活設計がより明確になります。
売却と賃貸継続、どちらが得か？経済的に比較する
「売却すべきか、賃貸を続けるべきか」を判断するには、経済的な比較が不可欠です。
売却のメリット
1. まとまった資金が手に入る
- 老後資金の確保
- 住宅ローンの残債返済
- 他の投資への資金移動
2. 管理の手間とストレスから解放される
- 月1回の報告書チェック不要
- 突発的なトラブル対応不要
- 入居者クレーム対応不要
3. 将来の修繕費用リスクを回避できる
- 大規模修繕（外壁塗装、屋根補修）：300〜500万円
- 設備交換（給湯器、エアコン）：50〜100万円
- 予期せぬ修繕（雨漏り、配管トラブル）：数十万円〜
4. 空室リスク・家賃下落リスクがなくなる
- 築年数の経過とともに、これらのリスクは年々高まります
賃貸継続のメリット
1. 毎月の家賃収入が継続する
- 安定した収入源として魅力的
2. 資産として保有し続けられる
- 将来的に価値が上がる可能性もゼロではない
3. 相続税対策になる
- 賃貸物件は評価額が圧縮されるため、相続税対策として有効
10年間のシミュレーション比較
具体的な数字で比較してみましょう。
【賃貸継続の場合】
・年間家賃収入：200万円
・10年間の収入：2,000万円
・大規模修繕費用：▲500万円
・管理費・固定資産税：▲300万円
・空室リスク（1年分）：▲200万円
・実質収入：1,000万円【売却の場合】
・売却価格：2,800万円
・売却費用：▲200万円
・手取り額：2,600万円
・10年間の運用益（年利2%）：+520万円
・合計：3,120万円結果：売却の方が約2,100万円有利
このシミュレーションでは、売却の方が経済的に有利という結果になりました。ただし、物件の状況や個人のライフプランによって結果は変わります。
売却にかかる費用の詳細は、不動産売却に必要な全費用で確認できます。
判断のポイント
以下の要素を総合的に考慮して判断しましょう：
- 今後10年間の家賃収入 vs 売却代金＋運用益
- 大規模修繕費用の見込み額
- 空室リスク・家賃下落リスクの評価
- 自分のライフプラン（定年時期、老後資金の必要額）
- 管理の手間に対するストレス度
迷った場合は、専門家に相談して、自分の物件に合ったシミュレーションを作成してもらうことをおすすめします。
オーナーチェンジ売却のデメリットと注意点
ここまでオーナーチェンジ売却のメリットを中心にお伝えしてきましたが、デメリットや注意点も正直にお伝えします。
デメリット
1. 空室売却に比べて売却価格がやや低い
オーナーチェンジ物件は利回り計算で価格が決まるため、居住用として売却する場合より200〜300万円程度低くなる傾向があります。
2. 買い手が投資家に限定される
居住用として購入する人（実需）は買い手候補から外れるため、買い手の幅が狭くなります。
3. 入居者の質が売却価格に影響する
- 家賃滞納がある場合：売却価格が大幅に下がる
- トラブルメーカーの入居者：買い手が見つかりにくい
- 契約期間が短い：投資家から敬遠される
注意点
1. 入居者の契約内容を事前に確認
売却前に以下を確認しておきましょう：
- 契約期間（残り期間）
- 家賃額
- 敷金・礼金
- 特約事項
2. 家賃滞納がある場合は売却前に解消
家賃滞納がある状態では、売却価格が大幅に下がるか、買い手が見つからない可能性があります。売却前に滞納を解消しておくことが重要です。
3. 建物の状態を正直に開示
以下の問題がある場合は、必ず買主に開示しましょう：
- 雨漏り
- 設備故障（給湯器、エアコンなど）
- シロアリ被害
- 外壁のひび割れ
隠して売却すると、後でトラブルになる可能性があります。
4. 管理会社との契約も引き継がれるか確認
管理会社との契約が自動的に引き継がれるのか、新オーナーが新たに契約するのかを確認しておきましょう。
トラブル回避のポイント
1. 信頼できる不動産会社に依頼する
オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選びましょう。不動産売却業者の正しい選び方を参考にしてください。
2. 入居者への通知は丁寧に行う
書面だけでなく、可能であれば口頭でも説明することで、入居者の不安を軽減できます。
3. 売買契約書に「瑕疵担保責任」の範囲を明記
建物の欠陥について、どこまで売主が責任を負うのかを明確にしておきましょう。
正直なメッセージ
オーナーチェンジ売却は万能ではありません。物件の状態や入居者の質によっては、空室売却の方が有利なケースもあります。
まずは専門家に相談して、自分の物件に最適な方法を見つけることが大切です。デメリットも含めて正直に説明してくれる業者を選びましょう。
地元和歌山での売却実績と地域特性
和歌山県内で賃貸物件を売却する場合、地域特性を理解しておくことが重要です。
和歌山県の賃貸物件市場の特徴
和歌山市中心部
- 和歌山大学周辺：学生向け単身者需要が安定
- 駅近エリア：社会人単身者・DINKs需要
- 利回り：6〜7%程度
郊外エリア（海南市、岩出市など）
- ファミリー向け需要が中心
- 車必須の立地が多い
- 利回り：7〜8%程度
南部エリア（田辺市、白浜町など）
- 観光関連の需要もあり
- 築古物件が多い
- 利回り：8〜9%程度
全体的な傾向
- 築古物件が多く、相続物件の売却ニーズが増加中
- 地元の投資家だけでなく、大阪・京都からの投資家も増えている
- 適正価格であれば、オーナーチェンジ物件の需要は安定している
当社の実績例
和歌山市内の賃貸アパート（1棟6室）
- 築年数：25年
- 満室稼働中
- 売却価格：3,500万円
- 売却期間：2ヶ月
海南市の区分マンション（1LDK）
- 築年数：18年
- 賃貸中（単身者入居）
- 売却価格：1,200万円
- 売却期間：3ヶ月
田辺市の戸建て賃貸
- 築年数：30年
- ファミリー入居中
- 売却価格：800万円
- 売却期間：4ヶ月
地元ネットワークの強み
1. 和歌山県内の投資家ネットワークを活用
地元で長年事業を行っている当社には、県内外の投資家とのネットワークがあります。一般に公開する前に、投資家に直接物件情報を提供できるため、スピーディーな売却が可能です。
2. 地元の不動産事情に精通した査定
和歌山県内の地域ごとの相場、需要動向を熟知しているため、適正な査定額を提示できます。
3. 入居者対応や管理会社との連携もスムーズ
地元の管理会社との連携も密なため、入居者への通知や引き継ぎもスムーズに進められます。
お客様の声
和歌山市・60代男性（相続したアパートを売却）
「地元の事情を分かってくれる業者で安心しました。大阪の大手不動産会社にも相談しましたが、和歌山の物件には詳しくなく、査定額も低かったです。地元の業者に依頼して正解でした」
海南市・50代男性（投資用マンションを売却）
「公務員の私でも理解しやすい説明でした。デメリットも含めて正直に教えてくれたので、納得して売却できました。売却後も確定申告のアドバイスをいただき、助かりました」
和歌山県内での不動産売却については、和歌山県内の不動産売却サポートもご覧ください。
まとめ：賃貸中の物件でも売却は可能です
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。最後に、この記事の要点をまとめます。
記事の要点
- 賃貸中の物件でも、入居者に住み続けてもらったまま売却できる
- オーナーチェンジ売却という法的に認められた方法がある
- 入居者の権利は保護され、家賃の振込先が変わるだけ
- オーナーチェンジ売却なら、入居者とのトラブルを避け、管理の手間から解放される
- 退去交渉不要、リフォーム不要
- 査定から引き渡しまで3〜4ヶ月で完了
- 売却まで家賃収入が継続
- 売却と賃貸継続を比較し、自分の状況に合った判断をすることが重要
- 経済的なシミュレーションで比較
- 築年数、利回り、定年までの期間を考慮
- 管理の手間やストレスも判断材料
- 定年前の資産整理を考えている方にとって、今が検討すべきタイミング
- 定年後に管理負担を残さない
- 老後資金の確保
- 子どもたちに負担を残さない
読者へのメッセージ
「賃貸中だから売れない」という思い込みを捨てましょう。
入居者がいても、適切な方法で売却することは十分に可能です。まずは専門家に相談して、自分の物件がいくらで売れるのか、売却と賃貸継続のどちらが合理的なのかを確認してみましょう。
売る・売らないの判断は、情報を集めてからでも遅くありません。
次のステップ
まずは無料査定から始めませんか？
- 査定は無料です
- 売る・売らないは後で決めていただけます
- 地元和歌山の不動産事情に精通した専門家が対応します
- デメリットも含めて正直にお伝えします
こんな方はお気軽にご相談ください：
- 「自分の物件がいくらで売れるのか知りたい」
- 「売却すべきか、賃貸を続けるべきか迷っている」
- 「オーナーチェンジ売却について詳しく聞きたい」
- 「定年前に資産整理をしたい」
相談方法は3つから選べます：
- 電話相談（平日9:00〜18:00）
- メール相談（24時間受付）
- 対面相談（事前予約制）
安心してご相談いただくために
- 当社は和歌山県内で20年以上の実績があります
- 公務員の方からのご相談も多数いただいています
- デメリットも含めて正直にお伝えすることをお約束します
- まずは話を聞くだけでも大丈夫です
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