相続した実家の空き家。年に数回の草刈りと固定資産税の支払いが続く中で、「そろそろ売却を考えないと…」と思いながらも、何から手をつければいいのか分からない。そんな状況ではありませんか？
不動産会社に相談すると、「まずはインスペクション（住宅診断）をしましょう」と言われることがあります。でも、正直なところ「費用はいくらかかるの？」「本当に必要なの？」という疑問が頭をよぎりますよね。
特に築年数が古い物件の場合、「診断費用をかけても、結局そのまま売ることになるんじゃないか」「修繕費用が売却価格を上回ったらどうしよう」という不安もあるでしょう。妻や家族に「ちゃんと調べてから決めて」と言われても、何が適正なのか判断する材料がなければ、動きようがありません。
実は、和歌山県内でも同じような悩みを抱えている方は少なくありません。特に公務員の方からは、「失敗したくない」「適正価格で進めたい」というご相談を多くいただきます。
この記事では、インスペクション費用の相場（12〜15万円）と、それ以上に重要な「あなたの空き家に本当に必要かどうか」の判断基準を、実際のご相談事例をもとに解説します。
読み終えた後、あなたは以下の状態になっています：
✅ 費用相場と変動要因を理解し、適正価格を判断できる
✅ 「やるべきこと」と「やらなくても済むこと」の境界線が明確になる
✅ 「まずは無料で現地を見てもらおう」という具体的な次のステップを決められる
「インスペクションにお金をかける価値があるのか？」という迷いを解消し、家族にも説明できる根拠を持って判断できるようになります。
ぜひ最後までお読みください！
もくじ
インスペクションとは？基礎知識を30秒で理解
インスペクション（住宅診断）とは、専門家が住宅の劣化状況や不具合の有無を調査し、報告書にまとめるサービスです。主に以下の項目を診断します：
- 構造部分：基礎、柱、梁のひび割れや傾き
- 雨漏り：天井や壁のシミ、屋根の劣化状況
- 給排水設備：水漏れ、配管の劣化
- その他：シロアリ被害、断熱材の状態など
インスペクションは法的義務ではありませんが、買主が「既存住宅売買瑕疵保険」への加入を求める場合や、住宅ローン控除を受けるために必要となるケースがあります。
詳しい内容については、インスペクションとは？本当に必要？費用・メリットを解説で解説していますので、基礎知識をしっかり押さえたい方はご覧ください。
和歌山県内のインスペクション費用相場
基本料金の目安
和歌山県内でインスペクションを依頼する場合、以下が費用の目安となります：
| 診断項目 | 費用相場 | 所要時間 |
|---|---|---|
| 基本診断（目視のみ） | 5〜6万円 | 2〜3時間 |
| 詳細診断（機材使用） | +7〜10万円 | 半日〜1日 |
| 耐震診断（追加） | +3〜5万円 | 別途 |
基本診断では、目視と簡易な計測器具を使って、構造の安全性や雨漏りの有無などを確認します。詳細診断では、赤外線カメラや内視鏡などの専門機材を使い、より詳しく調査します。
費用が変動する4つの要因
インスペクション費用は、以下の要因によって変動します：
1. 築年数
築30年を超える物件は、劣化箇所が多く診断に時間がかかるため、費用が高くなる傾向があります。
2. 広さ
延床面積が100㎡を超える場合、追加料金が発生することがあります。一般的な戸建て（延床面積80〜120㎡）であれば、基本料金内で収まるケースが多いです。
3. 立地
和歌山市内中心部であれば出張費は基本料金に含まれますが、郊外や山間部の場合、別途出張費（5,000円〜1万円程度）が加算されることがあります。
4. 診断項目
屋根裏や床下まで詳しく診る場合、機材費や作業時間が増えるため、追加料金が発生します。
追加費用が発生するケース
基本診断に含まれない項目を依頼する場合、以下の追加費用がかかります：
- 雨漏り調査（散水試験）：+2〜3万円
- シロアリ調査：+1〜2万円
- 給排水管の内視鏡調査：+3〜5万円
「雨漏りの痕跡がある」「シロアリ被害が心配」など、特定の不安がある場合は、基本診断と合わせて依頼することをおすすめします。
なぜ費用相場だけでなく「必要性の判断」が重要なのか？
インスペクション費用の相場を知ることは大切ですが、それ以上に重要なのが「あなたの空き家に本当に必要かどうか」を判断することです。その理由を4つ解説します。
理由1：費用をかけても回収できないケースがある
築35年を超える空き家の場合、インスペクションで多くの不具合が指摘される可能性があります。その結果、修繕費用が数十万円〜数百万円に膨らみ、売却価格を上回ってしまうケースも少なくありません。
「診断したけど、修繕費用が高すぎて結局そのまま売った」という事例も実際にあります。診断費用（5〜8万円）をかけても、最終的に回収できなければ無駄な出費になってしまいます。
理由2：「やらないと売れない」わけではない
インスペクションは法的義務ではなく、買主が求めない限り必須ではありません。特に古家付き土地として売却する場合、買主は建物を解体前提で購入するため、建物の状態よりも土地の価値が重視されます。
このような場合、インスペクションをしなくても売却は可能であり、診断費用は不要と判断できます。
理由3：地域性と物件特性で優先順位が変わる
和歌山県内でも、和歌山市内の駅近物件と郊外の築古物件では、買主層が大きく異なります。
- 駅近・築浅物件：居住用として購入する買主が多く、建物の状態を重視する
- 郊外・築古物件：土地目的で購入する買主が多く、建物の状態はあまり重視されない
あなたの物件がどちらに該当するかによって、インスペクションの必要性は変わります。物件に合った判断をしないと、無駄な出費になる可能性があります。
理由4：「最低限やっておけば安心」というラインがある
全項目を診断する必要はなく、築年数・立地・売却戦略に応じて、優先すべき診断項目を絞ることで、費用を抑えつつリスクを回避できます。
例えば、築30年超の物件であれば、「雨漏りの有無」「シロアリ被害」「基礎のひび割れ」の3項目だけを重点的に診断することで、費用を基本料金内に抑えながら、買主が最も気にする部分をカバーできます。
あなたの空き家にインスペクションは必要か？判断基準
ここからは、「自分の場合、インスペクションが必要か・不要か」を判断するための具体的な基準を解説します。
インスペクションが必要な3つのケース
以下のいずれかに該当する場合、インスペクションを実施することをおすすめします。
ケース1：築30年以内で、居住用として売却したい場合
買主が住宅ローン控除を受けるために「既存住宅売買瑕疵保険」への加入を求めるケースが多くあります。この保険に加入するには、インスペクションに合格することが条件となります。
築30年以内の物件は、まだ居住用としての需要があるため、診断書を提示することで買主の信頼を得やすく、スムーズな売却につながります。
ケース2：売却価格が1,000万円以上の場合
売却価格が高い物件ほど、買主は慎重に検討します。値引き交渉の材料を探すため、建物の状態を細かくチェックされることも多いです。
事前にインスペクションを実施し、診断書を提示することで透明性を確保できれば、買主の信頼を得やすく、値引き交渉を避けられる可能性が高まります。
ケース3：雨漏り・傾き・シロアリなど、明らかな不具合がある場合
売却後に買主から「こんな不具合があるとは聞いていなかった」とクレームを受けると、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われるリスクがあります。
明らかな不具合がある場合は、事前にインスペクションで状態を把握し、買主に開示することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
インスペクションが不要な3つのケース
以下のいずれかに該当する場合、インスペクションは不要と判断できます。
ケース1：築35年超で、古家付き土地として売却する場合
買主は建物を解体前提で購入するため、建物の状態はほとんど重視されません。土地の価格が主体なら、診断費用は無駄になる可能性が高いです。
この場合、インスペクションよりも解体費用の見積もりを取っておく方が、買主にとって有益な情報となります。
ケース2：売却価格が500万円以下の場合
診断費用（5〜8万円）が売却価格の1〜2%を占めるため、費用対効果が低くなります。買主も「安いから多少の不具合は覚悟している」という心理状態であることが多いです。
低価格帯の物件では、インスペクションよりも価格を下げて早期売却を目指す方が、トータルで得になることもあります。
ケース3：早期売却を優先する場合
インスペクション→修繕→売却というプロセスには、数週間〜数ヶ月の時間がかかります。固定資産税の負担を早く解消したい、管理の手間から解放されたいという場合は、「現状渡し」で価格を下げて早く売る方が、トータルで得になることもあります。
公務員の方からのご相談ケース3選
実際に和歌山県内で空き家の売却をご相談いただいた公務員の方の事例を3つご紹介します。「どう判断したか」「結果どうなったか」を具体的に見ていきましょう。
ケース1：築32年・和歌山市内・駅徒歩15分
状況
相続した実家を売却予定。妻に「ちゃんと調べてから決めて」と言われ、インスペクション費用の相場を検索していた。
判断
駅近で居住用需要があるため、基本診断（5万円）を実施することに。「最低限の診断で十分」とアドバイスし、雨漏り・構造・給排水の3項目に絞った。
結果
診断書を提示したことで買主の信頼を得て、値引き交渉なしで成約。「診断費用以上の価値があった。妻にも納得してもらえた」とのご感想をいただきました。
ケース2：築38年・郊外・車必須の立地
状況
固定資産税の負担が重く、早期処分を希望。「インスペクションをすべきか」と悩んでいた。
判断
立地と築年数から、古家付き土地として売却する方針に変更。インスペクションは実施せず、代わりに解体費用の見積もり（80万円）を取得し、買主に提示することに。
結果
土地価格で売却し、買主が解体。「診断費用をかけなくて正解だった。早く手放せてホッとした」とのこと。
ケース3：築28年・和歌山市内・雨漏りの痕跡あり
状況
「雨漏りがあるかもしれない」と不安。売却後のトラブルを避けたいという強い希望があった。
判断
基本診断+雨漏り調査（計7万円）を実施。雨漏りが確認されたため、修繕（15万円）を実施し、既存住宅売買瑕疵保険に加入して売却することに。
結果
修繕後、瑕疵保険に加入して売却。買主も安心して購入でき、スムーズに成約。「トラブルを未然に防げて良かった」とのご感想をいただきました。
このように、物件の状況や売却戦略によって、インスペクションの必要性は大きく変わります。相続した家の売却を検討されている方は、まず自分の物件がどのケースに該当するかを確認することが大切です。
最低限やっておけば安心｜優先すべき診断項目
「全項目を診断するのは費用が高すぎる」という場合、築年数・売却戦略別に優先すべき診断項目を絞ることで、費用を抑えつつリスクを回避できます。
築30年以内の場合
居住用として売却する可能性が高いため、以下の3項目を優先的に診断しましょう：
- 構造の安全性（基礎・柱・梁のひび割れ、傾き）
- 雨漏りの有無（天井・壁のシミ、屋根の劣化）
- 給排水設備（水漏れ、配管の劣化）
これらは買主が最も気にする項目であり、既存住宅売買瑕疵保険の加入条件にもなっています。
築30年超の場合
建物の価値が低下しているため、以下の3項目に絞って診断することをおすすめします：
- 雨漏りの有無（最も買主が気にする項目）
- シロアリの被害（構造に影響する可能性）
- 基礎のひび割れ（重大な欠陥の可能性）
これらの項目だけであれば、基本診断（5〜6万円）の範囲内で収まることが多いです。
古家付き土地として売却する場合
建物を解体前提で売却する場合、インスペクションは不要です。ただし、解体費用の見積もりは取っておきましょう。買主にとって、解体費用は購入判断の重要な材料となります。
よくある質問
Q1：インスペクションをしないと売れませんか？
A：いいえ、法的義務ではありません。
ただし、買主が既存住宅売買瑕疵保険への加入を求める場合や、住宅ローン控除を受けるために必要となるケースがあります。また、診断書があることで買主の信頼を得やすく、スムーズな売却につながる可能性が高まります。
Q2：診断で不具合が見つかったら、必ず修繕しないとダメですか？
A：いいえ、修繕せずに「現状渡し」で売却することも可能です。
ただし、不具合を買主に開示する義務があります。開示せずに売却すると、後から契約不適合責任を問われるリスクがあります。現状有姿での売却については、別記事で詳しく解説しています。
Q3：複数の業者に見積もりを取るべきですか？
A：はい、相場を把握するために2〜3社に見積もりを取ることをおすすめします。
見積もりを比較する際は、以下の3点を確認してください：
- 既存住宅状況調査技術者（国土交通省登録）の資格を持っているか
- 地域での実績があるか
- 見積もりが明確で、追加費用の説明があるか
Q4：インスペクションをすると売却価格は上がりますか？
A：必ずしも上がるわけではありませんが、買主の信頼を得やすく、値引き交渉を避けられる可能性が高まります。
診断書があることで、買主は「この物件は安心して購入できる」と判断しやすくなります。特に築30年以内の物件では、診断書の有無が成約率に影響することもあります。
Q5：和歌山県内で信頼できる業者の選び方は？
A：以下の3点を確認してください。
- 既存住宅状況調査技術者（国土交通省登録）の資格を持っているか
国土交通省に登録された有資格者が診断を行うことが、既存住宅売買瑕疵保険の加入条件となっています。 - 地域での実績があるか
和歌山県内での診断実績が豊富な業者であれば、地域特有の気候や建物の特性を理解しています。 - 見積もりが明確で、追加費用の説明があるか
「基本料金は安いが、追加費用が多い」という業者もあります。見積もりの段階で、追加費用が発生するケースを明確に説明してくれる業者を選びましょう。
不動産業者の正しい選び方については、別記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
まとめ：あなたの空き家に本当に必要かを見極めよう
インスペクション費用の相場は5〜8万円ですが、あなたの空き家に本当に必要かどうかは、築年数・立地・売却戦略によって変わります。
この記事で得られた判断基準：
✅ 和歌山県内の費用相場と変動要因を理解できた
✅ 「自分の場合、必要か・不要か」の判断軸を持てた
✅ 「最低限やっておけば安心」というラインが明確になった
「インスペクションをすべきか迷っている」という段階なら、まずは無料で現地を見てもらい、あなたの物件に必要な診断項目を提案してもらうことをおすすめします。
次のステップ：無料で現地を見てもらい、必要な診断項目を提案してもらう
当社では、和歌山県内の空き家相談実績200件以上の経験をもとに、あなたの物件に最適な売却方法をご提案しています。
当社の無料相談の特徴
✅ 和歌山県内の空き家相談実績200件以上
地域の事情に詳しく、同じような悩みを持つ方からのご相談を多数いただいています。
✅ 公務員の方からのご相談も多数
「失敗したくない」「適正価格で進めたい」という方からのご相談実績が豊富です。
✅ 「無理に売る必要はありません。まず状況を整理しましょう」という姿勢
強引な営業は一切しません。あなたのペースで、納得のいく判断をしていただけるようサポートします。
✅ デメリットもきちんとお伝えします
インスペクションのメリットだけでなく、デメリットや不要なケースについても正直にお伝えします。
無料相談の流れ
1. 現地調査（所要時間：30分〜1時間）
築年数・立地・建物の状態を確認します。
2. 診断項目の提案
「あなたの場合、この項目だけで十分です」と優先順位を提示します。
3. 費用の見積もり
複数業者の相場と比較できる明細を提示します。
4. 売却戦略の相談
「診断する・しない」を含めた最適な売却方法を一緒に考えます。
「まずは話を聞いてみたい」という段階でも大丈夫です。お問い合わせフォームから、お気軽にご相談ください。
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