「不動産業者から専任媒介契約を勧められたけど、本当に大丈夫なんだろうか…」
深夜、スマホの画面を見つめながら、あなたはそんな不安を抱えているかもしれません。YouTubeで「不動産 囲い込み」の解説動画を見て、さらに心配になった。「国土交通省 囲い込み」「囲い込み 違法」と検索して、この記事にたどり着いた。
その不安は、決して間違っていません。
相続した実家の空き家。年に数回の草刈り。固定資産税の負担。「定年前に、なんとか整理しておきたい」と思いながらも、不動産業界に対する漠然とした不信感が、あなたの足を止めているのではないでしょうか。
公務員として真面目に生きてきたあなたが、「業者に騙されるかもしれない」と感じるのは当然です。不動産の売却は、人生で何度も経験することではありません。専門用語が飛び交い、「これが普通です」と言われても、本当にそうなのか判断できない。妻や子どもに「お父さん、失敗したね」と思われたくない。そんな気持ちが、夜も眠れないほどの不安につながっているのだと思います。
でも、ここで一つ、お伝えしたいことがあります。
「専任媒介契約＝囲い込み」ではありません。
国土交通省が問題視しているのは、一部の悪質な業者による「囲い込み行為」であって、専任媒介契約という契約形態そのものではないのです。むしろ、専任媒介契約には「レインズへの登録義務」「定期報告義務」といった法的な縛りがあり、透明性が高い側面もあります。
問題は、「どの業者を選ぶか」です。
この記事では、国土交通省が定める「囲い込み」の定義と違法性の境界線、専任媒介契約のメリット・デメリット、そして何より「信頼できる業者を見分けるための具体的な質問リスト」をお伝えします。
実際に、和歌山県内の公務員の方が「最初は不安だったけど、質問したことで業者の姿勢がわかった」と安心して売却を進められた事例もご紹介します。あなたと同じ立場の方が、どうやって不安を解消し、納得のいく選択をしたのか。その具体的なプロセスを知ることで、「自分にもできる」と感じていただけるはずです。
この記事を読み終えた後、あなたは次のことができるようになります：
✅ 囲い込みが違法かどうか、国土交通省の見解を理解できる
✅ 専任媒介契約のメリット・デメリットを客観的に判断できる
✅ 業者との面談で「この質問をすれば、姿勢がわかる」というチェックリストを持てる
✅ 妻や家族に「ちゃんと調べたよ」と自信を持って説明できる
✅ 「この会社なら、一度相談してみてもいいかも」と思える判断基準を得られる
私たちは、和歌山県内で多くの公務員の方々からご相談をいただいています。「無理に売る必要はありません」「デメリットも含めて正直にお伝えします」という姿勢を大切にしてきました。なぜなら、あなたのような真面目で慎重な方が、安心して次の一歩を踏み出せる環境を作ることが、私たちの使命だと考えているからです。
不動産業界に対する不安は、「知らないこと」から生まれます。でも、正しい知識を持ち、適切な質問ができるようになれば、その不安は大きく軽減されます。
ぜひ最後までお読みください。
もくじ
そもそも「囲い込み」って何？国土交通省の見解を確認
まず、「囲い込み」とは何なのか、正確に理解しておきましょう。
囲い込みとは、不動産業者が売主から預かった物件情報を他社に公開せず、自社だけで買主を探そうとする行為です。
通常、不動産売却では、業者は「レインズ（指定流通機構）」という全国の不動産業者が閲覧できるシステムに物件情報を登録します。これにより、多くの業者が買主候補を探すことができ、売主にとっては売却機会が広がります。
しかし、囲い込みを行う業者は、レインズに登録しても他社からの問い合わせに対して「すでに商談中です」と虚偽の回答をしたり、物件情報を「非公開」にしたりして、実質的に他社を排除します。
なぜ業者は囲い込みをするのか？
理由は「両手仲介」にあります。
不動産取引では、売主側の業者と買主側の業者がそれぞれ仲介手数料を受け取るのが一般的です（片手仲介）。しかし、一つの業者が売主・買主の両方を仲介すれば、双方から手数料を受け取れます（両手仲介）。
両手仲介自体は違法ではありません。しかし、両手仲介を狙うあまり、他社からの問い合わせを意図的に排除する行為が「囲い込み」であり、これは宅地建物取引業法違反として国土交通省が問題視しています。
囲い込みの何が問題なのか？それは、売主の売却機会を奪い、適正価格での売却を妨げるからです。本来なら高値で買ってくれる買主候補がいたかもしれないのに、業者の都合でその機会が失われてしまうのです。
国土交通省は、こうした行為を厳しく監視しており、違反が確認された場合は指示処分、業務停止処分、さらには免許取消処分といった行政処分を行っています。
不動産の囲い込みについてより詳しく知りたい方は、不動産の囲い込みとは？見極める5つのチェックポイントをご覧ください。また、両手仲介のリスクについては両手取引は危険？不動産売却で騙されないための業者選び3つの判断基準で詳しく解説しています。
専任媒介契約を結んだ業者の「法的義務」とは？
ここで重要なのは、専任媒介契約を結んだ業者には、法律で定められた義務があるということです。
国土交通省は、宅地建物取引業法に基づき、専任媒介契約を結んだ業者に対して以下の義務を課しています：
レインズ登録義務
専任媒介契約を締結した場合、業者は契約締結日から7日以内（休業日を除く）にレインズへ物件情報を登録しなければなりません。専属専任媒介契約の場合は5日以内です。
この登録により、全国の不動産業者が物件情報を閲覧でき、買主候補を広く募ることができます。
登録証明書の交付義務
業者は、レインズに登録したことを証明する「登録証明書」を売主に交付しなければなりません。この証明書には、登録番号や登録日、物件の所在地などが記載されています。
売主はこの証明書を受け取ることで、「本当にレインズに登録されているのか」を確認できます。
定期報告義務
専任媒介契約の場合、業者は2週間に1回以上、売却活動の状況を売主に報告しなければなりません。専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上です。
報告内容には、問い合わせ件数、内見の状況、他社からの反応などが含まれます。
違反した場合の処分
これらの義務を怠った業者には、国土交通省や都道府県から以下の処分が下されます：
- 指示処分：業務の改善を指示される
- 業務停止処分：一定期間、営業活動ができなくなる
- 免許取消処分：宅地建物取引業の免許が取り消される
つまり、専任媒介契約には、業者の行動を縛る法的な仕組みがしっかりと組み込まれているのです。
公務員の方なら、この法的根拠があれば安心できるのではないでしょうか。問題は、「この義務を本当に守る業者かどうか」を見極めることです。
媒介契約の種類やそれぞれの特徴については、媒介契約は３種類｜不動産売却を成功に導く媒介契約の結び方で詳しく解説しています。
こんな対応をする業者は要注意！囲い込みの典型的な手口
では、具体的にどのような業者が「囲い込み」を行っているのでしょうか。典型的な手口を知っておくことで、悪質業者を見分けることができます。
手口1：「商談中」という虚偽回答
最も多いのがこの手口です。業者はレインズに物件を登録しますが、他社から問い合わせがあると「すでに商談中です」「申込が入っています」と虚偽の回答をします。
実際には商談など進んでいないのに、他社を排除することで、自社で買主を見つけるまで時間を稼ぐのです。
手口2：物件情報を「非公開」や「商談中」にする
レインズには「取引状況」という項目があり、「公開中」「書面による購入申込あり」「売主都合で一時紹介停止中」などのステータスを設定できます。
悪質な業者は、実際には商談が進んでいないのに「書面による購入申込あり」に変更したり、「売主都合で一時紹介停止中」にして、実質的に物件を隠してしまいます。
手口3：売却活動の報告が曖昧
定期報告義務があるにもかかわらず、「特に動きはありません」「問い合わせはありませんでした」といった曖昧な報告しかしない業者も要注意です。
他社からの問い合わせ状況や、どのような広告活動を行ったのか、具体的な内容を報告しない場合、囲い込みの可能性があります。
手口4：「専任媒介契約なら高く売れます」と言いながら囲い込む
「専任媒介契約なら、広告費をかけて高く売れます」「うちだけに任せてもらえれば、責任を持って売却します」といった言葉で専任媒介契約を結ばせ、実際には囲い込みを行う業者もいます。
こうした言葉自体は間違っていませんが、問題は「本当にその通りに行動するか」です。
国土交通省による行政処分の実例
2022年、関西地方のある不動産業者が、国土交通省から「業務停止処分」を受けました。理由は以下の通りです：
- レインズに登録した物件について、他社から問い合わせがあったにもかかわらず「商談中」と虚偽の回答を繰り返した
- 実際には商談は進んでおらず、自社で買主を見つけるまで他社を排除していた
- 結果、売主は本来得られたはずの高値での売却機会を失った
この事例は、国土交通省が「囲い込み」を厳しく監視していることを示しています。売主は、業者の不正に気づいた場合、都道府県の宅建業指導担当課や国土交通省に通報することができます。
専任媒介契約＝囲い込みではない。メリット・デメリットを正しく理解
ここまで読んで、「やっぱり専任媒介契約は危険なのでは？」と思われたかもしれません。
しかし、専任媒介契約そのものが悪いわけではありません。むしろ、適切に運用されれば、売主にとってメリットの多い契約形態です。
専任媒介契約のメリット
業者が責任を持って売却活動を行う
専任媒介契約では、一社だけに売却を任せるため、業者は「他社に取られる」というリスクがありません。そのため、広告費をかけやすく、積極的な売却活動が期待できます。
定期報告義務があるため、進捗が把握しやすい
2週間に1回以上の報告義務があるため、売却活動の状況を定期的に確認できます。「今、どんな状況なのか」が見えやすいのは、売主にとって安心材料です。
レインズ登録義務があるため、透明性が高い
法律で登録が義務付けられているため、業者が勝手に物件を隠すことはできません（守られていれば、ですが）。登録証明書を受け取ることで、売主自身も確認できます。
専任媒介契約のデメリット
悪質業者の場合、囲い込みのリスクがある
これまで説明してきた通り、悪質な業者に当たってしまうと、囲い込みのリスクがあります。
契約期間中（最長3カ月）は他社に依頼できない
専任媒介契約は、一社だけに任せる契約です。契約期間中は他社に依頼できないため、業者の力量に依存することになります。
業者の力量に依存する
一社だけに任せるため、その業者の営業力や地域での影響力が、売却の成否を大きく左右します。
一般媒介契約との比較
一方、一般媒介契約は、複数の業者に同時に売却を依頼できる契約形態です。
一般媒介契約のメリット
- 複数の業者に依頼できるため、幅広いネットワークを活用できる
- 業者間で競争が生まれ、早期売却につながる可能性がある
一般媒介契約のデメリット
- レインズ登録義務がない（任意）
- 定期報告義務がない
- 業者が広告費をかけにくい（他社に取られるリスクがあるため）
どちらが良いかは、「業者の信頼性」次第です。
信頼できる業者であれば、専任媒介契約の方が「法的義務がある分、透明性が高い」と言えます。逆に、業者の信頼性が不明な場合は、一般媒介契約で様子を見るという選択肢もあります。
公務員の方には、法的義務がしっかりしている専任媒介契約の方が、安心できる場合も多いのではないでしょうか。
不動産売却の全体的な流れについては、【2026年最新版】不動産の正しい売却方法｜完全ガイドをご覧ください。
契約前に必ず聞くべき！業者の姿勢がわかる4つの質問
では、信頼できる業者をどう見分ければよいのでしょうか。
答えは簡単です。契約前に、以下の4つの質問をしてください。
この質問に対する業者の回答で、その業者が「誠実かどうか」「囲い込みをする可能性があるか」が見えてきます。
質問1：「レインズへの登録は、いつ行いますか？登録証明書は見せていただけますか？」
優良業者の回答例
「契約後7日以内に登録し、証明書をお渡しします。登録後、すぐにご確認いただけます」
要注意の回答例
「登録はしますが、証明書は特に…」
「タイミングを見て登録します」
「登録しない方が高く売れることもあります」
法律で義務付けられているにもかかわらず、曖昧な回答をする業者は避けるべきです。
質問2：「他社から問い合わせがあった場合、どう対応しますか？」
優良業者の回答例
「すべて誠実に対応し、内見の調整も行います。他社からの問い合わせ状況も、定期報告でお伝えします」
要注意の回答例
「基本的にうちで買主を見つけます」
「他社には出さない方が高く売れます」
「他社からの問い合わせは少ないと思います」
他社を排除しようとする姿勢が見える業者は、囲い込みのリスクが高いです。
質問3：「売却活動の報告は、どのくらいの頻度で行いますか？」
優良業者の回答例
「2週間に1回、書面またはメールで報告します。問い合わせ件数、内見の状況、他社からの反応なども詳しくお伝えします」
要注意の回答例
「何かあればご連絡します」
「特に決まっていません」
「動きがあったときだけお知らせします」
定期報告は法律で義務付けられています。曖昧な回答をする業者は、法令遵守の意識が低い可能性があります。
質問4：「両手仲介と片手仲介、どちらを優先しますか？」
優良業者の回答例
「売主様の利益を最優先します。両手にこだわりません。良い買主候補がいれば、他社経由でも積極的に進めます」
要注意の回答例
「両手の方が広告費をかけられます」
「うちで買主を見つけた方が早いです」
「両手の方が売主様にもメリットがあります」
両手仲介を優先する姿勢が見える業者は、囲い込みのリスクが高いです。
この質問をするだけで、業者の姿勢が見えてきます
これらの質問に対して、明確かつ誠実に答えられる業者であれば、囲い込みのリスクは低いと判断できます。
逆に、曖昧な回答をしたり、質問を避けようとしたりする業者は、避けた方が無難です。
「こんな質問をしたら、業者に嫌がられるのでは？」と心配される方もいるかもしれません。しかし、誠実な業者であれば、こうした質問を歓迎します。むしろ、「ちゃんと調べている売主だな」と認識し、丁寧に対応してくれるはずです。
業者選びの基準については、間違うと大損！？不動産を売却する時の業者の正しい選び方でも詳しく解説しています。
「最初は不安だったけど、質問したことで安心できた」公務員Aさんの体験談
ここで、実際に和歌山県内の公務員の方が、どのように不安を解消し、納得のいく売却を実現したのか、事例をご紹介します。
Aさんのプロフィール
- 年齢：57歳
- 職業：県庁勤務（事務職）
- 物件：母親から相続した実家（築38年・郊外）
- 状況：専任媒介契約を勧められたが、囲い込みが心配で夜も眠れなかった
当初の不安
Aさんは、地元の不動産業者に相談したところ、「専任媒介契約なら、責任を持って売却活動をします」と強く勧められました。
しかし、YouTubeで「不動産 囲い込み」の解説動画を見て、「本当にこの業者で大丈夫なのか？」と不安になりました。夜中にスマホで「国土交通省 囲い込み」「囲い込み 違法」と検索し、さらに心配が募ったそうです。
「公務員として真面目に生きてきたのに、業者に騙されるかもしれない」「妻に『お父さん、失敗したね』と思われたくない」という気持ちで、当社に相談されました。
当社がAさんにお伝えしたこと
当社がAさんにお伝えしたのは、以下の内容です：
- 「専任媒介契約自体は問題ありません。ただし、業者選びが重要です」
- 「契約前に『レインズの登録証明書を見せてください』と依頼してください」
- 「『他社からの問い合わせがあった場合、どう対応しますか？』と質問してください」
- 「『売却活動の報告は、どのくらいの頻度で行いますか?』と確認してください」
- 「『両手仲介と片手仲介、どちらを優先しますか？』と聞いてください」
Aさんが実践したこと
Aさんは、この4つの質問を業者に投げかけました。
業者は快く、以下のように回答しました：
- 「もちろん、契約後7日以内にレインズに登録し、証明書をお渡しします」
- 「他社からの問い合わせも、すべて誠実に対応します。内見の調整も積極的に行います」
- 「売却活動の報告は2週間ごとに、書面でお渡しします。問い合わせ件数や他社の反応も詳しくお伝えします」
- 「売主様の利益を最優先します。両手にこだわりません」
Aさんは、この回答を聞いて「この業者なら信頼できる」と判断し、専任媒介契約を結びました。
結果
契約後、業者は約束通りレインズに登録し、登録証明書をAさんに提示しました。2週間ごとの報告も、問い合わせ件数や内見の状況、他社からの反応まで詳しく記載されており、Aさんは安心して売却活動を見守ることができました。
そして、3カ月後、希望価格で売却が成立しました。
Aさんは「最初は不安だったけど、ちゃんと質問したことで業者の姿勢がわかった。妻にも『ちゃんと調べたね』と言ってもらえて、安心して進められた」と満足されています。
あなたと同じ立場の方が、こうして不安を解消しました
Aさんのように、「質問する」という一歩を踏み出すことで、業者の姿勢を見極めることができます。
公務員の方からの相談実績は多数あります。同じような不安を抱えている方が、どうやって納得のいく選択をしたのか。その具体的なプロセスを知ることで、「自分にもできる」と感じていただけるはずです。
相続した不動産の売却については、トラブル回避！相続した家の売却前に知るべき情報を徹底解説もご参照ください。
囲い込みが疑われる場合の対処法と通報先
もし、すでに専任媒介契約を結んでいて、「囲い込みされているのでは？」と感じた場合、どうすればよいのでしょうか。
囲い込みのサイン
以下のような状況が続く場合、囲い込みの可能性があります：
- 3カ月経っても売れない、問い合わせがないと言われる
- レインズ登録証明書を見せてくれない
- 売却活動の報告が曖昧、または来ない
- 他社からの問い合わせ状況を教えてくれない
対処法
まずは、業者に以下のように依頼してください：
- 「レインズの登録状況を確認させてください」
- 「他社からの問い合わせ履歴を見せてください」
- 「売却活動の具体的な内容を教えてください」
それでも改善されない場合は、契約解除を検討してください。専任媒介契約は最長3カ月で、更新しなければ自動的に終了します。
相談・通報先
囲い込みが疑われる場合、以下の機関に相談・通報することができます：
都道府県の宅建業指導担当課
和歌山県の場合：和歌山���県土整備部建築住宅局建築住宅課
電話：073-441-3184
国土交通省の相談窓口
国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課
電話：03-5253-8111
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）
電話：03-5821-8111
公益社団法人不動産流通推進センター
電話：03-5843-2081
泣き寝入りする必要はありません
「業者に文句を言ったら、売却がさらに遅れるのでは？」と心配される方もいるかもしれません。
しかし、泣き寝入りする必要はありません。公的機関がしっかりと守ってくれます。
国土交通省は、囲い込みを厳しく監視しており、違反が確認されれば行政処分を行います。あなたの通報が、他の売主を守ることにもつながります。
不動産売却の相談先については、もう迷わない！不動産の売却を考える時の相談先の探し方も参考になります。
囲い込みを避けるために、覚えておくべき3つのポイント
ここまでの内容を、3つのポイントにまとめます。
ポイント1：専任媒介契約＝囲い込みではない。問題は「業者の姿勢」
専任媒介契約そのものは、法律で義務が定められており、透明性の高い契約形態です。問題は、その義務を守らない悪質な業者です。
契約形態ではなく、「業者の姿勢」を見極めることが重要です。
ポイント2：契約前の4つの質問で、業者の信頼性を見極められる
以下の4つの質問をすることで、業者が誠実かどうかを判断できます：
- 「レインズへの登録は、いつ行いますか？登録証明書は見せていただけますか？」
- 「他社から問い合わせがあった場合、どう対応しますか？」
- 「売却活動の報告は、どのくらいの頻度で行いますか？」
- 「両手仲介と片手仲介、どちらを優先しますか？」
明確かつ誠実に答えられる業者であれば、安心して任せられます。
ポイント3：国土交通省が守ってくれる。法的義務を果たさない業者は処分される
囲い込みは宅地建物取引業法違反であり、国土交通省が厳しく監視しています。
もし囲い込みが疑われる場合は、都道府県の宅建業指導担当課や国土交通省に相談・通報することができます。泣き寝入りする必要はありません。
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「不動産業界は怪しい」と感じるのは当然です。でも、誠実な業者もいます。
公務員として真面目に生きてきたあなたが、業者に騙されることがあってはなりません。
私たちは、和歌山県内で多くの公務員の方々からご相談をいただいています。「無理に売る必要はありません」「デメリットも含めて正直にお伝えします」という姿勢を大切にしてきました。
なぜなら、あなたのような真面目で慎重な方が、安心して次の一歩を踏み出せる環境を作ることが、私たちの使命だと考えているからです。
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