「不動産業者から『レインズに登録します』と言われたけど、それって本当に信用していいの？」
もしあなたが今、契約書を前にそんな不安を感じているなら、それは決して神経質すぎるわけではありません。むしろ、慎重に判断しようとしているあなたの姿勢は、とても正しいものです。
相続した実家の売却を考えているあなたにとって、これは人生で何度もない大きな決断です。業者の説明を鵜呑みにせず、「本当にこれで大丈夫なのか」と自分で確かめたくなるのは当然のことです。
特に、テレビやYouTubeで「不動産業界の囲い込み問題」を見たことがある方なら、なおさら心配になりますよね。「自分も安く買い叩かれるんじゃないか」「業者が裏で何かしているんじゃないか」——そんな不安が頭をよぎるのも無理はありません。
でも、安心してください。
レインズは、あなたのような慎重な方にこそ知っていただきたい、透明性の高い公的システムです。そして何より、あなた自身で登録状況を確認できる方法があります。
この記事では、
- レインズとは何か、どういう仕組みなのか
- 業者の説明が本当に正しいのか、どう確認すればいいのか
- 「囲い込み」を防ぐために、何をチェックすればいいのか
- 奥様やご家族に自信を持って説明できる根拠
これらをすべて、分かりやすく解説します。
この記事を読み終える頃には、「レインズという仕組みがあるなら、ちゃんと広く情報が出るんだな」「自分で確認する方法もあるんだ」と納得していただけるはずです。そして、契約書にサインする前の不安が、少しでも軽くなることを願っています。
ぜひ最後までお読みください！
もくじ
レインズとは何か？【基本の仕組みを理解する】
レインズは国が指定した公的な不動産情報ネットワーク
レインズ（REINS）とは、「Real Estate Information Network System」の略称で、日本語では「不動産流通標準情報システム」と呼ばれています。
これは、国土交通大臣が指定した公的な不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の情報ネットワークです。全国に4つの指定流通機構があり、和歌山県は「近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）」に所属しています。
レインズの最大の特徴は、全国約13万社の不動産会社が加盟し、物件情報を共有しているという点です。つまり、あなたの物件がレインズに登録されれば、和歌山の地元業者だけでなく、大阪や神戸、さらには全国の不動産会社が、その情報を見ることができるのです。
レインズが作られた目的
レインズは、以下の4つの目的で作られました：
- 不動産情報の透明化・標準化：物件情報を統一フォーマットで共有し、情報の質を保つ
- 売主・買主双方の利益保護：広く情報を公開することで、適正な価格での取引を促進
- 不動産取引の円滑化：買主を探す範囲を広げ、成約までの期間を短縮
- 「囲い込み」などの不正行為の防止：情報を隠せない仕組みで、業者の不正を抑制
つまり、レインズは「業者が情報を独占できないようにする」ための公的な仕組みなのです。
誰がレインズを利用できるのか
レインズの会員になれるのは、宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社のみです。一般の方が直接レインズの全情報を閲覧することはできません。
ただし、売主であるあなたは、自分の物件情報に限り、専用のシステムで確認することができます。この点については、後ほど詳しく解説します。
専任媒介契約とレインズ登録の関係【法的義務を知る】
不動産売却の3つの媒介契約
不動産を売却する際、業者と結ぶ契約には3つの種類があります。レインズ登録の義務があるかどうかは、この契約の種類によって決まります。
1. 一般媒介契約
- 複数の業者と同時に契約できる
- レインズ登録は任意（業者の判断による）
- 自分で買主を見つけることも可能
2. 専任媒介契約
- 1社のみと契約
- レインズ登録が義務（契約から7日以内）
- 自分で買主を見つけることも可能
- 2週間に1回以上の報告義務
3. 専属専任媒介契約
- 1社のみと契約
- レインズ登録が義務（契約から5日以内）
- 自分で買主を見つけることは不可
- 1週間に1回以上の報告義務
媒介契約は３種類｜不動産売却を成功に導く媒介契約の結び方では、それぞれの契約の詳細とメリット・デメリットを解説していますので、併せてご覧ください。
なぜ専任媒介でレインズ登録が義務なのか
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、売主は1社としか契約できません。つまり、業者が物件情報を独占できる状態になります。
この「独占」を悪用して、業者が情報を隠し、自社だけで買主を見つけようとする「囲い込み」が問題になりました。そこで、1社独占契約の代わりに、情報を広く公開することを法律で義務化したのです。
これは宅地建物取引業法第34条の2に明記されており、違反すれば行政処分の対象になります。つまり、業者から「レインズに登録します」と言われたら、それは法律で決まっている正しい手続きなのです。
登録しないとどうなるのか
もし業者がレインズ登録を怠った場合、以下のような処分を受ける可能性があります：
- 都道府県知事からの指導
- 業務停止命令
- 免許取消
つまり、まともな業者であれば、必ずレインズに登録するということです。逆に言えば、登録を渋る業者は要注意です。
登録証明書とは？【自分で確認できる手段】
登録証明書の交付は法律で義務化されている
専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、業者はレインズに登録した後、遅滞なく「登録証明書」を売主に交付しなければなりません。これも宅地建物取引業法で定められた義務です。
登録証明書には、以下の情報が記載されています：
- 登録番号：物件を特定するための番号
- 登録年月日：いつレインズに登録されたか
- 有効期限：登録の有効期限
- 物件情報：所在地、価格、面積など
- 取引態様：売買、賃貸などの区分
この証明書が、「ちゃんと登録しました」という証拠になります。
登録証明書で何が確認できるのか
登録証明書を受け取ることで、以下のことが確認できます：
- 物件が本当にレインズに登録されているか
- 登録内容（価格、物件情報）が契約通りか
- 有効期限内か
さらに、登録証明書に記載された登録番号とパスワードを使えば、あなた自身でレインズの「登録物件検索サービス」にアクセスし、実際の公開状況を確認できます。
登録証明書をもらえなかったら？
もし業者が登録証明書を交付しない場合、それは業法違反の可能性があります。まずは業者に請求してください。それでももらえない場合は、都道府県の宅建業指導担当課に相談することができます。
和歌山県の場合は、和歌山県庁の建築住宅課が窓口になります。
自分で登録状況を確認する方法【実践編】
レインズの「登録物件検索サービス」とは
レインズには、売主専用の確認システム「登録物件検索サービス」があります。これは、登録証明書に記載された登録番号とパスワードを使って、自分の物件情報を確認できるサービスです。
スマホやPCから24時間いつでもアクセスでき、以下のことが確認できます：
- 物件情報が正確に掲載されているか
- 価格が契約通りか
- 「取引状況」が「公開中」になっているか
- 写真や物件の魅力が適切に伝わっているか
確認手順（近畿レインズの場合）
- 近畿レインズのサイトにアクセス
検索エンジンで「近畿レインズ 登録物件検索」と検索するか、業者から案内されたURLにアクセスします。 - 「登録物件検索」を選択
トップページから「売主・貸主の方へ」または「登録物件検索」のメニューを選びます。 - 登録番号とパスワードを入力
登録証明書に記載された情報を入力します。 - 物件情報・取引状況を確認
あなたの物件情報が表示されます。特に「取引状況」の欄を確認してください。
確認すべき重要なポイント
登録物件検索サービスで、以下の点を必ずチェックしてください：
1. 物件情報の正確性
- 所在地、面積、築年数などが契約書と一致しているか
- 価格が契約通りか（勝手に値下げされていないか）
2. 取引状況
- 「公開中」になっているか
- 「書面による購入申込みあり」などの表示が不自然に早く出ていないか（これは囲い込みの兆候の可能性があります）
3. 物件の魅力が伝わっているか
- 写真が掲載されているか
- 物件の特徴やアピールポイントが記載されているか
もし不審な点があれば、すぐに業者に確認しましょう。
「囲い込み」とは？見分け方と対策【不安を解消する】
囲い込みの実態
「囲い込み」とは、不動産業者が物件情報を他社に紹介せず、自社で買主も見つけて両手仲介を狙う行為です。
通常、不動産取引では：
- 売主側の業者が仲介手数料を売主から受け取る
- 買主側の業者が仲介手数料を買主から受け取る
という「片手仲介」が基本です。しかし、1社が売主・買主の両方を仲介すれば、両方から手数料を受け取れる「両手仲介」になります。
囲い込みをする業者は、この両手仲介を狙って、他社からの問い合わせに「もう申込みが入っています」などと嘘をつき、情報を隠すのです。
不動産の囲い込みとは？見極める5つのチェックポイントでは、囲い込みの詳細と対策を解説しています。
囲い込みによる売主のデメリット
囲い込みをされると、以下のような不利益を被ります：
- 売却機会の損失：本来なら買いたい人がいたのに、情報が届かない
- 売却期間の長期化：買主候補が限定されるため、売れるまで時間がかかる
- 価格の下落：売れ残ると、業者から値下げを提案される
つまり、安く、遅く売らされるリスクがあるのです。
囲い込みの見分け方
囲い込みを見分けるには、以下のポイントをチェックしてください：
1. レインズに登録されているか確認
- 登録証明書を必ず受け取る
- 自分で登録物件検索サービスで確認する
2. 取引状況の変化に注意
- 登録直後から「書面による購入申込みあり」になっていないか
- 実際には申込みがないのに、そう表示されている可能性
3. 他社からの問い合わせ状況を確認
- 定期報告で「他社からの問い合わせはありましたか？」と質問する
- 全く問い合わせがないのは不自然（特に好立地の物件）
4. 売却活動の報告頻度
- 専任媒介は2週間に1回以上の報告義務
- 報告が遅い、内容が薄い場合は要注意
囲い込み対策で失敗しない不動産売却｜公務員も実践した5つの方法では、具体的な対策方法を詳しく解説しています。
囲い込みを防ぐ対策
囲い込みを防ぐために、以下の対策を実践してください：
- 登録証明書を必ず受け取る
- 定期的に自分で登録状況を確認する（月1回程度）
- 報告内容を記録に残す（日付、内容、問い合わせ件数など）
- 不審な点があれば業者に質問する（遠慮は不要です）
- セカンドオピニオンを活用する（別の業者に意見を聞く）
専任媒介契約は囲い込み？国土交通省の見解と業者の見分け方では、国の見解も含めて詳しく解説しています。
和歌山の空き家売却で知っておくべきこと【地域特性】
和歌山県の不動産市場の特徴
和歌山県の不動産市場には、以下のような特徴があります：
- 人口減少・高齢化による需要減
和歌山県の人口は減少傾向にあり、特に郊外の物件は買主が見つかりにくい状況です。 - 駅から遠い物件は特に売りにくい
車社会の和歌山では、駅近物件でなくても生活できますが、県外の買主にとっては「駅から遠い」がネックになります。 - 地元業者だけでは買主が見つかりにくいケースも
地元の不動産会社だけでは、顧客層が限られます。
だからこそレインズが重要
和歌山の空き家売却では、レインズによる全国ネットワークが特に重要です。
1. 大阪・神戸など近隣都市圏の業者にも情報が届く
和歌山の物件を、大阪や神戸の業者が紹介するケースは珍しくありません。通勤圏内として検討する買主もいます。
2. Uターン・Iターン希望者へのアプローチ
都市部から地方への移住を考えている人に、レインズ経由で情報が届きます。
3. 投資用物件として県外投資家への訴求
賃貸需要がある地域なら、投資目的で購入する県外の投資家もいます。
つまり、地方の物件こそ、広く情報を出すことが成功の鍵なのです。
実際の成功事例
和歌山市郊外で相続した空き家を売却された公務員の方の事例をご紹介します。
物件概要
- 所在地：和歌山市郊外（最寄り駅から徒歩25分）
- 築年数：35年
- 構造：木造2階建て
- 状況：母親の相続で取得、1年間空き家
売主の不安
- 「駅から遠い地方の物件は売れにくいのでは？」
- 「業者が本当に広く情報を出しているか心配」
- 「妻から『安く買い叩かれないか』と言われている」
対応
- 専任媒介契約を締結
- レインズ登録証明書を受領
- 登録番号で検索し、物件情報が全国公開されていることを自分で確認
- 月1回、登録物件検索サービスで取引状況をチェック
結果
- 登録から2ヶ月後、大阪の不動産会社経由で購入希望者が見つかる
- 買主は大阪在住で、和歌山への移住を検討していた50代夫婦
- 適正価格（査定額の95%）で売却成立
売主が特に安心されたポイント
- 登録証明書を妻に見せることで、「ちゃんと手続きしている」と説明できた
- 自分でレインズの検索画面を見て、実際に公開されていることを確認できた
- 地方の物件でも、全国ネットワークで情報が届くことが分かった
相続した家の売却前に知るべき情報を徹底解説では、相続不動産の売却全般について詳しく解説しています。
良い業者・悪い業者の見分け方【判断基準を持つ】
信頼できる業者の特徴
以下のような対応をする業者は、信頼できると判断できます：
1. レインズ登録を積極的に説明する
- 「専任媒介なので、7日以内にレインズに登録します」と明確に説明
- レインズの仕組みや登録証明書についても丁寧に説明
2. 登録証明書を確実に交付する
- 登録後、すぐに証明書を交付
- 登録物件検索サービスの使い方も案内
3. 定期報告を怠らない
- 専任媒介なら2週間に1回以上、必ず報告
- 報告内容が具体的（問い合わせ件数、内覧件数など）
4. デメリットも正直に説明する
- 「駅から遠いので、買主が限られる可能性があります」など、不利な点も隠さない
- 対策も一緒に考えてくれる
5. 質問に対して誠実に回答する
- 「囲い込みが心配」と言っても嫌な顔をしない
- 「いつでも確認してください」と前向き
間違うと大損！？不動産を売却する時の業者の正しい選び方では、業者選びの詳細を解説しています。
注意すべき業者の特徴
以下のような対応をする業者は、注意が必要です：
1. レインズ登録について曖昧な説明
- 「登録しますよ」とだけ言って、詳細を説明しない
- 登録証明書について触れない
2. 登録証明書の交付を渋る
- 「後で送ります」と言って、なかなか送らない
- 「必要ですか?」と聞き返す
3. 「うちだけで売れます」と他社排除を強調
- 「レインズに出さなくても、うちの顧客で売れます」
- これは囲い込みの典型的な言い訳
4. 報告が遅い・内容が薄い
- 2週間以上報告がない
- 「特に動きはありません」だけで終わる
5. 即決を迫る
- 「今日契約しないと、他の人に取られますよ」
- 慎重に考える時間を与えない
もう迷わない！不動産の売却を考える時の相談先の探し方では、相談先の選び方を詳しく解説しています。
契約前に確認すべき質問リスト
業者と契約する前に、以下の質問をして、反応を確認してください：
- 「レインズにはいつ登録されますか？」
→ 明確な日数（7日以内など）を答えられるか - 「登録証明書はいつもらえますか？」
→ 「登録後すぐに交付します」と即答できるか - 「他社からの問い合わせ状況も報告してもらえますか？」
→ 「もちろんです」と快諾するか - 「売却活動の報告はどのくらいの頻度ですか？」
→ 「2週間に1回以上」と法定頻度を理解しているか - 「囲い込みが心配なのですが、どう対策していますか？」
→ 嫌な顔をせず、具体的な対策を説明できるか
これらの質問に対して、誠実に答えられる業者を選びましょう。
まとめ【あなたが今すべきこと】
この記事のポイント再確認
ここまでの内容を、もう一度整理しましょう：
- レインズは公的な不動産情報ネットワーク
国土交通大臣指定の機構が運営し、全国約13万社が加盟 - 専任媒介なら登録は法的義務
宅地建物取引業法で定められており、違反すれば行政処分 - 登録証明書で自分で確認できる
登録番号とパスワードで、24時間いつでも確認可能 - 囲い込みは防げる
定期的な確認と業者への質問で、不正を見抜ける - 地方物件こそレインズが重要
地方物件は、全国ネットワークで買主を探すことが成功の鍵
契約前に不安を感じているあなたへ
今、契約書を前に不安を感じているなら、それは正常な判断力の証拠です。大切な財産を売却するのですから、慎重になるのは当然のことです。
この記事の内容を、ぜひ奥様にも共有してください。「レインズという公的システムで、全国に情報が公開される」「自分で確認できる手段がある」という2点を伝えれば、ご家族も安心されるはずです。
あなたが今すべきこと
状況に応じて、以下のアクションを取ってください：
今の業者と契約する場合
- 登録証明書の交付を確認する
- 登録後1週間以内に、自分で登録物件検索サービスで確認する
- 月1回程度、定期的に取引状況をチェックする
- 報告内容を記録に残す
まだ不安が残る場合
- この記事の内容をもとに、業者に質問する
- 回答が曖昧なら、セカンドオピニオンを検討する
- 別の業者にも話を聞いてみる
業者選びから始める場合
- この記事の「良い業者・悪い業者の見分け方」を参考に比較検討
- 契約前に必ず質問リストで確認
- 複数社の対応を比較する
不動産の正しい売却方法｜完全ガイドでは、売却の全体像を解説していますので、併せてご覧ください。
それでも不安が残る方へ
「本当にこの業者で大丈夫か」という不安が残る方は、セカンドオピニオンとして、私たちにご相談いただくことも可能です。
私たちは和歌山県内の空き家売却で多くの実績があり、特に公務員の方からのご相談を多くいただいています。「売る・売らない」を急かすことは一切ありません。
まずは、あなたの状況を整理し、最適な選択肢を一緒に考えるお手伝いをさせていただきます。
無料相談は公式LINEから
※押し売りは一切いたしません。相談だけでも大歓迎です。
最後に
この記事をブックマークして、契約後も定期的に確認してください。レインズの登録状況をチェックする際に、この記事の内容を思い出していただければ幸いです。
もし周りに同じ悩みを持つ方がいたら、ぜひこの記事を教えてあげてください。相続した空き家の売却で不安を感じている方は、あなただけではありません。
あなたの不動産売却が、納得のいく形で進むことを心から願っています。
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