「相続した実家、そろそろ何とかしないと…」
そう思いながらも、年間12万円の固定資産税を払い続け、年に数回の草刈りに追われる日々。お盆休みに実家へ向かうたび、「また半日つぶれる」と感じる虚しさ。妻からは「いつまで放っておくの？」と言われ、子どもたちも実家に戻る気配はない。
定年まであと5〜10年。このままでは、空き家の負担を抱えたまま老後を迎えてしまう——。
そんな不安を抱えながら、ようやく「不動産会社に相談してみようか」と思い立ったものの、今度は別の不安が頭をよぎります。
「業者に都合のいい契約を押し付けられたらどうしよう…」
「専門用語ばかりで、何が自分に合っているのか分からない」
「安く買い叩かれたくないけど、どの契約を選べばいいんだろう？」
実は、不動産売却を依頼する際に結ぶ「媒介契約」には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類があります。この違いを知らずに契約してしまうと、「こんなはずじゃなかった…」と後悔するケースも少なくありません。
でも、ご安心ください。
この記事では、3つの媒介契約の違いを図解と具体例で分かりやすく解説します。専門用語は使いません。あなたの状況（相続した空き家、慎重に進めたい、失敗したくない）に最適な契約が、この記事を読めば必ず分かります。
読み終えた後には、妻やお子さんに「ちゃんと調べて決めたよ」と自信を持って説明できるようになります。そして、「この会社なら信頼できそうだ」と思える相談先も見つかるはずです。
この記事を書いているのは、和歌山県内で空き家売却実績300件以上、公務員の方からのご相談も多数いただいている不動産会社です。「無理に専属契約を勧めることはしません」——これが私たちの誠実な姿勢です。
あなたと同じように、「相続した空き家をどうすればいいか分からない」と悩んでいた方々が、この記事を読んで一歩を踏み出しています。
空き家の負担から解放される道筋を、一緒に見つけていきましょう。
ぜひ最後までお読みください！
もくじ
媒介契約とは？5分で理解できる基本知識
不動産を売却する際、多くの方が不動産会社に売却活動を依頼します。この時に結ぶのが「媒介契約」です。
難しく聞こえるかもしれませんが、簡単に言えば「売却のパートナーを決める契約」のこと。あなたの大切な不動産を売るために、どの不動産会社とどんな約束で協力するかを決める、とても重要な契約です。
なぜ契約が必要なのか？
実は、媒介契約は法律（宅地建物取引業法）で義務付けられています。これは、売主と不動産会社の双方を守るためのルールです。
契約を結ぶことで、以下のことが明確になります：
- どんな条件で売却活動を行うのか
- 仲介手数料はいくらか
- どのくらいの期間、売却活動を行うのか
- 途中で解約できるのか
「契約」と聞くと「縛られる」イメージがあるかもしれませんが、むしろあなたを守るための約束事だと考えてください。
契約を結ぶタイミング
媒介契約を結ぶのは、査定を受けた後、実際の売却活動を始める前です。
一般的な流れはこうです：
- 不動産会社に査定を依頼
- 査定結果と売却方針の説明を受ける
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動スタート
「まだ売るかどうか決めていない」という段階なら、査定だけ受けて、契約は保留にすることもできます。焦る必要はありません。
契約期間は通常3ヶ月
媒介契約の期間は、法律で最長3ヶ月と決められています。
「3ヶ月で売れなかったらどうなるの？」と不安になるかもしれませんが、ご安心ください。契約は更新できます。ただし、自動更新ではなく、あなたの意思で「続けるか、やめるか」を選べます。
つまり、3ヶ月ごとに「この業者で良いか」を見直せるということ。これは、あなたにとって大きな安心材料です。
相続した不動産の売却については、トラブル回避！相続した家の売却前に知りたい情報を徹底解説で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
3つの媒介契約を徹底比較
媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類があります。
「どれも同じに見える…」と思うかもしれませんが、実は大きな違いがあります。まずは、一目で分かる比較表をご覧ください。
3つの契約の違い（比較表）
| 項目 | 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる業者数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社OK |
| 自分で買主を探せるか | ✗ 不可 | ○ 可能 | ○ 可能 |
| 業者の報告義務 | 週1回以上 | 2週に1回以上 | なし |
| 契約期間 | 3ヶ月 | 3ヶ月 | 制限なし（通常3ヶ月） |
| 業者の本気度 | ★★★ | ★★☆ | ★☆☆ |
| あなたの自由度 | ★☆☆ | ★★☆ | ★★★ |
| おすすめの人 | 早く確実に売りたい | バランス重視 | 慎重に進めたい |
この表を見ると、「業者の本気度」と「あなたの自由度」がトレードオフの関係にあることが分かります。
では、それぞれの契約について、もう少し詳しく見ていきましょう。
専属専任媒介契約：業者が最も本気で動く契約
特徴
専属専任媒介契約は、1社だけに売却を任せる契約です。しかも、自分で買主を見つけることもできません。
「それって、業者に完全に任せきりってこと？」——その通りです。
メリット
1. 業者が最も本気で動いてくれる
1社だけに任せるということは、その業者にとって「確実に仲介手数料が入る」ということ。だから、広告費をかけたり、積極的に営業活動をしたりと、本気で売却に取り組んでくれます。
2. 週1回以上の報告義務がある
法律で、週に1回以上、売却活動の状況を報告することが義務付けられています。「今、どんな状況なのか」が常に分かるので、安心感があります。
3. レインズへの登録が義務
レインズ（不動産流通標準情報システム）とは、全国の不動産会社が物件情報を共有するネットワークです。専属専任媒介では、契約から5日以内にレインズへの登録が義務付けられているため、多くの業者の目に触れる機会が増えます。
デメリット
1. 自由度が低い
1社だけに任せるため、「他の業者の意見も聞きたい」と思っても、契約期間中は他社に相談できません。
2. 自分で買主を探せない
たとえば、「知人が買いたいと言っている」という場合でも、契約した業者を通さなければなりません。
向いている人
- 「とにかく早く売りたい」
- 「信頼できる業者が既にいる」
- 「自分で動く時間がない」
専属専任媒介は、業者に全てを任せたい方に向いています。
専任媒介契約：バランスの取れた契約
特徴
専任媒介契約も、1社だけに売却を任せる契約です。ただし、専属専任媒介と違い、自分で買主を探すことができます。
メリット
1. 業者の本気度が高い
専属専任媒介ほどではありませんが、1社だけに任せるため、業者は積極的に動いてくれます。
2. 2週に1回の報告義務がある
専属専任媒介より頻度は少ないですが、定期的に状況報告があるので安心です。
3. 自分で買主を探せる
「知人が興味を持っている」「親戚が買いたいと言っている」という場合、自分で直接交渉できます。この場合、仲介手数料はかかりません。
デメリット
1. 他社と比較できない
1社だけに任せるため、「この価格が妥当なのか」「他の業者ならもっと高く売れるのでは？」という疑問が残ることがあります。
向いている人
- 「業者の本気度も欲しいけど、自由度も保ちたい」
- 「知人に買主候補がいるかもしれない」
- 「バランス重視」
専任媒介は、専属専任と一般媒介の中間を求める方に向いています。
一般媒介契約：慎重派のあなたに最適な契約
特徴
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。しかも、自分で買主を探すこともできます。
「それって、一番自由度が高いってこと？」——その通りです。
メリット
1. 複数の業者を比較できる
これが一般媒介の最大のメリットです。
たとえば、3社に依頼すれば、3社の査定価格、3社の売却戦略、3社の対応を比較できます。「この業者は信頼できそう」「この業者はちょっと…」と、自分の目で判断できるのです。
2. 自由度が高い
契約期間に法律上の制限がないため、「いつでもやめられる」という安心感があります（ただし、実務上は3ヶ月程度が一般的）。
3. 途中で専任媒介に切り替えられる
「最初は様子を見たいけど、信頼できる業者が見つかったら、その1社に絞りたい」——そんな柔軟な対応ができます。
デメリット
1. 業者の本気度がやや低い
複数社に依頼するということは、業者にとって「他社に取られるかもしれない」ということ。そのため、広告費をかけたり、積極的に営業したりする意欲が、専属専任や専任に比べて低くなる可能性があります。
2. 報告義務がない
法律上、業者に報告義務はありません。ただし、「月1回は報告してほしい」と依頼すれば、多くの業者は対応してくれます。
向いている人
- 「慎重に進めたい」
- 「業者を比較したい」
- 「まずは様子を見たい」
一般媒介は、あなたのような慎重派の方に最適です。
不動産業者の選び方については、間違うと大損！？不動産を売却する時の業者の正しい選び方で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
あなたに最適な契約は「一般媒介」から始めること
ここまで3つの契約を見てきましたが、結論から言います。
あなたの状況（相続した空き家、慎重に進めたい、業者に縛られたくない）を考えると、まずは「一般媒介契約」から始めるのが最も安全で後悔しない選択です。
無理に専属契約を結ぶ必要はありません。
なぜ一般媒介がおすすめなのか？3つの理由
理由1：失敗リスクを最小化できる
一般媒介契約なら、複数の不動産会社に同時に依頼できるため、「1社に任せて放置された」「相場より安く売られた」といった失敗を避けられます。
実際、公務員の方からのご相談でも、「まずは様子を見たい」という理由で一般媒介を選ばれるケースが多いです。
理由2：家族への説明がしやすい
「複数の業者に見てもらって、一番良い条件を選んだ」と妻やお子さんに説明できます。
専属契約だと「なぜその1社だけに決めたの？」と聞かれた時に答えにくいですが、一般媒介なら「比較検討した結果」と自信を持って言えます。
理由3：途中で変更できる柔軟性がある
一般媒介で始めても、「この業者なら信頼できる」と感じたら、後から専任媒介に切り替えることができます。
逆に、専属契約を結んでしまうと、契約期間中（通常3ヶ月）は他の業者に相談することすらできません。
実際の成功事例：公務員Aさん（55歳）の場合
「本当に一般媒介で大丈夫なの？」と不安に思う方もいるでしょう。
そこで、実際に和歌山県内で空き家を売却された公務員のAさん（55歳）の事例をご紹介します。
Aさんの状況
- 母親から相続した築30年の空き家
- 固定資産税年間10万円の負担
- 「業者に騙されたくない」という不安
Aさんも、あなたと同じように「どの契約を選べばいいか分からない」と悩んでいました。
選んだ契約と結果
Aさんは、最初は一般媒介で3社に依頼しました。
すると、3社それぞれが異なる査定価格と売却戦略を提案してきました。
- A社：1,800万円（すぐに売れる価格）
- B社：2,000万円（3ヶ月以内に売れる価格）
- C社：2,200万円（時間をかければ売れる価格）
Aさんは、B社の提案が最もバランスが良いと判断。2ヶ月後、B社が最も熱心に動いてくれたため、専任媒介に切り替えました。
そして、さらに1ヶ月後、希望価格の95%（1,900万円）で売却成功しました。
Aさんのコメント
「最初から1社に絞っていたら、『この価格が妥当です』と言われても判断できなかったと思います。複数の業者の意見を聞けたことで、相場感がつかめて安心できました」
この事例のように、一般媒介から始めて、途中で専任媒介に切り替えるのは、不動産業界では一般的な流れです。
相続した不動産の売却にかかる税金については、計算例あり！相続した不動産の売却にかかる税金を徹底解説！で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
よくある不安にお答えします
ここまで読んで、「一般媒介が良さそうだけど、まだ不安が残る…」という方もいるでしょう。
そこで、よくある3つの不安にお答えします。
Q1：一般媒介だと、業者が本気で売ってくれないのでは？
A：競争心理が働くので、むしろ積極的に動いてくれるケースも多いです。
確かに、専属契約の方が業者の本気度は高いです。しかし、一般媒介でも「早く成約したい」という競争心理が働きます。
むしろ「この物件は他社も狙っている」と分かると、積極的に動いてくれるケースも多いのです。
ただし、業者によって対応は異なります。だからこそ、複数の業者を比較できる一般媒介が有利なのです。
Q2：途中で専任媒介に変えるのは失礼では？
A：全く問題ありません。不動産業界では一般的な流れです。
「○○不動産さんの対応が良かったので、専任でお願いしたい」と伝えれば、業者側も喜びます。
むしろ、「一般媒介で様子を見て、信頼できる業者を選んだ」という姿勢は、業者にとっても納得感があります。
Q3：一般媒介だと売れ残るリスクは？
A：売れ残るかどうかは契約形態ではなく、「価格設定」と「物件の魅力」で決まります。
一般媒介でも、適正価格で魅力的な物件なら3ヶ月以内に売れるケースがほとんどです。
逆に、専属専任媒介でも、価格設定が高すぎれば売れ残ります。
大切なのは、契約形態ではなく、適正な価格設定と信頼できる業者選びです。
不動産売却の相談先については、もう迷わない！不動産の売却を考える時の相談先の探し方で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
契約時に確認すべき5つのポイント
「一般媒介で進めよう」と決めたら、次は契約時の注意点です。
あなたが「失敗しない」ために、契約前に必ずチェックすべき5つのポイントをお伝えします。
1. 契約期間
3ヶ月が一般的です。自動更新条項がないか確認しましょう。
「気づいたら自動更新されていた」というトラブルを避けるため、契約書に「自動更新なし」と明記されているか確認してください。
2. 仲介手数料
上限は「売却価格×3%+6万円+消費税」です。それ以上は違法です。
たとえば、2,000万円で売却した場合：
- 2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円
- 消費税10%を加えて、72.6万円
これが上限です。「特別な広告費」などの名目で追加請求される場合は要注意です。
3. 解約条件
途中解約できるか、違約金は発生するか、確認しましょう。
一般媒介は比較的自由に解約できますが、専属専任や専任媒介の場合、途中解約に違約金が発生することがあります。
4. 報告頻度
一般媒介でも「月1回は報告してほしい」と依頼できます。
法律上の義務はありませんが、「定期的に状況を教えてください」と依頼すれば、多くの業者は対応してくれます。
5. 広告費用
通常は業者負担です。別途請求される場合は要注意です。
「特別な広告を出すので、費用を負担してください」と言われた場合、本当に必要な広告なのか、慎重に判断しましょう。
相続不動産の名義変更については、【2024年義務化対応】相続不動産の名義変更手順｜完全ガイドで詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
あなたに最適な契約の選び方フローチャート
「自分の状況だと、どの契約が良いんだろう？」と迷っている方のために、簡単な診断フローをご用意しました。
Q1：信頼できる業者が既にいますか？
→ YES：専属専任 or 専任媒介へ
→ NO：Q2へ
Q2：複数の業者を比較したいですか？
→ YES：一般媒介へ
→ NO：Q3へ
Q3：とにかく早く売りたいですか？
→ YES：専属専任媒介へ
→ NO：一般媒介 or 専任媒介へ
このフローチャートを使えば、あなたの状況に合った契約が見つかります。
ただし、最終的にはあなた自身が納得できる選択が一番大切です。
まとめ：あなたには「一般媒介契約」から始めることをおすすめします
繰り返しになりますが、慎重派のあなたには一般媒介契約から始めることを強くおすすめします。
この選択が正しい3つの理由
- 複数の業者を比較できるので、「業者に都合のいい契約を押し付けられた」という後悔を避けられる
- 妻やお子さんに「ちゃんと調べて決めた」と自信を持って説明できる
- 途中で専任媒介に切り替える柔軟性があるので、リスクが最小限
「でも、どの業者に声をかければいいか分からない…」という方もいるでしょう。
そんな方は、まずは無料相談から始めてみませんか？
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