「実家を相続したけれど、税金がどれくらいかかるのか分からない…」
「家族に説明できる自信がない…」
「確定申告なんてしたことがないのに、大丈夫だろうか…」
もし、あなたがこんな不安を抱えているなら、この記事はあなたのために書かれました。
定年を控えた今、実家の処分は「先延ばしにできない問題」です。しかし、税金の知識がないまま売却を進めると、本来払わなくていい税金を数百万円も支払ってしまうリスクがあります。
実は、知らないだけで数百万円も損をしている人が少なくありません。
この記事では、相続不動産の売却にかかる税金の全体像を、専門用語を使わず図解で分かりやすく解説します。さらに、「3,000万円特別控除」などの特例を活用すれば、税金0円で売却できるケースも多いことをお伝えします。
読み終える頃には、あなたの実家の手取り額が概算でき、妻や家族に説明できる根拠が手に入ります。そして、「次に何をすればいいか」が明確になり、無料相談を前向きに検討できる状態になっているはずです。
ぜひ最後までお読みください！
もくじ
相続不動産売却にかかる税金の全体像
相続した実家、売却を考えているけれど「税金がどれくらいかかるのか」「手元にいくら残るのか」が分からず、不安を感じていませんか？
実は、知らないだけで数百万円も損をしている人が少なくありません。特に、定年を控えた今、実家の処分は先延ばしにできない問題です。
関係する3つの税金を理解する
相続した不動産を売却する際、主に以下の3つの税金が関係します。
譲渡所得税（国税・地方税）
何に対してかかるか： 売却益（譲渡所得）
税率： 長期譲渡（所有期間5年超）約20%、短期譲渡（5年以内）約39%
計算式： 譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用
支払時期： 売却の翌年の確定申告時
例えば、1,000万円の利益が出た場合、長期譲渡なら約200万円が税金として徴収されます。ただし、後述する「3,000万円特別控除」などの特例を使えば、この税金を大幅に減らせる、あるいは0円にできる可能性があります。
相続税との関係
すでに相続時に相続税を支払っている場合、「取得費加算の特例」を使うことで、譲渡所得税を減らせる可能性があります。相続税として支払った金額の一部を、取得費に加算できる仕組みです。
その他の費用
税金以外にも、以下の費用がかかります：
- 登記費用（相続登記・所有権移転）
- 仲介手数料（売却価格×3%+6万円+消費税）
- 測量費・解体費（必要な場合）
重要なポイント： 「税金」だけでなく「諸費用」も含めて手取り額を計算する必要があります。
知らないと損をする「3つの特例」
税金で損をしないためには、以下の3つの特例を正しく理解することが最も重要です。
特例①：相続空き家の3,000万円特別控除
内容： 譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
効果： 譲渡所得が3,000万円以下なら税金0円
適用条件（すべて満たす必要あり）：
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
- 相続開始直前まで被相続人が一人暮らし
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下
- 耐震リフォームまたは更地にして売却
- 相続人が居住していない（空き家であること）
注意点： 期限（相続から3年10ヶ月）を過ぎると使えません。「もう少し様子を見よう」と先延ばしにした結果、数百万円の税金が発生したケースもあります。
特例②：取得費加算の特例
内容： 相続税として支払った金額の一部を、取得費に加算できる
効果： 譲渡所得が減り、譲渡所得税が安くなる
適用条件：
- 相続税を実際に支払っている
- 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却
計算例：
- 相続税：500万円
- 加算できる金額：約200万円（物件の評価額による）
- 譲渡所得税の減額：約40万円（200万円×20%）
特例③：長期譲渡所得の軽減税率
内容： 所有期間が5年を超えると、税率が約39%→約20%に
所有期間の計算： 被相続人が取得した日から計算（相続日ではない）
効果： 税率が約半分になる
注意点： 相続した時点で「被相続人の所有期間を引き継ぐ」ため、多くの場合は長期譲渡に該当します。
手取り額の計算方法【具体例で理解する】
実際に、田中さん（58歳・営業部長）のケースで手取り額を計算してみましょう。
前提条件：
- 売却価格：2,500万円
- 取得費：不明（概算で500万円と仮定）
- 譲渡費用：約90万円（仲介手数料等）
- 所有期間：40年（長期譲渡）
- 相続から：2年経過
パターンA：3,000万円特別控除を適用した場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 2,500万円 |
| 取得費 | 500万円 |
| 譲渡費用 | 90万円 |
| 譲渡所得 | 1,910万円 |
| 特別控除 | 1,910万円（全額控除） |
| 課税譲渡所得 | 0円 |
| 譲渡所得税 | 0円 |
| 手取り額 | 約2,410万円 |
パターンB：特例を知らなかった場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 2,500万円 |
| 取得費 | 500万円 |
| 譲渡費用 | 90万円 |
| 譲渡所得 | 1,910万円 |
| 特別控除 | なし |
| 課税譲渡所得 | 1,910万円 |
| 譲渡所得税 | 約382万円 |
| 手取り額 | 約2,028万円 |
差額：382万円の損失
このように、特例を知っているかどうかで、手取り額に約380万円もの差が生まれます。
家族に説明するための比較シミュレーション
家族会議で「なぜ売却すべきか」を説明するには、具体的な数字が必要です。ここでは、3つの比較ポイントを提示します。
比較①：売却した場合 vs 持ち続けた場合
売却した場合
- 手取り額： 約2,410万円（老後資金として確保）
- 固定資産税： 不要
- 管理費用： 不要
- 精神的負担： なし
持ち続けた場合
- 手取り額： 0円
- 固定資産税： 年間約12万円 × 10年 = 120万円
- 管理費用： 年間約5万円 × 10年 = 50万円
- 修繕費： 雨漏り・外壁劣化等で100万円～
- 精神的負担： 草刈り・近隣対応・台風時の心配
10年後の累計コスト： 約270万円 + 精神的負担
結論： 売却すれば、約2,400万円の老後資金を確保でき、年間17万円の負担と精神的ストレスから解放されます。
—
比較②：今売る vs 5年後に売る
今売る（定年前）
- 売却価格： 2,500万円
- 維持費： 0円
- 手取り額： 約2,410万円
- 特例の適用： 可能（相続から2年）
5年後に売る（定年後）
- 売却価格： 2,200万円（築45年で下落）
- 5年間の維持費： 約85万円（固定資産税+管理費）
- 手取り額： 約2,115万円
- 特例の適用： 不可（相続から7年で期限切れ）
差額：約295万円の損失
結論： 定年前に売却することで、約300万円の差が生まれます。さらに、定年後は「売却活動に時間を取られる」ストレスも回避できます。
比較③：自分で手続き vs 専門家に依頼
自分で手続きする場合
- 確定申告の手間： 数十時間（書類収集・計算・申告書作成）
- 特例の適用漏れリスク： 高い（知識不足で損をする可能性）
- 税務調査のリスク： あり（申告ミスがあると追徴課税）
- 費用： 0円
専門家に依頼する場合
- 確定申告の手間： 不要（全て任せられる）
- 特例の適用漏れリスク： なし（税理士が最適な方法を提案）
- 税務調査のリスク： サポートあり（税理士が対応）
- 費用： 約10万円
結論： 10万円で382万円の損失を防げるなら、専門家に任せるべきです。時間と精神的負担も大幅に軽減されます。
実際の相談事例と失敗例
成功事例：公務員Aさん（56歳）のケース
背景：
- 和歌山県内の郊外に実家（築35年）を相続
- 妻と二人暮らし、子どもは独立
- 「税金が怖くて売却に踏み切れない」と相談
当初の不安：
- 「売っても税金で半分持っていかれるのでは？」
- 「確定申告なんてしたことがない」
- 「妻を説得できる自信がない」
私たちの対応：
ステップ①：無料相談で手取り額をシミュレーション
- 売却価格：2,200万円
- 3,000万円特別控除を適用
- 税金：0円
- 手取り額：約2,100万円
ステップ②：家族に見せる資料を作成
- 「売却 vs 保有」の比較表
- 10年後までのコストシミュレーション
- 老後資金としての活用プラン
ステップ③：税理士と連携して確定申告をサポート
- 必要書類のリスト提供
- 申告書の作成代行
- 税務署への同行（希望者のみ）
結果：
- 家族の同意を得て、3ヶ月後に売却成立
- 手取り約2,100万円を老後資金に
- 「もっと早く相談すればよかった」との声
Aさんの声：
「最初は『税金で持っていかれるなら売らない方がいいのでは』と思っていました。でも、シミュレーションを見て、妻をはじめ、子供たちも『これなら売った方がいい』と納得してくれました。確定申告も全て任せられたので、本当に楽でした。」
相続した家の売却でトラブルを避けるための詳しい情報は、トラブル回避！相続した家の売却前に知りたい情報を徹底解説をご覧ください。
失敗事例：「知らなかった」で損をしたケース
失敗例①：特例の適用期限を過ぎた
ケース： Bさん（60歳・会社員）
- 相続から4年後に売却を決意
- 「もう少し様子を見よう」と先延ばしにした結果、3年10ヶ月の期限を過ぎた
- 3,000万円特別控除が使えず、約300万円の税金が発生
教訓： 相続したら、まず「期限」を確認する。売却しない場合でも、専門家に相談して選択肢を把握しておくことが重要です。
失敗例②：取得費の証明書類を捨てた
ケース： Cさん（55歳・自営業）
- 相続後、実家を片付ける際に「古い書類」として購入時の契約書を処分
- 取得費が「売却価格の5%」でしか計算できず、譲渡所得が大幅増
- 本来1,000万円の取得費が、125万円にしかならず、税金が約175万円増加
教訓： 相続したら、まず「購入時の契約書」「領収書」を探す。見つからない場合は、概算取得費（5%）で計算されるため、特例の活用が重要です。
失敗例③：兄弟間で意見が割れて時間切れ
ケース： Dさん（52歳・会社員）
- 兄弟3人で共有名義
- 「売る」「貸す」「持ち続ける」で意見が割れ、話し合いが長引く
- 相続から3年10ヶ月の期限を過ぎ、特例が使えなくなった
教訓： 共有名義の場合、早めに「家族会議」を開く。専門家を交えて、客観的なデータ（シミュレーション）を基に話し合うことが重要です。
よくある質問
Q1：相続から何年以内に売却すべきですか？
A： 3,000万円特別控除を使うなら、相続から3年10ヶ月以内です。ただし、物件の状態や市場動向も考慮して判断する必要があります。まずは無料相談で、あなたのケースに最適なタイミングを確認しましょう。
Q2：確定申告は自分でできますか？
A： 可能ですが、特例の適用条件が複雑なため、税理士に依頼することをおすすめします。申告ミスがあると、追徴課税のリスクもあります。当社では、税理士と連携したサポートを提供しています。
Q3：売却価格が安くても、税金はかかりますか？
A： 譲渡所得（売却益）が出なければ、税金はかかりません。ただし、取得費が不明な場合は「売却価格の5%」で計算されるため、譲渡所得が発生しやすくなります。まずは手取り額のシミュレーションで確認しましょう。
Q4：共有名義の場合、税金はどうなりますか？
A： 各共有者の持分に応じて、譲渡所得を按分します。3,000万円特別控除も、各共有者がそれぞれ適用できます（例：2人なら合計6,000万円まで控除可能）。ただし、全員が適用条件を満たす必要があります。
Q5：売却しない場合、固定資産税はいくらかかりますか？
A： 物件の評価額によりますが、一般的な郊外の一戸建てで年間10～15万円程度です。さらに、管理費用（草刈り・清掃）や修繕費も発生します。10年間で200～300万円のコストがかかることも珍しくありません。
Q6：リフォームしてから売った方がいいですか？
A： 3,000万円特別控除を使う場合、「耐震リフォーム」または「更地にして売却」が条件です。ただし、リフォーム費用が売却価格の上昇分を上回る場合は、更地にする方が得策です。無料相談で、あなたの物件に最適な方法を提案します。
古い家を上手に売る方法については、古い家こそ売れる！？上手に古い家を売る方法｜完全ガイドで詳しく解説しています。
Q7：売却活動はどれくらいの期間がかかりますか？
A： 一般的に3～6ヶ月程度です。ただし、郊外の物件や築年数が古い場合は、1年以上かかることもあります。特例の期限（相続から3年10ヶ月）を考慮して、早めに動き始めることをおすすめします。
Q8：家族を説得するには、どうすればいいですか？
A： 具体的な数字（手取り額・維持費・老後資金）を見せることが最も効果的です。当社では、「売却 vs 保有」の比較表を無料で作成します。家族も納得できる根拠を、一緒に準備しましょう。
損をしないための3つのチェックポイント
チェックポイント①：相続から何年経過している
なぜ重要か？
- 3,000万円特別控除：相続から3年10ヶ月以内
- 取得費加算の特例：相続から3年10ヶ月以内
- 期限を過ぎると、数百万円の損失
今すぐ確認すること：
- 被相続人の死亡日を確認（戸籍謄本・死亡診断書）
- 3年10ヶ月後の日付を計算（例：2021年4月1日相続 → 2025年1月31日まで）
- 残り期間を把握し、売却スケジュールを逆算
ポイント： 「売却完了」ではなく「売却契約」が期限内であればOKです。ただし、余裕を持って動き始めることが重要です。
—
チェックポイント②：購入時の契約書が残っているか
なぜ重要か？
- 取得費が証明できないと、「売却価格の5%」で計算される
- 例：2,500万円で売却 → 取得費125万円（本来1,000万円なら875万円の差）
- 譲渡所得が大幅に増え、税金も増加
探すべき書類：
- ✅ 不動産売買契約書
- ✅ 領収書（購入代金・仲介手数料・登記費用）
- ✅ 増改築の契約書・領収書
- ✅ 固定資産税の納税通知書（評価額の参考）
見つからない場合の対処法：
- 法務局で登記簿謄本を取得（購入時期の確認）
- 市区町村で固定資産評価証明書を取得（評価額の推移を確認）
- 不動産会社や税理士に相談（概算取得費での計算方法を確認）
ポイント： 書類が見つからなくても、3,000万円特別控除があれば税金0円になるケースが多いです。まずはシミュレーションを。
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チェックポイント③：特例の適用条件を満たしているか
適用条件（すべて満たす必要あり）：
- ✅ 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
- ✅ 相続開始直前まで被相続人が一人暮らし
- ✅ 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- ✅ 売却価格が1億円以下
- ✅ 耐震リフォームまたは更地にして売却
- ✅ 相続人が居住していない（空き家であること）
よくある「適用できないケース」：
- ❌ 被相続人が老人ホームに入居していた（一人暮らしではない）
- ❌ 相続後、相続人が住んでいた（空き家ではない）
- ❌ 昭和56年6月1日以降に建築（新耐震基準）
- ❌ 売却価格が1億円を超える
適用できない場合の代替策：
- 取得費加算の特例を活用
- 長期譲渡所得の軽減税率（所有期間10年超の場合）
- 買い替え特例（新たに住宅を購入する場合）
ポイント： 適用条件が複雑なため、自己判断せず専門家に確認することが重要です。
信頼できる専門家の選び方
不動産会社選びの3つのポイント
ポイント①：税理士と連携しているか
なぜ重要か？
- 不動産会社だけでは、税金の専門的なアドバイスができない
- 税理士と連携していれば、「売却」と「税務」を一括サポート
- 確定申告の代行も依頼できる
確認すべきこと：
- 「税理士と提携していますか？」
- 「確定申告のサポートはありますか？」
- 「手取り額のシミュレーションを出してもらえますか？」
不動産会社の選び方については、間違うと大損！？不動産を売却する時の業者の正しい選び方で詳しく解説しています。
ポイント②：「無理に売る必要はない」と言ってくれるか
なぜ重要か？
- 強引な営業をする業者は、顧客の利益より自社の利益を優先
- 「売らない」という選択肢も含めて提案してくれる業者が信頼できる
確認すべきこと：
- 「今すぐ売るべきですか？それとも待つべきですか？」
- 「売却以外の選択肢（賃貸・保有）も教えてもらえますか？」
- 「デメリットも正直に説明してもらえますか？」
ポイント③：地元の実績があるか
なぜ重要か？
- 地元の相場や買い手の傾向を熟知している
- 郊外の物件や築古物件の売却経験が豊富
- 地元の税理士・司法書士とのネットワークがある
確認すべきこと：
- 「和歌山県内での売却実績はありますか？」
- 「郊外の物件や築古物件の売却経験はありますか？」
- 「同じような境遇の方（公務員・中高年）の相談事例はありますか？」
相談先の探し方については、もう迷わない！不動産の売却を考える時の相談先の探し方をご覧ください。
無料相談の流れと次のステップ
無料相談では何をするのか？
ステップ①：お問い合わせ（電話・メール・LINE）
所要時間： 5分
内容：
- 「まずは話だけ聞きたい」でもOK
- 物件の概要（所在地・築年数・相続時期）を簡単にヒアリング
- 相談日時の調整（土日・夜間も対応可能）
ポイント： 「売却を決めていなくても大丈夫」と明示することで、心理的ハードルを下げます。
ステップ②：無料相談（60分）
所要時間： 60分
内容：
- 物件の状況をヒアリング
- 築年数・構造・立地
- 相続時期・共有名義の有無
- 購入時の契約書の有無
- 手取り額のシミュレーション（その場で提示）
- 売却価格の査定
- 税金の計算（特例適用の可否）
- 諸費用の見積もり
- 手取り額の試算
- 特例の適用可否を判断
- 3,000万円特別控除が使えるか
- 取得費加算の特例が使えるか
- 適用条件を満たすための方法（耐震リフォーム・更地化）
- 売却以外の選択肢も提示
- 賃貸に出す場合のシミュレーション
- 持ち続けた場合のコスト
- 売却タイミングの提案
ポイント： 「売却を強要しない」姿勢を明確にすることで、信頼を得ます。
ステップ③：資料のお渡し
所要時間： 相談後すぐ
内容：
- 家族に見せられる比較表（売却 vs 保有）
- 手取り額のシミュレーション結果
- 売却スケジュール案
- 必要書類のチェックリスト
ポイント： 「持ち帰って家族と相談できる資料」を提供することで、家族会議をサポートします。
ステップ④：売却活動（ご希望の場合のみ）
所要時間： 3～6ヶ月
内容：
- 媒介契約の締結
- 売却活動（広告・内覧対応）
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
- 確定申告のサポート（税理士と連携）
ポイント： 「売却後のアフターフォロー」まで明示することで、安心感を提供します。
今すぐできる3つのこと
①相続から何年経過しているかを確認する
方法：
- 被相続人の死亡日を確認（戸籍謄本・死亡診断書）
- 3年10ヶ月後の日付を計算
- カレンダーに期限を記入
所要時間： 5分
②購入時の契約書を探す
探す場所：
- 実家の書斎・金庫
- 銀行の貸金庫
- 不動産会社（購入時の仲介業者）
所要時間： 30分～1時間
③固定資産税の納税通知書を確認する
確認すること：
- 固定資産税評価額
- 年間の固定資産税額
- 物件の所在地・地番
所要時間： 5分
ポイント： これらの情報があれば、無料相談で手取り額のシミュレーションがすぐに可能です。
無料相談のお申し込み方法
方法①：電話
📞 080-3444-9869（平日9:00～18:00）
- 「税金のシミュレーションを希望」とお伝えください
- 土日・夜間も対応可能（事前予約制）
方法②：LINE
💬 友だち追加で24時間受付
- 下記リンクより友達追加
- 「相談希望」とメッセージを送信
- 担当者から24時間以内に返信
ポイント： 「まずは話だけ聞きたい」でもOK。強引な営業は一切いたしません。
まとめ：「もっと早く相談すればよかった」と言われないために
相続した実家、「どうしよう」と悩んでいませんか？
定年を控えた今、実家の処分は「先延ばしにできない問題」です。でも、一人で抱え込む必要はありません。
この記事で分かったこと：
- 税金の知識があれば、数百万円の損失を防げる
- 特例を使えば、税金0円で売却できるケースも多い
- 妻に説明できる根拠があれば、家族の同意が得られる
- 専門家に任せれば、手間も不安も大幅に軽減される
でも、「分かった」だけでは何も変わりません。
大切なのは、「次の一歩」を踏み出すことです。
次の一歩を踏み出すために
あなたが今すぐできること：
- まずは「期限」を確認する（相続から何年経過しているか）
- 購入時の契約書を探す（見つからなくても大丈夫）
- 無料相談を予約する（「まずは話だけ聞きたい」でOK）
所要時間：合計30分
無料相談で得られる3つのこと
- 手取り額が明確になる（家族に見せられる資料が手に入る）
- 不安が解消される（「税金で半分持っていかれる」という誤解が解ける）
- 次のステップが見える（「今すぐ売るべきか、待つべきか」が判断できる）
よくある「相談しない理由」とその解消
「まだ売ると決めていないから…」
→ 大丈夫です。無料相談は「情報収集」の場です。「売らない」という選択肢も含めて提案します。
「忙しくて時間がない…」
→ 土日・夜間も対応可能です。相談時間は60分（お昼休みでもOK）。
「妻に相談してから…」
→ まずは資料を手に入れましょう。無料相談で「家族に見せる資料」を作成します。
「強引な営業が心配…」
→ 強引な営業は一切いたしません。「売らない」という選択も尊重します。
最後に：実際にご相談いただいた方の声
「最初は『税金が怖い』『騙されるのでは』と不安でした。でも、無料相談でシミュレーションを見て、『これなら売った方がいい』と確信しました。家族も納得してくれて、3ヶ月後に売却成立。手取り約2,100万円を老後資金に充てることができました。もっと早く相談すればよかったです。」
—— この記事を読み終えたあなたも、
「もっと早く相談すればよかった」と後悔しないために。
まずは、無料相談を予約してください。
—
📞 電話： 080-3444-9869（平日・土日祝 9:00～18:00）
💬 LINE： 友だち追加で24時間受付
「税金のシミュレーションを希望」とお伝えください。
強引な営業は一切いたしません。
「売らない」という選択も含めて、最適な方法を一緒に考えます。
まずは、手取り額を知ることから始めましょう。
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“いま、日本全国で相続不動産が増え続けています”
「放置された空き家・空きアパート・空き地」
放置された不動産は、防犯面での不安、景観の悪化、地域の資産価値低下など、様々な問題を引き起こします。しかし、適切に活用されれば、新しい住民を迎え入れたり、地域の活性化につながったりと、プラスの効果を生み出すことも可能です。
「地域全体を考えた売却」
私たちは単に不動産を売るだけでなく、その後の活用方法も含めて地域全体のことを考えています。古民家の価値を活かした観光資源化、若い世代向けの住宅としての再生、地域コミュニティの拠点としての活用など、様々な可能性を探っています。
「空き家問題解決で和歌山を元気に！」
一軒一軒の空き家問題を解決することで、和歌山がより住みやすく、魅力的な地域になることを願っています。
今、あなたの悩みのタネになっている不動産も、きっと新しい価値を生み出すことができます。一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。共に最適な解決策を見つけましょう！
皆様からのお問い合わせを、心よりお待ちしております。
