「ついに今年から、実家の固定資産税が引き落とされた…」
通帳を見るたびに、そんなため息が出ていませんか?
相続した不動産の固定資産税、定期的な草刈り代、最低限の光熱費。気づけば年間40万円近い出費が、あなたの家計を静かに圧迫しています。週末に片道2時間以上かけて空き家の様子を見に行くのも、正直もう限界。仕事も忙しいのに、庭の手入れや換気のために貴重な休日が消えていく。家族との時間も削られ、「いつまでこれを続けなければいけないんだろう」という不安が募るばかりです。
「そろそろ本気で売却を考えないと…」
そう思って不動産業者を探し始めたものの、今度は別の不安が頭をよぎります。
「どの不動産業者を選ぶべきか、全く分からない」
「悪質業者に騙され、安く買い叩かれないだろうか」
「維持費に焦って、不利な契約を結んでしまいそう」
インターネットで検索すれば、大手から地元の小さな会社まで、無数の不動産業者が出てきます。どこも「高く売れます」「早期売却可能」と謳っていて、何を基準に選べばいいのか見当もつきません。基準が何もない状態で「よく分からないまま決断する」ことほど、あなたにとって不安なことはないはずです。
でも、安心してください。
信頼できる不動産業者を選ぶには、実は明確な基準があるのです。
この記事では、相続した空き家の売却を検討しているあなたのために、「実績・初期対応力・専門性・対応力・透明性」という5つの評価基準をご紹介します。
この基準に沿って判断すれば、焦りや不安に流されることなく、客観的に業者を見極めることができます。特に、築年数が経った空き家を遠方から売却する場合は、「相続物件の売却に強い地域密着型の業者」という明確な軸を持つことが成功の鍵です。さらに、5〜7社の候補から段階的に絞り込み、最終的に2〜3社に初回相談を申し込むまでの具体的なステップも、実例を交えて詳しく解説します。
この記事を読み終える頃には、あなたは次のような状態になっているはずです：
✅ 信頼できる不動産業者を自分で判断できる明確な基準を持っている
✅ 相続物件の売却に強い地域密着型業者の特徴を理解している
✅ 「この条件なら任せられる」という安心感を持って、2〜3社に問い合わせできる
✅ 年間40万円の維持費負担から解放される第一歩を踏み出せる
実際に、和歌山県内で同じような状況にあった公務員の方が、この方法で4ヶ月後に適正価格（査定額の95%）での売却に成功しています。遠方からでもLINEで週1回の進捗報告を受け、安心して任せられたそうです。
あなたも、正しい知識と基準を持てば、必ず信頼できる業者と出会えます。ぜひ最後までお読みください！
もくじ
なぜ不動産業者選びで失敗してしまうのか?
不動産業者選びで失敗する人には、共通するパターンがあります。あなたも、知らず知らずのうちに同じ道を歩んでいないか、確認してみてください。
最初に接触した業者と安易に契約してしまう
年間40万円の維持費負担。毎月の引き落としを見るたびに、「早く手放したい」という気持ちが強くなります。そんな時、たまたま電話をかけた不動産業者の担当者が
「すぐに買い手が見つかりますよ」
「この価格なら確実に売れます」
と言ってくれたら、つい飛びついてしまいたくなるものです。
しかし、これが最初の落とし穴です。
焦りは判断力を鈍らせます。本来なら複数の業者を比較検討すべきところを、「早く楽になりたい」という気持ちが先行し、最初の業者と契約してしまう。結果として、相場より20%も安い価格で売却してしまったり、不利な契約条件を飲まされたりするケースが後を絶ちません。
明確な判断基準がないため、業者の言いなりになってしまう
「この物件は築年数が古いので、この価格が妥当です」
「専属専任媒介契約の方が、積極的に販売活動できます」
「仲介手数料は、このくらいが相場ですよ」
不動産の専門知識がない状態で、こう言われたらどうでしょうか?
「そういうものなのか」と納得してしまうのが普通です。しかし、その説明が本当に正しいのか、あなたにとって最善の提案なのかを判断する基準がなければ、業者の言いなりになるしかありません。
「根拠のない判断」は、大きな機会損失に繋がってしまう可能性が高いです。特に、不動産業者選びは、明確な判断基準がなければ、後悔する結果になりかねません。
空き家特有の課題に対応できない業者を選んでしまう
築40年以上の空き家には、新築や築浅物件とは異なる特有の課題があります。
- 老朽化による建物の評価・販売の難しさ
- 境界が不明瞭で、隣地との調整が必要
- 長年放置されていたことによる近隣からの苦情
- 空き家対策特別措置法による「特定空家」指定のリスク
これらの課題に対応できる専門性を持った業者でなければ、適正価格での売却は困難です。しかし、多くの人は「不動産業者ならどこでも同じだろう」と考え、一般的な業者を選んでしまいます。結果として、「この物件は売れません」と断られたり、逆に処分費としてお金を支払わないと買い手が見つからない、という可能性が高まります。
1社だけで決めてしまい、比較検討の機会を逃す
「知人の紹介だから」
「大手だから安心」
「最初に問い合わせた会社だから」
こうした理由で、1社だけで決めてしまう人は少なくありません。しかし、1社だけでは比較対象がないため、その提案内容や契約条件が妥当なのか判断できません。査定額が相場からかけ離れていないか、仲介手数料が正規の限度内か、相続などの手続きもきめ細かに対応できるか——これらを見極めるには、複数の業者を比較する必要があります。
「比較検討は面倒だ」と思うかもしれません。しかし、数百万円、場合によっては数千万円の資産を扱う取引です。少しの手間を惜しんだために、大きく損をするリスクを冒す必要があるでしょうか?
ここまで読んで、
「自分も同じ失敗をしそうだ」
と感じたなら、それは正しい危機感です。
しかし、安心してください。これから紹介する「5つの基準」を持てば、こうした失敗を確実に避けることができます。
信頼できる不動産業者を見極める
“5つの基準”
不動産業者選びで失敗しないためには、体系的な評価基準が必要です。ここでは、「売却実績・初期対応の速度と丁寧さ・専門性・対応力・透明性」という5つの基準を、具体的なチェック方法とともに解説します。
基準1：相続物件の売却実績（専門性）
まずは、「あなたが売却したい不動産に関する専門性」を持っているか、チェックします。
不動産業者にも得意分野があります。新築マンションの販売が得意な会社、賃貸・管理が得意な会社、投資用物件が得意な会社——そして、空き家や相続物件の売却が得意な会社です。あなたが売却したいのは「相続した築40年以上の不動産」。この分野に強い業者を選ぶことが、成功への近道です。
ホームページでの実績確認ポイント
不動産業者のホームページを見る際、以下のポイントをチェックしてください。
１.「不動産売却」「相続物件」という言葉が明記されているか
トップページや事業内容のページに、これらのキーワードがあれば、その分野に力を入れている証拠
２.「具体的な成約事例」が掲載されているか
- 「○○市の築35年戸建て、3ヶ月で売却成功」といった具体例
- エリア、築年数、売却期間が明記されていれば信頼性が高い
３.「空き家対策」や「相続」に関する情報発信をしているか
- ブログやコラムで、空き家問題や相続税について解説している
- これは、その分野の知識を持っているスタッフがいる証拠
相続不動産に精通したスタッフの有無
相続不動産の売却には、一般的な不動産取引とは異なる専門知識が必要です。
- 空き家対策特別措置法：
放置された空き家が「特定空家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になるリスク - 相続税の特例：
「小規模宅地等の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」など、税負担を軽減できる制度 - 相続登記の手続き：
相続した不動産は相続登記が完了しないと第３者に引き渡すことができない
これらの知識を持つスタッフがいるかどうかは、ホームページの情報発信内容や、初回問い合わせ時の対応で判断できます。
あなたの場合の目安
和歌山県内で、築40年以上の物件売却実績が年間10件以上ある業者が理想的です。
年間10件という数字は、月に1件弱のペース。これくらいの実績があれば、相続物件特有の課題に対応するノウハウが蓄積されていると考えられます。
また、ホームページに「相続物件の売却サポート」「空き家問題の解決」といった専門ページがあれば、その分野に力を入れている証拠です。
基準2：初期対応の速度と丁寧さ
不動産業者を選ぶ際、最初の問い合わせに対する対応は、その会社の姿勢を最もよく表すポイントです。返信までのスピードが遅かったり、回答が不十分だったりすると、契約後のフォローも同様に遅れる可能性があります。
逆に、迅速なレスポンスと丁寧な説明がある会社は、顧客への配慮や業務の整理が行き届いているケースが多く、安心して任せやすい傾向があります。
信頼できる不動産業者を見極める５つのポイント
- 返信速度：3時間以内に一次返信（受領連絡）
一次返信であっても、受領通知や確認中の一言がある会社は、顧客対応の意識が高い傾向があります。 - 回答内容の質：8割以上が具体的な内容
質問の大半に具体的な回答があり、お決まりのテンプレート文書は半分以下、加えて資料提供率が高い会社は、説明責任を果たす意識が非常に高いです。 - 電話対応：挨拶と会社名を名乗り、時間厳守で連絡がつく
電話の第一声で、きっちりとした挨拶と会社名を名乗らずに「もしもし…」だけで始まったり、折り返しの内容が曖昧だったり、時間を守らない会社は後の手続きでも遅延しやすい傾向があります。 - 日程調整の基準：候補日は３つ以上で、24時間以内に調整完了
日程調整が遅い、候補が少ない場合は人材不足の会社である可能性が高く、対応がおろそかになる場合が多いです。 - 小さな依頼への対応：対応率9割以上
小さな依頼とは、例えば公的書類を代理で取得したり、短距離の送迎などです。小さな依頼でも迅速・丁寧に対応できる会社は、契約後の細かいサポートも期待できます。
あなたの場合の目安
和歌山県内の不動産を売却する場合、査定依頼を出して3時間以内に電話 or メール連絡が来る業者を目安にすると良いでしょう。
特に、最初から担当者が連絡してくる業者は、初動が早く、決済までもスムーズに進むケースが非常に多いのでオススメです。
基準3：地域密着度（地元での信頼と実績）
空き家売却において、「地域密着型」の業者を選ぶことは非常に重要です。
営業エリアの広さと地域特化のメリット
不動産業者の営業エリアは、大きく3つに分類できます。
- 全国展開型：全国に支店を持つ大手
- 広域展開型：複数の都道府県で営業
- 地域密着型：特定の都道府県や市町村に特化
一見すると、全国展開の大手の方が安心できそうに思えます。しかし、相続不動産の売却においては、地域密着型の方が有利なケースが圧倒的に多いのです。
地域密着型のメリット：
- 地域の相場観を正確に把握している：
「この地域のこの築年数なら、このくらいの価格」という肌感覚がある - 地元の買手ネットワークがある：
地域で不動産を探している人の情報を持っている - 地元の行政手続きに精通している：
市役所や法務局との連携がスムーズ - 地域特有の慣習を理解している：
境界の扱いや近隣との関係性など
一方、全国展開の大手は、マニュアル化された対応が中心で、地域の細かい事情に対応しきれないケースがあります。
地元での営業年数の重要性
地域密着型の業者を選ぶ際、「その地域で何年営業しているか」も重要なポイントです。
最低でも5年以上、できれば10年以上の営業実績がある業者を選びましょう。
長く地域で営業を続けているということは、以下のことを意味します。
- 地域での信頼を得ている
- 地元の不動産市場の変動を経験している
- 地域の人脈やネットワークを持っている
- トラブルのない、誠実な営業を続けている
地域の相場観や需要動向を説明できるか
初回相談の際、以下のような質問をしてみてください。
「この地域で、築40年以上の戸建ては、どのくらいの需要がありますか?」
「最近、この地域で売却された類似物件の事例を教えてください」
「この地域の不動産価格は、今後どうなると予想されますか?」
地域密着型の業者なら、具体的なデータや事例を交えて、説得力のある説明ができるはずです。
逆に、曖昧な回答しかできない、または全国的な一般論しか語れない業者は、地域の実情を把握していない可能性があります。
あなたの場合の目安
売却対象の不動産が所在する市町村に、支店または営業拠点がある業者を優先しましょう。
現地周辺に拠点がある業者なら、以下のメリットがあります。
- 定期的な物件確認を任せられる
- 近隣からの問い合わせに迅速に対応できる
- 内覧希望者への対応がスムーズ
- 地域の買手候補にアプローチしやすい
また、その市町村で10年以上営業している業者なら、地域の不動産事情を熟知しており、適正価格での売却が期待できます。
基準4：対応力とコミュニケーション
（遠方からでも安心）
特に、相続した不動産が車で片道2時間以上かかる遠方の場合、「遠方からでも安心して任せられる対応力」が不可欠です。
初回問い合わせへの返信速度
不動産業者の対応力は基準1でも触れた、「初期対応の速度と丁寧さ」です。
ホームページの問い合わせフォームやメールで連絡した際、24時間以内に返信があるかどうかをチェックしてください。
- 24時間以内に返信：対応が迅速で、顧客対応を重視している
- 2〜3日後に返信：やや対応が遅いが、許容範囲
- 1週間以上返信なし：顧客対応が不十分、または忙しすぎて対応できない
特に、遠方からの売却では、メールやLINEでのやり取りが中心になります。返信が遅い業者では、売却活動の進捗確認や、急なトラブル対応に不安が残ります。
進捗報告の頻度と方法
売却活動が始まった後、「どのくらいの頻度で、どのような方法で進捗報告をしてくれるか」も重要です。
理想的な進捗報告：
- 頻度：週1回以上（最低でも2週間に1回）
- 方法：メール、電話、LINEなど、あなたの希望する方法に対応
- 内容：問い合わせ件数、内覧件数、買い手候補の反応など、具体的な情報
進捗報告がない、または「特に動きはありません」という曖昧な報告しかない業者は、積極的な販売活動をしていない可能性があります。
初回相談の際、「進捗報告はどのくらいの頻度で、どのような方法でしていただけますか?」と必ず確認しましょう。
専門用語を使わない分かりやすい説明
不動産取引には、専門用語が多用されます。
「媒介契約」「瑕疵担保責任」「重要事項説明」「固定資産税の日割り計算」——これらの言葉を、初めて聞く人にも分かりやすく説明してくれるかどうかは、担当者の能力とコミュニケーション姿勢を測る指標です。
優れた担当者は、専門用語を使わず、または使う場合は必ず補足説明をしてくれます。
逆に、専門用語を多用し、「これは業界の常識ですから」と説明を省く担当者は、顧客目線が欠けている可能性があります。
あなたの場合の目安
遠方からの管理を前提に、以下の対応ができる業者を選びましょう。
- オンライン面談に対応：
ZoomやGoogle Meetなどで、遠方からでも顔を見て相談できる - 写真・動画での報告：
物件の状況を、写真や動画で定期的に報告してくれる - LINEでの連絡：
気軽に質問や相談ができる - 代理での現地対応：
内覧の立ち会いや、近隣への挨拶などを代行してくれる
これらの対応ができる業者なら、片道2時間以上の距離があっても、安心して売却活動を任せられます。
基準5：透明性と契約条件
（不利な契約の回避）
最後の基準は、「透明性と契約条件」です。ここをしっかり確認しないと、不利な契約を結んでしまうリスクがあります。
仲介手数料の法定上限と確認方法
不動産業者に支払う仲介手数料には、法律で上限が定められています。
仲介手数料の上限（売却だけの場合）
- 売却価格が800万円以下の物件：30万円+消費税
- 売却価格が800万円を超える物件：売却価格×3%+消費税
例：売却価格が2,000万円の場合
(2,000万円×3% + 6万円) + 消費税
= 66万円 + 消費税6.6万円
= 72.6万円
この上限を超える仲介手数料を請求する業者は、法律違反です。
また、上限いっぱいの手数料を請求するのが一般的ですが、業者によっては割引してくれるケースもあります。ただし、「手数料を安くする代わりに、販売活動の積極性がなくなる」というリスクもあるため、単純に安ければ良いというわけではありません。
媒介契約の種類とメリット・デメリット
不動産業者と結ぶ「媒介契約」には、3つの種類があります。
1. 専属専任媒介契約
- 特徴：
1社のみと契約。自分で買い手を見つける（親族や友人など）ことも禁止 - メリット：
週1回以上の報告が義務 - デメリット：
他社と比較できない。業者の能力に依存。
2. 専任媒介契約
- 特徴：
1社のみと契約。自分で買い手を見つける（親族や友人など）ことは可能 - メリット：
2週間に1回以上の報告が義務 - デメリット：
他社と比較できない
3. 一般媒介契約
- 特徴：
複数の業者と同時に契約可能 - メリット：
複数社が競争するため、早期売却の可能性が高まる - デメリット：
報告義務がない。業者のモチベーションが下がる可能性もあり。
契約期間や解約条件の明確さ
媒介契約には、契約期間が設定されています。
- 専属専任媒介契約・専任媒介契約：最長3ヶ月（更新可能）
- 一般媒介契約：期間の定めなし（ただし、一般的に3ヶ月で設定）
契約期間中に解約したい場合の条件も、事前に確認しておきましょう。
- 解約は可能か?
- 解約時に違約金は発生するか?
- どのような手続きが必要か?
これらが明確に説明されない業者は、透明性に欠けると言えます。
あなたの場合の目安
最初は「一般媒介契約」で2〜3社と契約し、様子を見るのが現実的です。
一般媒介契約なら、複数の業者の対応や販売活動を比較でき、「この業者が一番信頼できる」と判断できた段階で、専任媒介契約に切り替えることもできます。
また、契約期間は3ヶ月に設定し、その間の販売活動の結果を見て、継続するか別の業者に変更するかを判断しましょう。
ここまでの5つの基準を使えば、あなたは客観的に不動産業者を評価できます。
次の章では、なぜ「相続物件に強い地域密着型業者」を選ぶべきなのか、その理由を詳しく解説します。
相続物件に強い地域密着型業者を選ぶべき理由
5つの基準を理解したところで、次に重要なのは「どのタイプの業者を選ぶか」です。
結論から言えば、——相続した不動産を遠方から売却する場合——には、「相続不動産の売却に強い地域密着型業者」が最適です。
相続した不動産特有の課題に対応できる専門性
相続不動産の売却には、新築や住み替え物件とは異なる特有の課題があります。
老朽化した建物の評価と売却戦略
相続物件は、築40年以上の建物が多く、建物自体の資産価値はほとんどありません。評価されるのは「土地」です。
しかし、老朽化した建物が残っている場合、以下のような問題が発生します。
- 解体費用の負担：買い手が解体する場合、その費用を売却価格から差し引かれる
- 建物の状態による印象悪化：傷みが激しいと、買い手が敬遠する
- 再建築不可の可能性：建築基準法の改正により、建物の再建築ができないケースも
相続不動産の売却に強い業者なら、これらの課題を踏まえた上で、以下のような戦略を提案してくれます。
- 解体してから売却するか、現状のまま売却するか
- 解体費用を誰が負担するか（売主か買主か）
- 土地の価値を最大化するための測量や境界確定
境界問題や近隣対応のノウハウ
古い物件でよくあるのが、「境界が不明瞭」という問題です。
昔は、境界標が設置されていなかったり、口頭での取り決めだけで済ませていたりするケースが多くありました。しかし、現在の不動産取引では、境界を明確にすることが求められるケースもあります。
境界確定が必要な場合には、以下のような手続きが必要です。
- 土地家屋調査士に測量を依頼
- 隣地所有者の立ち会いと同意
- 境界標の設置
- 境界確定図の作成
この手続きには、数十万円の費用と、数ヶ月の時間がかかります。
また、長年放置されていた空き家の場合、近隣から「草木が伸びて困る」「害虫が発生している」といった苦情が出ているケースもあります。
相続不動産の売却に強い業者なら、これらの問題に対応するノウハウを持っており、測量業者の紹介や、近隣への事前説明なども代行してくれます。
空き家対策特別措置法への理解
2015年に施行された「空き家対策特別措置法」により、放置された空き家が「特定空家」に指定されると、以下のペナルティが課されます。
- 固定資産税の優遇措置の解除：
住宅用地の固定資産税は通常1/6に軽減されていますが、この優遇がなくなり、最大6倍に - 行政代執行による強制解体：
改善命令に従わない場合、行政が強制的に解体し、費用を請求される
「特定空家」に指定される基準は、以下の通りです。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
相続不動産の売却に強い業者なら、この法律を理解しており、「特定空家」指定のリスクがある場合は、早期売却の重要性を説明してくれます。
地域密着型業者の3つの強み
次に、「地域密着型」であることの強みをご紹介します。
地域の相場観と需要動向の把握
不動産の価格は、地域によって大きく異なります。同じ和歌山県内でも、和歌山市の中心部と、山間部の過疎地域では、土地の価格は10倍以上違うこともあります。
地域密着型の業者は、その地域で長年営業しているため、以下のような「肌感覚」を持っています。
- 「この地域のこの築年数なら、このくらいの価格が妥当」
- 「この地域は、最近若い世代の移住者が増えている」
- 「この地域は、築古戸建てでも売れていく」
この肌感覚は、全国展開の大手にはない、地域密着型ならではの強みです。
地元ネットワークを活かした買い手探し
地域密着型の業者は、地元に独自のネットワークを持っています。
- 地元の工務店や建築会社とのつながり
- 地域で不動産を探している人の情報
- 農地や空き地を探している事業者の情報
こうしたネットワークを活かせば、インターネットの不動産ポータルサイトに掲載するだけでは見つからない買い手候補にアプローチできます。
特に、築年数が古い物件や、立地条件が厳しい物件の場合、こうした「地元ならではのルート」が売却成功の鍵になることも少なくありません。
行政手続きや地域特有の慣習への精通
不動産取引には、さまざまな行政手続きが伴います。
不動産取引に伴う行政手続き
- 登記手続き（法務局）
- 固定資産税の確認（市役所）
- 農地転用の許可（農業委員会）
- 建築確認（建築指導課）
地域密着型の業者は、地元の行政機関との連携がスムーズで、手続きの進め方や必要書類を熟知しています。
また、地域特有の慣習——例えば、「この地域では境界確定の際、隣地所有者に手土産を持参するのが慣例」といった細かい配慮——も理解しており、トラブルを未然に防ぐことができます。
遠方からの売却でも安心できる理由
もしあなたが、相続した不動産から片道2時間以上離れた場所に住んでいる場合、「遠方からでも安心して任せられる」ことが重要です。
現地対応や近隣との調整を任せられる
地域密着型の業者なら、現地に拠点があるため、以下のような対応を任せられます。
- 定期的な物件の見回り
- 草刈りや清掃の手配
- 内覧希望者への対応
- 近隣からの問い合わせへの対応
- 近隣への事前説明や挨拶
これらを自分で行うとなると、毎回片道2時間以上かけて現地に行く必要があります。しかし、地元の業者に任せれば、あなたが現地に行く回数を最小限に抑えられます。
定期的な物件確認と報告
空き家を放置すると、以下のようなリスクがあります。
- 不法侵入や不法投棄
- 雨漏りや破損の進行
- 草木の繁茂による近隣トラブル
地域密着型の業者なら、定期的に物件を確認し、問題があれば写真や動画で報告してくれます。
これにより、遠方に住んでいても、物件の状態を把握でき、必要な対応を迅速に判断できます。
地元の信頼関係を活かしたトラブル回避
不動産取引では、予期せぬトラブルが発生することがあります。
トラブルの一例
- 近隣から「境界が違う」とクレームが入る
- 買い手が契約直前にキャンセルする
- 売却後に「聞いていない問題があった」と言われる
こうしたトラブルが発生した際、地域密着型の業者なら、地元での信頼関係を活かして、円満に解決できる可能性が高まります。
例えば、近隣とのトラブルの場合、「あの業者さんが言うなら間違いない」という信頼があれば、話がスムーズに進みます。
ここまで読んで、「自分の状況には、相続不動産の売却に強い地域密着型業者が最適だ」と確信できたのではないでしょうか。
次の章では、実際にどうやって業者を選定していくのか、具体的なステップを解説します。
実際の選定ステップ（5〜7社→3〜4社→2〜3社）
ここからは、実際に不動産業者を選定していく具体的なステップを、段階的に解説します。
- ステップ1：候補業者のリストアップ（5〜7社程度）
- まずは、候補となる業者を5〜7社程度リストアップします。
インターネット検索
最も手軽な方法は、インターネット検索です。以下のキーワードで検索してみましょう。
検索キーワードの例：
「和歌山市 空き家 売却」
「和歌山市 不動産 査定」
「和歌山市 地域密着 不動産業者」
検索結果の上位に表示される業者をいくつかピックアップしましょう。
ただし、検索結果の上位=優良業者とは限りません。
広告費をかけて上位表示させているだけのケースもあるため、この段階では幅広く候補を集めることが目的です。
地元の不動産情報サイトや口コミサイトで評判確認
次に、地元の不動産情報サイトや口コミサイトで、業者の評判を確認します。
チェックすべきサイト：
・Google マップの口コミ
・不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）の業者情報
・地域の掲示板サイト
口コミを見る際は、以下のポイントに注意してください。
・極端に良い口コミばかり：自作自演の可能性
・具体的な体験談：信頼性が高い
・悪い口コミの内容：どのようなトラブルがあったのか確認
ただし、口コミはあくまで参考程度に。最終的には、自分で直接確認することが重要です。
知人・同僚からの紹介があれば優先的に検討
もし、知人や同僚で「この不動産業者は良かった」という紹介があれば、優先的に検討しましょう。実際に取引をした人の生の声は、インターネットの情報よりも信頼性が高いからです。
ただし、紹介だからといって、他の業者と比較せずに決めてしまうのは危険です。紹介された業者も、リストの1つとして、他の業者と同じように評価しましょう。
- ステップ2：ホームページで5つの基準を確認（3〜4社に絞る）
- 5〜7社の候補がリストアップできたら、次は各社のホームページを見て、先ほど解説した「5つの基準」をチェックします。
初期対応・実績・専門性をチェック
各社のホームページで、以下の情報を確認しましょう。
チェックリスト：
[ ] 初期対応が3時間以内に担当者から直接連絡が来るか
[ ] 内容が具体的か
[ ] 「不動産売却」「相続物件」という言葉が明記されているか
[ ] 具体的な成約事例が掲載されているか
[ ] 空き家対策や相続に関する情報発信をしているか
[ ] 営業エリアが和歌山県内または特定市町村に限定されているか
[ ] 不動産所在地の市町村に支店または営業拠点があるか
この段階で、5つの基準を満たしていない業者は候補から外し、3〜4社に絞り込みます。
問い合わせフォームやメールで簡単な質問を送り、返信速度と内容を確認
ホームページでの確認が終わったら、次は実際に問い合わせをしてみます。
問い合わせ内容の例：
「和歌山県○○市に、相続した築40年以上の空き家があります。
現在は遠方に住んでおり、売却を検討しています。
空き家の売却実績や、遠方からの売却サポートについて教えていただけますか?」
この問い合わせに対する返信で、以下をチェックします。
返信速度：24時間以内に返信があるか
返信内容：具体的で分かりやすい説明があるか
対応の丁寧さ：質問に真摯に答えているか
返信が遅い、または内容が曖昧な業者は、この段階で候補から外しましょう。
- ステップ3：初回相談で対応力と透明性を見極める（2〜3社に決定）
- 3〜4社に絞り込んだら、次は実際に初回相談を受けます。
実際に会って（またはオンラインで）話を聞く
初回相談は、できれば対面で行うのが理想ですが、遠方の場合はオンライン面談でも構いません。
ZoomやGoogle Meetなどのビデオ通話ツールを使えば、顔を見ながら相談できるため、電話よりも信頼関係を築きやすくなります。
「築40年以上の空き家」「遠方からの管理」という条件を伝え、具体的な提案を求める
初回相談では、あなたの状況を正確に伝え、具体的な提案を求めましょう。
伝えるべき情報：
・物件の所在地と築年数
・相続した時期と現在の状況
・現在のお住まい（都道府県単位）
・年間の維持費負担（約40万円など）
・早期売却を希望していること
・適正価格での売却を希望していること
これらの情報を伝えた上で、以下のような質問をしてみてください。
「この物件は、どのくらいの価格で、どのくらいの期間で売却できそうですか?」
「遠方からの売却の場合、どのようなサポートをしていただけますか?」
「売却にあたって、注意すべき点はありますか?」
質問への回答の丁寧さ、専門知識の深さ、人柄を総合的に判断
初回相談で最も重要なのは、「この人に任せて大丈夫か」を見極めることです。
チェックポイント：
・質問に対して、具体的で分かりやすい回答をしてくれるか
・専門知識を持っているか（空き家対策特別措置法、相続税、境界問題など）
・メリットだけでなく、デメリットやリスクも正直に説明してくれるか
・契約を急がせず、じっくり検討する時間を与えてくれるか
・人柄が誠実で、信頼できそうか
この段階で、「この業者なら任せられる」と感じた2〜3社を最終候補として選びます。
- ステップ4：2〜3社と媒介契約を結ぶ（または1社に絞る）
- 最終候補の2〜3社が決まったら、媒介契約を結びます。
一般媒介契約と専任媒介契約の選び方
ここで重要なのが、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」のどちらを選ぶかです。
一般媒介契約を選ぶべきケース：
・複数の業者の対応を比較したい
・どの業者が最も信頼できるか、まだ決めきれていない
・早期売却を優先したい（複数社が競争するため）
専任媒介契約を選ぶべきケース：
・1社に絞って、積極的な販売活動を期待したい
・定期的な報告を受けたい（週1回または2週間に1回）
・業者との信頼関係を深めたい
あなたの場合の推奨
あなたのような状況では、最初は2社と一般媒介契約を結び、3ヶ月後に1社に絞るのが現実的です。
理由：
・最初から1社に絞ると、その業者の能力に依存してしまう
・2社と契約すれば、対応や販売活動を比較できる
・3ヶ月経てば、どちらの業者がより信頼できるか判断できる
・3ヶ月後に専任媒介契約に切り替えれば、より積極的な販売活動が期待できる
具体的な進め方：
最終候補の2社と、それぞれ一般媒介契約を結ぶ（契約期間3ヶ月）
↓
3ヶ月間、両社の対応や販売活動を比較
↓
より信頼できる、または成果を出している業者1社に絞る
↓
その業者と専任媒介契約を結び、さらに3ヶ月間販売活動を続ける
この方法なら、複数社の比較と、1社への集中という、両方のメリットを享受できます。
ここまでのステップに従えば、あなたは確実に信頼できる業者を選定できます。
次の章では、初回相談で確認すべき具体的なチェックポイントを、質問形式で解説します。
初回相談で確認すべき10のチェックポイント
初回相談は、業者の本質を見抜く最も重要な機会です。ここでは、必ず確認すべき10のチェックポイントを、質問形式で紹介します。
専門知識に関する質問
POINT1：空き家の査定方法と根拠
質問例：
「この物件の査定額は、どのような方法で算出されましたか? 根拠を教えてください」
良い回答の例：
- 近隣の類似物件の成約事例を具体的に示す
- 土地の評価額と建物の評価額を分けて説明する
- 築年数、立地、土地の形状などの要素を考慮した根拠を示す
悪い回答の例：
- 「だいたいこのくらいです」と曖昧な説明
- 根拠を示さず、「高く売れます」とだけ言う
- 他社より極端に高い査定額を提示し、契約を急がせる
POINT3：空き家対策特別措置法の影響
質問例：
「この物件は、空き家対策特別措置法の『特定空家』に指定されるリスクはありますか?」
良い回答の例：
- 物件の現状を確認した上で、リスクの有無を判断
- 「特定空家」の指定基準を説明
- 指定された場合の固定資産税増額のリスクを説明
- 早期売却の重要性を説明
悪い回答の例：
- 「そんな法律は知りません」
- 「大丈夫です」と根拠なく断言
- リスクを説明せず、契約を急がせる
売却戦略に関する質問
POINT4：想定される売却期間と価格帯
質問例：
「この物件は、どのくらいの期間で、どのくらいの価格帯で売却できそうですか?」
良い回答の例：
- 近隣の類似物件の売却期間を参考に、具体的な期間を提示（例：3〜6ヶ月）
- 価格帯に幅を持たせて提示（例：1,500万円〜1,800万円）
- 早期売却を優先する場合と、適正価格を優先する場合の違いを説明
悪い回答の例：
- 「すぐに売れます」と根拠なく断言
- 極端に短い期間を提示（例：1ヶ月以内）
- 価格帯を明示せず、曖昧な説明
POINT6：買い手候補の見込み
質問例：
「この地域で、この物件を購入しそうな買い手候補は、どのような人が想定されますか?」
良い回答の例：
- 地域の需要動向を踏まえた具体的な買い手像（例：地元の若い世代、移住希望者、建築業者など）
- 過去の類似物件の買い手の傾向
- 買い手候補へのアプローチ方法
悪い回答の例：
- 「誰か買うでしょう」と曖昧な説明
- 買い手像を具体的に示せない
- 地域の需要動向を把握していない
サポート体制に関する質問
POINT9：トラブル発生時の対応
質問例：
「もし売却活動中にトラブルが発生した場合、どのように対応していただけますか?」
良い回答の例：
- 迅速な連絡と状況説明
- 解決策の提案
- 必要に応じて、弁護士や司法書士などの専門家を紹介
- トラブル事例と対応実績の説明
悪い回答の例：
- 「トラブルは起きません」と根拠なく断言
- 対応方法が不明確
- 責任を回避する姿勢
契約条件に関する質問
POINT10：仲介手数料と支払いタイミング
質問例：
「仲介手数料は、いくらで、いつ支払うことになりますか?」
良い回答の例：
- 法定上限内の金額を明示（売却価格×3%+6万円+消費税）
- 支払いタイミングを明確に説明（売買契約時に半額、決済時に残り半額など）
- 売却が成立しなかった場合は手数料が発生しないことを確認
悪い回答の例：
- 金額を明示しない
- 法定上限を超える金額を請求
- 売却が成立しなくても費用を請求する
これら10のチェックポイントを確認すれば、業者の本質を見抜くことができます。
次の章では、実際の成功事例と失敗事例から、何を学ぶべきかを解説します。
成功事例と失敗事例から学ぶ
ここでは、実際の事例を通じて、不動産業者選びの成功と失敗の分かれ目を学びましょう。
成功事例：5つの基準で選んだ結果
公務員Aさん（57歳）のケース
状況：
- 田辺市で、築38年の空き家を相続
- 現在は和歌山市に居住（片道1時間半）
- 年間の維持費負担：約35万円
- トラブルを避けて確実に処理したい
選定プロセス：
１. 候補業者のリストアップ（7社）
- インターネット検索で5社
- 知人の紹介で2社
２. ホームページで5つの基準を確認（3社に絞る）
- 対象不動産の所在地に営業拠点：5社が該当
- 相続不動産の売却実績が明記：3社が該当
- 初期対応が速く、丁寧：3社が該当
- この3社に問い合わせメールを送信し、24時間以内に返信があった2社を候補に
３. 初回相談で対応力と透明性を見極める（1社に決定）
- 2社とオンライン面談を実施
- B社が最も具体的な提案をしてくれた
- 「対象不動産の周辺相場や実際の需要動向」を解説
- 「相続登記の説明と進め方」を提案
- 「司法書士」と「税理士」の紹介も可能
- もう一方の会社は一般的な説明のみ
４. 媒介契約の締結
- 最初は2社（B社とC社)と一般媒介契約を締結
- 1ヶ月後、B社の対応が圧倒的に良かったため、B社と専任媒介契約に切り替え
結果：
- 売却期間：専任媒介契約から4ヶ月で売却成功
- 売却価格：査定額1,600万円に対し、1,520万円で成約（査定額の95%）
- サポート内容：
- LINEで週1回の進捗報告
- 写真・動画での物件状況報告
- 販売活動と並行した相続登記の進行
- 近隣への事前説明も代行
- 売却後の確定申告について、税理士を紹介
- 相続税の「空き家の3,000万円特別控除」を活用でき、税負担を大幅に軽減
Aさんのコメント
「最初は不安でしたが、5つの基準で冷静に判断できました。B社は、相続した不動産特有の問題を理解しており、先回りして提案してくれたのが決め手でした。
遠方からでも安心して任せられ、結果も満足しています」
失敗事例1：焦りから1社だけで決めた結果
会社員Dさん（52歳）のケース
状況：
- 和歌山市で、築42年の空き家を相続
- 年間の維持費負担：約45万円
- 「早く手放したい」という焦りが強かった
選定プロセス：
- インターネットで検索し、最初に電話をかけた業者（E社）と面談
- E社の担当者が「すぐに買い手が見つかります」「この価格なら確実です」と言ってくれた
- 他社と比較せず、その場で専属専任媒介契約を締結
結果：
- 売却期間：6ヶ月
- 売却価格：当初の査定額2,000万円に対し、1,600万円で成約（査定額の80%）
- 途中で「買い手が見つからない」と言われ、3回の値下げを要求された
- トラブル：
- 売却契約締結後、相続登記が未了のため、完了まで取引できないことが発覚
- 相続人が３人おり、うち１人が海外在住のため、手続きが長時間化
- 結局、買主側が売買契約を解約し、他の買主を見つけるまでにさらに半年かかった
Dさんのコメント：
「焦っていたので、最初の業者と契約してしまいました。他社と比較していれば、もっと良い条件で売却できたかもしれません。相続登記の問題も、事前に指摘してくれる業者だったら避けられたはずです」
失敗の原因：
- 焦りから、複数社を比較しなかった
- 「すぐに売れる」という言葉に飛びついた
- 相続した不動産特有の課題（相続登記）に疎い業者を選んだ
- 専属専任媒介契約で1社に依存してしまった
失敗事例2：大手だからと安心して選んだ結果
自営業Fさん（60歳）のケース
状況：
- 岩出市に、築45年の空き家を相続
- 「大手なら安心」という理由で、全国展開の大手不動産業者（G社）を選択
選定プロセス：
- テレビCMで見たことがある大手不動産業者G社に問い合わせ
- ブランド力を信頼し、他社と比較せずに専任媒介契約を締結
結果：
- 売却期間：8ヶ月（最終的に別の地域密着型業者に変更して売却）
- 売却価格：G社での査定額1,800万円→地域密着型業者での査定額1,500万円→最終的に1,450万円で成約
- 問題点：
- G社の査定額が相場より高すぎた（契約を取るための「高値査定」）
- 担当者が3ヶ月で2回変わり、引き継ぎが不十分
- 地域の相場観がなく、「この価格では売れない」と途中で判明
- 遠方からの管理サポートが不十分（「ご自身で対応してください」と言われた）
- 結局、契約期間満了後、地域密着型のH社に変更
Fさんのコメント：
「大手だから安心だと思っていましたが、担当者がコロコロ変わり、地域の事情も分かっていませんでした。最初から地域密着型の業者を選んでいれば、もっと早く、適正価格で売却できたと思います」
失敗の原因：
- ブランド力だけで判断し、5つの基準で評価しなかった
- 「高値査定」に惑わされた（契約を取るための戦略だった）
- 地域密着度を軽視した
- 相続した不動産の売却について専門性を確認しなかった
成功と失敗の分かれ目
これら3つの事例から、成功と失敗の分かれ目が見えてきます。
| 項目 | 成功事例 （Aさん） | 失敗事例1 （Dさん） | 失敗事例2 （Fさん） |
|---|---|---|---|
| 業者選定 | 5つの基準で体系的に評価 | 最初の業者と即決 | ブランド力だけで判断 |
| 比較検討 | 7社→3社→1社と段階的に絞り込み | 1社のみ | 1社のみ |
| 媒介契約 | 一般媒介→専任媒介と段階的に | 専属専任媒介で1社に依存 | 専任媒介で1社に依存 |
| 業者のタイプ | 相続不動産の売却に強い地域密着型 | 一般的な業者 | 全国展開の大手 |
| 専門性 | 相続した不動産特有の課題に対応 | 相続登記の所要時間を軽視 | 地域の相場観がない |
| サポート | 遠方からの管理を全面サポート | サポート不十分 | サポート不十分 |
| 結果 | 4ヶ月・査定額の95%で売却 | 1年・査定額の80%+トラブル | 8ヶ月・業者変更が必要 |
成功の鍵：
- 体系的な基準を持つ：
感情や焦りに流されず、客観的に判断 - 複数社を比較する：
1社だけで決めず、2〜3社を比較検討 - 専門性を重視する：
相続不動産の売却に強い業者を選ぶ - 地域密着度を重視する：
地域の相場観と人脈を持つ業者を選ぶ - 段階的に契約する：
最初は一般媒介契約で様子を見る
失敗の原因：
- 焦りから即決する：
維持費負担の焦りから、最初の業者と契約 - 比較検討をしない：
1社だけで決めてしまう - ブランド力に惑わされる：
大手だから安心という思い込み - 専門性を確認しない：
相続した不動産特有の課題に対応できるか確認しない - 高値査定に飛びつく：
契約を取るための「高値査定」に惑わされる
これらの事例から、「体系的な基準を持っているかどうか」が、成功と失敗の分かれ目だと分かります。
最後に、この記事の要点をまとめ、あなたが今すぐ取るべき行動を明確にします。
まとめ：まずは不動産業者をリストアップし、査定依頼しましょう。
ここまで、信頼できる不動産業者の選び方を、体系的に解説してきました。
最後に、記事の要点を振り返り、あなたが今すぐ取るべき行動を明確にしましょう。
記事の要点の再確認
1. 不動産業者選びで失敗する4つのパターン
- 焦りや不安から、最初に接触した業者と安易に契約してしまう
- 明確な判断基準がないため、業者の言いなりになってしまう
- 相続した不動産特有の課題に対応できない一般的な業者を選んでしまう
- 1社だけで決めてしまい、比較検討の機会を逃す
2. 信頼できる不動産業者を見極める5つの基準
- 相続物件の売却実績：
年間10件以上の実績がある業者 - 初期対応の速度と丁寧さ：
3時間以内に一次返信が目安 - 地域密着度：
対象不動産の所在地に営業拠点がある業者 - 対応力とコミュニケーション：
遠方からの管理をサポートしてくれる業者 - 透明性と契約条件：
仲介手数料や契約条件が明確な業者
3. 相続不動産の売却に強い地域密着型業者を選ぶべき理由
- 相続した不動産特有の課題（老朽化、境界問題、空き家対策特別措置法）に対応できる専門性
- 地域の相場観、地元ネットワーク、行政手続きへの精通という3つの強み
- 遠方からの売却でも、現地対応や近隣との調整を任せられる安心感
4. 実際の選定ステップ
- ステップ1：
候補業者を5〜7社リストアップ - ステップ2：
ホームページで5つの基準を確認し、3〜4社に絞る - ステップ3：
初回相談で対応力と透明性を見極め、2〜3社に決定 - ステップ4：
一般媒介契約で2〜3社と契約し、3ヶ月後に1社に絞る
5. 成功と失敗の分かれ目
- 成功の鍵：
体系的な基準を持ち、複数社を比較し、専門性と地域密着度を重視する - 失敗の原因：
焦りから即決し、比較検討をせず、ブランド力や高値査定に惑わされる
今すぐできる3つのアクション
あなたが年間40万円の維持費負担から解放され、適正価格での早期売却を実現するために、今すぐ以下の3つのアクションを起こしましょう。
アクション1：候補業者を5社リストアップする（今日中）
具体的な手順：
- 「和歌山市 相続不動産 売却」で検索
- 検索結果の上位5〜10社のホームページを開く
- 以下の基準で、5社をリストアップ
- 相続不動産の売却実績が複数ある
- 相続不動産の所在地に営業拠点がある
- ホームページに「相続不動産 売却」の記載がある
所要時間：30分〜1時間
アクション2：各社のホームページで5つの基準を確認する（明日中）
具体的な手順：
- リストアップした5社のホームページを詳しく確認
- 以下のチェックリストで評価
チェックリスト：
| 基準 | 業者A | 業者B | 業者C | 業者D | 業者E |
|---|---|---|---|---|---|
| 相続不動産の売却実績の明記 | ○/× | ○/× | ○/× | ○/× | ○/× |
| 初期対応の速度と丁寧さ | ○/× | ○/× | ○/× | ○/× | ○/× |
| 相続不動産の所在地に営業拠点 | ○/× | ○/× | ○/× | ○/× | ○/× |
| 相続物件の情報発信 | ○/× | ○/× | ○/× | ○/× | ○/× |
| 問い合わせフォームあり | ○/× | ○/× | ○/× | ○/× | ○/× |
- ○が多い上位3〜4社に、問い合わせメールを送信
問い合わせ内容の例：
件名：相続した不動産の売却相談について
本文：
○○不動産 ご担当者様
はじめまして。田中と申します。
和歌山県○○市に、相続した築40年以上の空き家があり、売却を検討しております。
現在は遠方に住んでおり、頻繁に現地に行くことができないため、
遠方からの売却サポートをしていただける業者を探しております。
以下について、教えていただけますでしょうか。
1. 相続した不動産の売却実績
2. 遠方からの売却サポートの内容
3. 初回相談の方法（対面またはオンライン）
お忙しいところ恐れ入りますが、ご回答いただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。
田中所要時間：1時間〜2時間
アクション3：返信があった2〜3社に初回相談を申し込む（今週中）
具体的な手順：
- 24時間以内に返信があった業者を優先
- 返信内容が具体的で丁寧な業者を選ぶ
- 2〜3社に、初回相談を申し込む
初回相談の申し込み例：
○○不動産 ご担当者様
早速のご返信、ありがとうございました。
詳しいお話を伺いたいので、初回相談をお願いできますでしょうか。
遠方に住んでいるため、オンライン面談（ZoomまたはGoogle Meet）で
対応していただけると助かります。
以下の日程で、ご都合の良い日時を教えていただけますでしょうか。
・○月○日（○）10:00〜12:00
・○月○日（○）14:00〜16:00
・○月○日（○）10:00〜12:00
よろしくお願いいたします。
田中所要時間：30分
期限設定：今週中に3つのアクションを完了させる
| アクション | 期限 | 所要時間 |
|---|---|---|
| アクション1：候補業者を5社リストアップ | 今日中 | 30分〜1時間 |
| アクション2：5つの基準を確認し、3〜4社に問い合わせ | 明日中 | 1時間〜2時間 |
| アクション3：返信があった2〜3社に初回相談を申し込む | 今週中 | 30分 |
合計所要時間：2時間〜3.5時間
この3つのアクションを今週中に完了させることで、来月には具体的な売却活動がスタートできます。
最後のメッセージ
年間40万円の維持費負担。
引き落としを見る時に感じる、あの重苦しい気持ち。
週末に片道2時間以上かけて空き家の管理に行く、あの疲労感。
「いつまでこれを続けなければいけないんだろう」という、あの不安。
これらすべてから、あなたは解放されることができます。
そのための第一歩は、「信頼できる不動産業者を選ぶこと」です。
この記事で紹介した5つの基準を使えば、あなたは焦りや不安に流されることなく、客観的に業者を見極めることができます。
相続不動産の売却に強い地域密着型の業者を選べば、遠方からでも安心して任せられ、適正価格での早期売却が実現できます。
実際に、和歌山県内の公務員Aさんは、この方法で4ヶ月後に査定額の95%での売却に成功しました。
あなたも、必ず同じ結果を得ることができます。
ただし、そのためには「行動」が必要です。
この記事を読んだだけでは、何も変わりません。
今日、今すぐ、アクション1を始めてください。
30分〜1時間、パソコンやスマホで検索するだけです。
それだけで、年間40万円の維持費負担から解放される道が開けます。
適正価格での早期売却は、正しい業者選びから始まります。
この記事で得た知識を武器に、自信を持って業者選びに臨んでください！
🔻不動産売却の相談窓口 公式LINE
・不動産を相続したら何をすべきか知りたい！
・売却で失敗したくない！
・相続はまだ先だけど少しずつ知識をつけたい！
という方に私達がまずオススメしているのが「不動産売却の相談窓口 公式LINE」です。
▼公式LINEでできること
✅ 公式LINE登録者限定！無料相談
✅ 相続限定セミナーの配信お知らせ
✅ お問い合わせが手軽で簡単に
▼友だち追加はこちら
相続不動産のお悩み解決で、豊かな地域社会を
“いま、日本全国で相続不動産が増え続けています”
「放置された空き家・空きアパート・空き地」
放置された不動産は、防犯面での不安、景観の悪化、地域の資産価値低下など、様々な問題を引き起こします。しかし、適切に活用されれば、新しい住民を迎え入れたり、地域の活性化につながったりと、プラスの効果を生み出すことも可能です。
「地域全体を考えた売却」
私たちは単に不動産を売るだけでなく、その後の活用方法も含めて地域全体のことを考えています。古民家の価値を活かした観光資源化、若い世代向けの住宅としての再生、地域コミュニティの拠点としての活用など、様々な可能性を探っています。
「空き家問題解決で和歌山を元気に！」
一軒一軒の空き家問題を解決することで、和歌山がより住みやすく、魅力的な地域になることを願っています。
今、あなたの悩みのタネになっている不動産も、きっと新しい価値を生み出すことができます。一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。共に最適な解決策を見つけましょう！
皆様からのお問い合わせを、心よりお待ちしております。
