「相続した実家の査定書を受け取ったけれど、専門用語ばかりで何を見ればいいのか分からない…」
「複数社に依頼したら査定価格がバラバラで、どの業者を信じればいいのか迷っている」
もしあなたがこうした悩みを抱えているなら、それは決して珍しいことではありません。実際、相続した空き家の処分を検討する多くの方が、同じような不安を感じています。
特に、長年公務員として堅実に働いてこられた方ほど、「損をしたくない」「怪しい業者に騙されたくない」という気持ちが強く、慎重になるのは当然のことです。年間12万円もの固定資産税を払い続けながら、「本当にこの家は売れるのだろうか」「妻にどう説明すればいいのか」と悩む日々は、想像以上にストレスフルなものです。
でも、ご安心ください。
この記事では、不動産査定書の正しい見方と、信頼できる業者を見抜くための5つのチェックポイントを、図解付きで分かりやすく解説します。査定書を理解できるようになれば、「損をしない判断」ができるだけでなく、家族にも自信を持って説明できるようになります。
さらに、「自分から業者に電話するのは気が重い…」という方のために、電話不要・匿名OKの査定依頼方法もご紹介します。まずは情報収集から始めたいという方も、安心して読み進めてください。
大切なのは、「査定書を取得する=即売却」ではないということです。
査定書は、あなたの不動産の「現状を正確に把握するための診断書」のようなもの。まずは冷静に現状を知り、あなたと家族が納得できる選択をするための第一歩を踏み出しましょう。
もくじ
不動産査定書とは？まず基礎知識を押さえよう
不動産査定書について理解を深める前に、まず「査定書とは何か」という基本から確認していきましょう。
査定書は「診断書」のようなもの
不動産査定書とは、不動産会社があなたの物件の価値を評価し、「この物件はおよそこのくらいの価格で売却できる可能性があります」という予想価格を示した書類です。
医師が健康診断の結果をまとめた診断書を作成するように、不動産のプロが物件の「現状」を客観的に評価してくれるものだと考えてください。
重要なのは、査定書に記載された価格は法的拘束力のない参考価格であるということです。「必ずこの価格で売れる」という保証ではなく、「市場の状況や物件の状態を考慮すると、このくらいの価格帯で売却できる可能性が高い」という専門家の見解を示したものです。
簡易査定と訪問査定の違い
不動産査定には、大きく分けて2つの方法があります。
簡易査定（机上査定）は、物件の住所、築年数、間取り、土地面積などの基本情報だけをもとに算出する方法です。実際に物件を見ることなく、過去の取引データや周辺相場から概算価格を出します。
メリットは、スピーディーに結果が分かること。早ければ当日中、遅くとも数日以内に査定結果を受け取れます。また、業者と直接会う必要がないため、「まずは大まかな価格だけ知りたい」という段階では心理的なハードルが低いのも特徴です。
一方、訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、建物の状態、日当たり、周辺環境、道路との接道状況などを細かくチェックして査定する方法です。
簡易査定よりも時間はかかりますが、より正確な価格を知ることができます。特に、築年数が古い物件や、雨漏り・シロアリ被害などの問題がある可能性がある場合は、訪問査定でないと正確な評価ができません。
どちらを選ぶべきか？
おすすめは、段階的なアプローチです。まずは簡易査定で複数社に依頼し、査定書の質や対応の丁寧さを比較します。その中から信頼できそうな業者を2〜3社に絞り込み、訪問査定を依頼するという流れが、失敗のリスクを最小限に抑えられます。
固定資産税評価額と査定価格の違い
「固定資産税の通知書に書かれている評価額が低いから、うちの家は売れないのでは？」
こうした誤解をされている方が少なくありませんが、固定資産税評価額と実際の売却価格（査定価格）は全く別物です。
固定資産税評価額は、市町村が税金を計算するために設定する公的な評価額で、一般的に市場価格の70%程度に設定されています。つまり、固定資産税評価額が1,000万円の物件でも、実際には1,400万円前後で売却できる可能性があるということです。
一方、査定価格は、「今、この物件を市場に出したら、実際にいくらで売れそうか」という実勢価格に近い金額です。周辺の取引事例、物件の状態、需要と供給のバランスなど、さまざまな要素を考慮して算出されます。
ですから、固定資産税評価額が低いからといって、売却を諦める必要はまったくありません。まずは査定を依頼して、本当の市場価値を確認することが大切です。
不動産の査定方法について、さらに詳しく知りたい方は、不動産の査定方法は３つ！売却依頼前に知って得する査定の全ての記事も参考にしてください。
査定書に記載されている項目を理解しよう
査定書を受け取ったとき、「どこを見ればいいのか分からない」と感じる方は多いものです。ここでは、査定書で必ずチェックすべき5つの項目を解説します。
チェック項目1：査定価格
査定書の中で最も目を引くのが、この「査定価格」です。しかし、単に数字だけを見るのではなく、どのように表示されているかに注目してください。
信頼できる査定書では、「1,200万円〜1,350万円」というように、幅を持たせた価格帯で表示されることが多いです。これは、市場の状況や売却のタイミングによって価格が変動する可能性を考慮しているためです。
逆に、「1,500万円」とピンポイントで高い価格だけを提示し、根拠が曖昧な場合は要注意です。契約を取りたいがために、実際には売れない高値を提示している可能性があります。
チェック項目2：査定の根拠
査定価格がどのように算出されたのか、その根拠が明確に記載されているかを確認しましょう。
良い査定書には、以下のような情報が含まれています：
- 近隣の取引事例：「〇〇町で築30年の類似物件が1,280万円で成約」など、具体的な事例が3件以上提示されている
- 物件の状態評価：築年数、間取り、建物の劣化状況などが詳しく記載されている
- 立地条件：最寄り駅までの距離、周辺環境、道路との接道状況などが考慮されている
- 市場動向：その地域の不動産市場が活況か、停滞気味かといった情報
これらの情報が具体的に記載されていれば、「なぜこの価格なのか」を理解でき、家族への説明もしやすくなります。
チェック項目3：物件の状態評価
査定書には、物件の現状についての評価も記載されています。ここで重要なのは、デメリットも正直に記載されているかという点です。
信頼できる業者は、「雨漏りの痕跡があり、修繕費として50万円程度が必要」「外壁の塗装が劣化しており、売却前に補修を検討すべき」といった、マイナス要素も隠さず伝えてくれます。
逆に、良いことばかり書かれていて、問題点が一切触れられていない査定書は、後々トラブルの原因になる可能性があります。
チェック項目4：有効期限
査定書には、通常3ヶ月程度の有効期限が設定されています。これは、不動産市場が常に変動しているため、時間が経つと査定価格の妥当性が失われる可能性があるためです。
有効期限が明記されていない査定書は、業者の責任感が低い可能性があります。「いつまでこの価格で売れる見込みがあるのか」を明確にしてくれる業者を選びましょう。
チェック項目5：特記事項
査定書の最後には、「特記事項」や「備考」といった欄があることが多いです。ここには、売却時の注意点や、今後のアドバイスが記載されています。
例えば：
- 「相続登記が未了の場合、売却前に名義変更が必要です」
- 「この地域は移住希望者の需要が高まっており、リフォーム前提での売却も検討できます」
- 「空き家バンクへの登録も並行して進めることをおすすめします」
こうした具体的なアドバイスが記載されている査定書は、業者が真剣にあなたの状況を考えてくれている証拠です。
相続した不動産の売却について、全体的な流れを知りたい方は、トラブル回避！相続した家の売却前に知るべき情報を徹底解説の記事も参考にしてください。
良い査定書と悪い査定書の見分け方
複数社から査定書を受け取ったとき、「どれが信頼できる査定書なのか」を見極めることが重要です。ここでは、良い査定書と悪い査定書の特徴を比較しながら解説します。
信頼できる査定書の5つの特徴
特徴1：査定価格の根拠が具体的
良い査定書は、「なぜこの価格なのか」が誰にでも分かるように説明されています。近隣の取引事例を3件以上提示し、「〇〇町の築35年物件が1,250万円で成約」「△△地区の類似物件は1,300万円で売り出し中」といった具体的なデータが記載されています。
特徴2：図や写真を使って視覚的に分かりやすい
専門用語だけでなく、図表や写真を使って説明してくれる査定書は、業者の「分かりやすく伝えよう」という姿勢の表れです。例えば、周辺地図に取引事例をプロットしたり、物件の写真に問題箇所を矢印で示したりしています。
特徴3：デメリットも正直に記載
「この物件は築年数が古いため、購入者はリフォームを前提に検討する可能性が高い」「雨漏りの痕跡があり、修繕費として50万円程度が必要」といった、マイナス要素も隠さず記載されています。
これは一見ネガティブに思えますが、実は最も信頼できるポイントです。デメリットを事前に把握しておけば、売却時のトラブルを避けられますし、適切な価格設定ができます。
特徴4：有効期限が明記されている
「本査定書は査定日から3ヶ月間有効です」といった記載があり、業者が責任を持って査定していることが分かります。
特徴5：専門用語に補足説明がある
「取引事例比較法（近隣の類似物件の取引価格を参考にする方法）」というように、専門用語に分かりやすい補足がついています。
要注意！悪い査定書の5つの特徴
特徴1：査定価格だけが記載され、根拠が不明確
「当社独自の査定システムにより算出」「長年の経験から判断」といった曖昧な表現だけで、具体的なデータが示されていません。
特徴2：専門用語だらけで素人には理解しにくい
「路線価」「公示地価」「収益還元法」といった専門用語が並んでいるだけで、それが何を意味するのか説明がありません。
特徴3：「今すぐ売らないと損」など、焦らせる表現が多い
「この価格で買い手がつくのは今月中だけです」「早く決めないと市場価格が下がります」といった、不安を煽る表現が目立ちます。
特徴4：連絡先ばかりが強調されている
査定内容よりも、「今すぐお電話ください」「無料相談受付中」といった営業文句が目立ちます。
特徴5：有効期限の記載がない
いつまでこの査定価格が有効なのか明記されておらず、業者の責任感が感じられません。
比較表で一目瞭然
以下の表で、良い査定書と悪い査定書の違いを確認してください。
| 項目 | 良い査定書の例 | 悪い査定書の例 |
|---|---|---|
| 査定価格 | 1,200万円〜1,350万円（幅を持たせている） | 1,500万円（根拠なく高い） |
| 根拠 | 近隣3件の取引事例を提示、築年数・立地を考慮 | 「当社独自の査定システム」のみ |
| 物件の状態 | 「雨漏り箇所あり、修繕費50万円程度」と明記 | デメリットの記載なし |
| 有効期限 | 「査定日から3ヶ月間有効」と明記 | 期限の記載なし |
| 説明の丁寧さ | 図・写真付きで分かりやすい | 専門用語だらけ |
この表を参考に、受け取った査定書をチェックしてみてください。
信頼できる不動産業者を選ぶ5つのポイント
査定書の質は、その業者の信頼性を測る重要な指標です。ここでは、信頼できる不動産業者を見極めるための5つのポイントを解説します。
ポイント1：地元での実績と評判
和歌山県のような地方都市では、全国展開している大手チェーンよりも、地元密着型の業者が強みを発揮することが多いです。
なぜなら、地元業者は：
- その地域の需要を正確に把握している
- 「郊外の築35年物件」でも、地域特性を踏まえた適正な評価ができる
- 地元のネットワークを活用して、買い手を見つけやすい
業者を選ぶ際は、Googleレビューや口コミサイトで評判をチェックしましょう。また、「創業〇〇年」「地域での実績〇〇件」といった情報も参考になります。
ポイント2：説明が丁寧で分かりやすい
専門用語を使わず、図や事例を使って説明してくれる業者は、「お客様に理解してもらおう」という姿勢が感じられます。
質問に対しても、「それは〇〇という意味で、具体的には△△ということです」と、丁寧に答えてくれるかどうかを確認しましょう。
「分からないことは何でも聞いてください」という姿勢の業者は、長期的に信頼できるパートナーになります。
ポイント3：デメリットも正直に伝えてくれる
「この物件は〇〇が課題です」と率直に指摘し、その上で「ただし、△△という方法で解決できます」と代替案を提示してくれる業者は信頼できます。
良いことばかり言う業者は、契約を取ることだけが目的で、あなたの利益を本気で考えていない可能性があります。
ポイント4：強引な営業をしない
「今すぐ決めてください」と急かしたり、「他の業者に依頼すると損しますよ」と脅すような業者は避けましょう。
信頼できる業者は、「売る・売らないはご自身で判断してください」「複数社を比較して、納得できる業者を選んでください」というスタンスです。
実際、間違うと大損！？不動産を売却する時の業者の正しい選び方でも解説していますが、複数社を比較することは、失敗を避けるための基本です。
ポイント5：地元ならではの情報を提供してくれる
地元業者の強みは、その地域特有の情報を持っていることです。例えば：
- 空き家バンクへの登録方法
- 自治体の補助金制度（リフォーム補助、解体費用補助など）
- 移住希望者の動向や、地域の開発計画
- 「この地域は〇〇の需要が高まっています」という具体的な市場情報
こうした情報は、大手チェーンではなかなか得られません。地元業者ならではの価値です。
コラム：公務員の方からの相談が多い理由
当社では、公務員の方からの相談が非常に多いです。その理由は、慎重派の方ほど、事前に情報収集を徹底する傾向があるからです。
「失敗したくない」という気持ちが強いため、信頼できる業者選びを重視されます。私たちは、そうした方々の不安に寄り添い、専門用語を使わず、図や事例を使って丁寧に説明することを心がけています。
「ちゃんと調べた」という自信を持って、家族に説明できるようサポートすることが、私たちの使命だと考えています。
複数社の査定書を比較する方法
「1社だけの査定で決めてしまうのは危険」とよく言われますが、なぜ複数社に依頼すべきなのでしょうか？
なぜ複数社に依頼すべきか？
理由1：1社だけでは適正価格が分からない
不動産の査定価格は、業者によって数百万円単位で差が出ることも珍しくありません。1社だけの査定では、その価格が高いのか安いのか判断できません。
理由2：業者によって得意分野が異なる
ある業者は買取が得意、別の業者は仲介が得意、さらに別の業者は地域特化型など、それぞれ強みが異なります。複数社を比較することで、あなたの物件に最適な業者を見つけられます。
理由3：査定書の質を比較できる
複数の査定書を並べて比較することで、「この業者は説明が丁寧だ」「この業者は根拠が曖昧だ」といった違いが明確になります。
比較する際の3つのチェックポイント
複数社から査定書を受け取ったら、以下の3つのポイントで比較しましょう。
チェックポイント1：査定価格の根拠
どの業者が最も具体的なデータを提示しているかを確認します。近隣事例の数、物件の状態評価の詳しさ、市場動向の分析などを比べてみてください。
チェックポイント2：説明の丁寧さ
専門用語に補足説明があるか、図解や写真が使われているか、デメリットも正直に記載されているかをチェックします。
チェックポイント3：対応の誠実さ
質問に対する回答の速さや丁寧さ、デメリットの開示、強引な営業がないかなど、業者の姿勢を総合的に評価します。
一括査定サービスの活用法
複数社に一つずつ依頼するのは手間がかかります。そこで便利なのが、一括査定サービスです。
メリットは、一度の入力で複数社に依頼できること。時間と手間を大幅に削減できます。
デメリットは、営業電話が増える可能性があること。複数の業者から一斉に連絡が来ることがあります。
対策としては、「メール連絡希望」「匿名OK」のサービスを選ぶことです。また、依頼する業者数を3〜5社程度に絞ることで、対応の負担を減らせます。
一括査定サービスについて詳しく知りたい方は、不動産の一括査定のメリット＆デメリット｜上手な対処法も解説の記事も参考にしてください。
【事例紹介】査定書を活用して成功した2つのケース
ここでは、実際に査定書を活用して、納得のいく売却を実現した2つの事例をご紹介します。
事例1：公務員のAさん（55歳）のケース
状況
Aさんは、母親から相続した実家（築30年・郊外）を1年間放置していました。固定資産税が年12万円かかり、草刈りなどの管理も負担になっていました。
悩み
「固定資産税が年12万円もかかるが、こんな古い家が本当に売れるのか不安」「妻に相談する前に、まず自分で情報を集めたい」という思いがありました。
行動
Aさんは、匿名Web査定で3社に依頼しました。電話が苦手だったため、Webで完結できる方法を選んだのです。
結果
3社から査定書が届きました：
- A社：査定価格のみ記載、根拠不明（不信感を持った）
- B社：近隣事例を3件提示、修繕箇所も明記（信頼できそうと感じた）
- C社：価格は高いが「今月中に決めてください」と急かされる（却下）
決断
Aさんは、B社の査定書を妻に見せて家族会議を開きました。妻も「ちゃんと調べたね」と納得し、B社に訪問査定を依頼。3ヶ月後に売却が成立しました。
Aさんの声
「査定書の見方を事前に調べておいたおかげで、怪しい業者を避けられました。妻も『ちゃんと調べたね』と納得してくれて、家族で前向きに決断できました」
事例2：和歌山県在住のBさん（50代）のケース
状況
Bさんは、父親の実家（築40年・田舎）を相続しましたが、「こんな田舎の古い家、誰も買わないのでは？」と不安を感じていました。
悩み
「売れないなら、解体して更地にするしかないのか」と考えていましたが、解体費用も高額で悩んでいました。
行動
Bさんは、地元密着型の不動産会社に査定を依頼しました。
結果
業者から以下の情報を提供されました：
- 「この地域は移住希望者が増えている」
- 空き家バンクへの登録や、自治体の補助金制度も紹介される
- 査定書には「リフォーム前提で〇〇万円」「解体更地渡しで△△万円」と複数の選択肢が提示される
決断
Bさんは、リフォーム補助金を活用し、移住希望者に売却することに成功しました。
Bさんの声
「地元の業者だからこそ、こんな情報を教えてもらえました。大手では無理だったと思います。田舎の古い家でも、需要があることを知って驚きました」
これらの事例からも分かるように、査定書を正しく理解し、信頼できる業者を選ぶことが、成功への鍵です。
和歌山県の空き家事情と地元業者の強み
和歌山県で空き家を相続された方にとって、地元の不動産事情を理解しておくことは重要です。
和歌山県の空き家の現状
和歌山県の空き家率は、全国平均を上回る約18%です。特に郊外や山間部では、相続後の放置が増加傾向にあります。
しかし、これは「売れない」という意味ではありません。実は、和歌山県には以下のような需要があります：
- 移住希望者の増加：リモートワークの普及により、都市部から地方への移住を検討する人が増えています
- 古民家リノベーションの需要：築年数が古い物件でも、リノベーション前提で購入したいという層がいます
- 別荘・セカンドハウス需要：自然豊かな環境を求める層からの需要もあります
地元業者だからこそできること
地元密着型の不動産業者は、以下のような強みを持っています：
強み1：地域の需要を正確に把握
「この地域は移住希望者が多い」「この地域は別荘需要がある」といった、地域ごとの特性を理解しています。
強み2：自治体との連携
空き家バンクへの登録方法や、自治体の補助金制度（リフォーム補助、解体費用補助など）について、詳しい情報を持っています。
強み3：地元ネットワークを活用した買い手探し
地元の工務店、リフォーム業者、移住支援団体などとのネットワークを活用し、買い手を見つけやすい環境があります。
コラム：郊外の築35年物件でも売れる理由
「郊外の古い家なんて、誰も買わない」と思われがちですが、実は以下のような理由で需要があります：
- 移住希望者の増加：リモートワークの普及で、都市部にこだわらない働き方が増えています
- 古民家リノベーションの需要：DIYやリノベーションを楽しみたい層が増えています
- 土地の広さを活かした活用法：家庭菜園、ガーデニング、ペットとの暮らしなど、広い土地を求める層がいます
地元業者は、こうした需要を正確に把握し、適切な買い手とマッチングしてくれます。
和歌山県での不動産売却について、さらに詳しく知りたい方は、和歌山県内の不動産売却歴２０年｜相続～売却まで徹底サポートのページもご覧ください。
匿名・無料で査定を依頼する方法
「業者に電話するのは気が重い…」という方のために、電話不要・匿名OKの査定依頼方法をご紹介します。
電話不要・匿名OKの査定サービス
最近では、多くの不動産会社が、Webフォームから簡単に査定依頼できるサービスを提供しています。
メリットは以下の通りです：
- Webフォームから簡単入力：所要時間はわずか5分程度
- 個人情報は最小限でOK：物件情報だけで概算査定が可能
- 営業電話なし：メール連絡のみで結果を受け取れる
査定依頼の流れ（3ステップ）
ステップ1：Webフォームに物件情報を入力
住所、築年数、間取り、土地面積などの基本情報を入力します。
ステップ2：簡易査定結果をメールで受け取る
早ければ当日中、遅くとも24時間以内に、査定結果がメールで届きます。
ステップ3：気に入った業者に訪問査定を依頼（任意）
簡易査定の結果を見て、信頼できそうな業者を2〜3社に絞り込み、訪問査定を依頼します。もちろん、この段階で「やっぱりやめておこう」と判断することも可能です。
よくある質問（FAQ）
Q：査定は本当に無料ですか？
A：はい、完全無料です。簡易査定も訪問査定も、費用は一切かかりません。
Q：査定後、必ず売却しなければいけませんか？
A：いいえ、売却するかどうかはご自身で判断してください。「まずは価格だけ知りたい」という段階でも、まったく問題ありません。
Q：匿名で依頼できますか？
A：簡易査定は匿名でも可能です。ただし、訪問査定の際は、本人確認が必要になります。
Q：複数社に依頼すると、営業電話がたくさん来ませんか？
A：「メール連絡希望」と明記しておけば、電話は最小限に抑えられます。また、依頼する業者数を3〜5社程度に絞ることで、対応の負担を減らせます。
無料査定について、さらに詳しく知りたい方は、不動産無料査定のトラブル完全ガイド｜安心して査定依頼を出すための3つの対策の記事も参考にしてください。
また、自分で査定をしてみたい方は、完全無料の不動産査定シミュレーションツールを使って、査定して見てください。営業電話は一切ございません。
まとめ：損をせず、納得して次のステップへ
ここまで、不動産査定書の見方と、信頼できる業者の選び方について解説してきました。最後に、重要なポイントをおさらいしましょう。
記事の要点まとめ
不動産査定書は「診断書」
査定書は、現状を正確に把握するためのツールです。「査定書を取得する=即売却」ではありません。まずは冷静に現状を知り、あなたと家族が納得できる選択をするための第一歩です。
良い査定書の見分け方
根拠が具体的、図解が分かりやすい、デメリットも記載されている査定書が信頼できます。逆に、価格だけが記載され、根拠が曖昧な査定書は要注意です。
信頼できる業者の選び方
地元実績、説明の丁寧さ、デメリットも正直に伝えてくれる、強引な営業をしない、地元ならではの情報を提供してくれる、という5つのポイントで業者を選びましょう。
複数社比較の重要性
1社だけでは適正価格が分かりません。複数社の査定書を比較することで、適正価格の相場感が身につき、査定書の質で業者を見抜けるようになります。
今すぐできる3つのアクション
アクション1：匿名Web査定フォームから3社に依頼（所要時間：5分）
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アクション2：届いた査定書を比較し、根拠が明確な業者を2社に絞る
この記事で学んだチェックポイントを活用し、「良い査定書」を見抜く目を養いましょう。
アクション3：妻と一緒に査定書を見ながら、今後の方針を話し合う
家族で納得できる選択をするために、「ちゃんと調べた」という自信を持って説明できます。
最後のメッセージ
不動産査定書は、あなたが「損をせず、納得して次のステップに進む」ための強力なツールです。
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信頼できる業者を見つけることができれば、家族への説明も自信を持ってでき、定年後の生活設計にも前向きに取り組めます。
「査定書を取得する=即売却」ではありません。
まずは現状を正確に把握し、あなたと家族が納得できる選択をするための第一歩を踏み出しましょう。
私たちは、あなたの「納得のいく選択」を全力でサポートします。
不動産売却の全体的な流れについて知りたい方は、【2026年最新版】不動産の正しい売却方法｜完全ガイドの記事も参考にしてください。
また、相続した不動産の売却にかかる税金について詳しく知りたい方は、計算例あり！相続した不動産の売却にかかる税金を徹底解説！の記事もご覧ください。
不動産売却でお悩みの方は、もう迷わない！不動産の売却を考える時の相談先の探し方の記事も参考になります。
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