不動産業者との面談を終えて、媒介契約書を持ち帰ったあなた。
契約書をめくっていると、「自己発見取引」という見慣れない言葉が目に飛び込んできたのではないでしょうか。そして、その近くには「違約金」という文字も……。
「これは一体どういう意味だろう？」
「もし親戚や知人に声をかけて買い手が見つかったら、どうなるんだろう？」
「自分で買主を見つけたのに、手数料を払わなきゃいけないの？」
「それとも、違約金を請求されてしまうの？」
こんな疑問が次々と浮かんできて、不安になっていませんか？
実は、相続した空き家の処分を検討されている方の多くが、同じような疑問を抱えています。特に、公務員として長年真面目に働いてこられた方ほど、「だまされたくない」「失敗したくない」という思いが強く、契約前にしっかり調べておきたいと考えるのは当然のことです。
仲介手数料は決して安くありません。売却価格が500万円なら約23万円、1,000万円なら約39万円もかかります。「この金額を節約できるなら、自分で買主を見つけたい」と思うのは、ごく自然な感情です。
でも、ちょっと待ってください。
自己発見取引には、「手数料節約」という魅力的なメリットがある一方で、契約書作成や重要事項説明といった専門的な手続きが必要になります。さらに、親族間売買や知人への売却には、住宅ローンが通りにくいなど、意外と知られていないデメリットも存在します。
そして何より、媒介契約の種類によっては、自分で買主を見つけても違約金を請求される可能性があるのです。
この記事では、「自己発見取引」という不動産用語の正確な意味から、媒介契約の種類による違約金の有無、実際に起きたトラブル事例、そして専門家に相談すべきタイミングまで、あなたが知っておくべき情報をすべてお伝えします。
契約書にサインする前に、正しい知識を身につけて、後悔しない選択をしましょう。
ぜひ最後までお読みください！
もくじ
自己発見取引とは？基本を正しく理解する
自己発見取引とは、不動産の売主が自分で買主を見つけて取引を成立させることを指します。
通常、不動産を売却する際は、不動産業者に買主探しを依頼し、成約時に仲介手数料を支払います。しかし自己発見取引では、売主が親戚や知人、職場の同僚など、自分の人脈を通じて買主を見つけるため、「仲介手数料を節約できるのでは」と考える方が多いのです。
実際、不動産業者と媒介契約を結んでいても、契約の種類や条件次第では自己発見取引が認められるケースがあります。
一般的な不動産売買との違い
通常の不動産売買では、不動産業者が以下のような業務を担当します：
- 買主の募集・広告活動
- 物件の案内・内覧対応
- 価格交渉の仲介
- 契約書・重要事項説明書の作成
- 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の説明
- 決済・引き渡しのサポート
- 登記手続きの調整
一方、自己発見取引では、これらの業務を売主自身が行うか、別途専門家（司法書士や税理士など）に依頼する必要があります。
どんな場面で検討されるのか
自己発見取引が検討される典型的なケースは以下の通りです：
- 親族間売買：相続した実家を兄弟や親戚に売却する
- 知人への売却：職場の同僚や友人が「買いたい」と申し出てくれた
- 隣地所有者への売却：隣の土地の所有者が「土地を広げたい」と希望している
こうした状況では、「わざわざ業者を通さなくても直接取引できるのでは」と考えるのは自然なことです。
「自分で見つけた買主なのに手数料を払うのか？」という疑問
この疑問は、多くの方が抱く正当な疑問です。
結論から言えば、媒介契約の種類によって扱いが異なります。一般媒介契約なら自己発見取引は自由ですが、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、契約書に「自己発見取引の特約」が明記されていない限り、違約金が発生する可能性があります。
詳しくは次の章で解説しますが、まずは「自己発見取引は可能だが、条件次第」という点を押さえておいてください。
媒介契約の種類で違約金リスクが変わる
自己発見取引を検討する上で最も重要なのが、どの種類の媒介契約を結んでいるかです。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ自己発見取引の扱いが大きく異なります。
一般媒介契約：自己発見取引が自由
一般媒介契約は、複数の不動産業者に同時に売却を依頼できる契約形態です。この契約では、自己発見取引が原則として自由に認められており、違約金リスクはほとんどありません。
メリット：
- 自分で買主を見つけても問題ない
- 複数の業者に依頼できるため、幅広く買主を探せる
- 契約の縛りが緩やか
デメリット：
- 業者の販売活動が消極的になりがち（他社で成約される可能性があるため）
- レインズ（不動産流通機構）への登録義務がない
- 販売状況の報告義務がない
専任媒介契約：特約の有無が重要
専任媒介契約は、1社の不動産業者にのみ売却を依頼する契約です。この契約では、「自己発見取引の特約」が契約書に明記されているかどうかが決定的に重要です。
特約がある場合：
- 自己発見取引が可能
- 違約金は発生しない
- ただし、業者への報告義務がある場合が多い
特約がない場合：
- 自己発見取引をすると契約違反となる
- 違約金として仲介手数料相当額を請求される可能性がある
- 例：売却価格500万円なら約23万円
その他の特徴：
- レインズへの登録義務あり（契約から7日以内）
- 2週間に1回以上の販売状況報告義務
- 業者が積極的に販売活動を行う傾向
専属専任媒介契約：自己発見取引は原則不可
専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに制約が厳しい契約です。原則として自己発見取引は認められず、違約金リスクが最も高い契約形態です。
特徴：
- 自己発見取引は原則として契約違反
- 違約金が発生する可能性が高い
- レインズへの登録義務あり（契約から5日以内）
- 1週間に1回以上の販売状況報告義務
- 業者の販売活動が最も積極的
違約金の目安と計算方法
違約金の金額は契約書に明記されていますが、一般的には仲介手数料相当額が目安となります。
仲介手数料の計算式：
- 売却価格200万円以下：売却価格×5%+消費税
- 売却価格200万円超〜400万円以下：売却価格×4%+2万円+消費税
- 売却価格400万円超：売却価格×3%+6万円+消費税
具体例：
- 売却価格500万円の場合：(500万円×3%+6万円)×1.1=約23万円
- 売却価格1,000万円の場合：(1,000万円×3%+6万円)×1.1=約39万円
契約前に必ず確認すべきポイント
媒介契約を結ぶ前に、以下の点を必ず確認してください：
- 契約の種類：一般・専任・専属専任のどれか
- 自己発見取引の特約の有無：契約書に明記されているか
- 違約金の条件と金額：いくら請求される可能性があるか
- 報告義務の内容：自己発見した場合、業者への報告は必要か
- 契約期間：通常3ヶ月だが、途中解約の条件も確認
「契約書の内容がよく分からない」という場合は、サインする前に必ず業者に質問し、納得してから契約しましょう。媒介契約の種類について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
自己発見取引のメリット：手数料節約だけではない
自己発見取引には、仲介手数料の節約以外にもいくつかのメリットがあります。ただし、これらのメリットが本当に活かせるかどうかは、状況次第です。
仲介手数料の節約
最も分かりやすいメリットは、仲介手数料を節約できることです。
節約できる金額の例：
- 売却価格500万円：約23万円
- 売却価格800万円：約32万円
- 売却価格1,000万円：約39万円
年間12万円の固定資産税を負担している方にとって、この金額は決して小さくありません。
買主との直接交渉が可能
親族や知人が買主の場合、業者を介さず直接交渉できるため、以下のようなメリットがあります：
- 価格交渉がスムーズ：お互いの事情を理解しているため、柔軟な価格設定が可能
- 引き渡し時期の調整が容易：買主の都合に合わせやすい
- 物件の状態を正直に伝えられる：信頼関係があるため、欠陥や不具合も率直に話せる
取引スケジュールの柔軟性
不動産業者を通さない場合、以下のような柔軟な対応が可能です：
- 契約日や引き渡し日を自由に設定できる
- 急ぎの場合は手続きを早められる
- 逆に、買主の資金準備に時間がかかる場合は待つこともできる
親族間売買特有のメリット
相続対策や家族内での資産移転を目的とする場合、以下のようなメリットがあります：
- 家族の思い出を守れる：実家を家族内で引き継げる
- 相続税対策：生前贈与の代わりに売買することで、相続税を抑えられる場合がある
- 適正価格での取引：市場価格より低い価格で売却しても、親族間なら理解が得られやすい
ただし、親族間売買には注意点も多いため、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
自己発見取引のデメリットとリスク：知らないと危険
ここからが最も重要な部分です。自己発見取引には、「手数料節約」という魅力の裏に、多くのリスクが潜んでいます。
法的手続きの複雑さ
不動産売買には、以下のような専門的な手続きが必要です：
必要な書類と手続き：
- 売買契約書の作成：法的に有効な契約書を作成する必要がある
- 重要事項説明書：物件の状態、権利関係、法令上の制限などを説明する義務
- 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の明示：雨漏りやシロアリ被害などの責任範囲を明確にする
- 登記手続き：所有権移転登記、抵当権抹消登記など
- 税務申告：譲渡所得税の申告、不動産取得税の納付
これらを素人が行うと、以下のようなトラブルが発生するリスクがあります：
- 契約書の不備により、後から「聞いていなかった」と言われる
- 重要事項の説明漏れで、引き渡し後にクレームを受ける
- 登記ミスで所有権移転ができない
- 税務申告の誤りで追徴課税を受ける
親族間売買・知人間売買の特有のデメリット
親戚や知人に売却する場合、以下のような意外なデメリットがあります：
住宅ローンが通りにくい
金融機関は、親族間・知人間の取引に対して審査を厳しくする傾向があります。理由は以下の通りです：
- 適正価格での取引か疑われる：市場価格より大幅に安い場合、「贈与」とみなされる可能性
- 資金洗浄目的ではないか：不正な資金移動の手段として使われていないか
- 担保価値の評価が難しい：親族間では価格設定が恣意的になりやすい
結果として、買主が住宅ローンを利用できず、現金一括払いしかできない場合、取引自体が成立しないケースもあります。
適正価格の設定が難しい
親族間や知人間では、「安く売ってあげたい」という気持ちが働きがちですが、市場価格より著しく安い価格で売却すると、以下のリスクがあります：
- 税務署から「みなし贈与」と指摘される：差額分に贈与税が課される可能性
- 他の相続人から不満が出る：「なぜあの人にだけ安く売ったのか」とトラブルになる
- 売主の譲渡所得税が増える：取得費が不明な場合、売却価格の5%しか経費として認められない
トラブル発生時の対応が困難
不動産業者を通さない取引では、トラブルが発生した際に以下のような問題が起こります：
- 責任の所在が不明確：「言った・言わない」の水掛け論になる
- 法的知識がないため対応できない：弁護士に依頼すると高額な費用がかかる
- 人間関係が悪化する：親族や知人との関係が壊れてしまう
違約金リスクの見落とし
前述の通り、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合、「自己発見取引の特約」がないと違約金を請求される可能性があります。
「自分で見つけた買主なのに違約金を払うのは理不尽だ」と感じるかもしれませんが、契約書にサインした以上、法的には支払い義務が発生します。
実際のトラブル事例：こんなはずではなかった
ここでは、自己発見取引で実際に起きたトラブル事例をご紹介します。これらの事例から、「何が問題だったのか」「どうすれば防げたのか」を学んでください。
【事例1】契約書不備で修繕費200万円を請求された
状況：
Aさん（58歳・公務員）は、相続した実家を親戚に売却しようと、不動産業者を通さず個人間で契約しました。親戚との信頼関係があったため、契約書は簡易的なものを自分で作成しました。
トラブルの内容：
引き渡し後、親戚から「雨漏りがひどい。修繕費200万円を負担してほしい」と請求されました。Aさんは「雨漏りのことは口頭で伝えた」と主張しましたが、契約書には一切記載がなく、証拠がありませんでした。
結果：
最終的に、Aさんは修繕費の半額である100万円を負担することで和解しましたが、親戚との関係は悪化してしまいました。
何が問題だったのか：
- 契約書に瑕疵（欠陥）の内容が明記されていなかった
- 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の範囲が不明確だった
- 口頭での説明だけでは、法的な証拠にならない
どうすれば防げたのか：
専門家（不動産業者または司法書士）に契約書を作成してもらい、物件の状態を詳細に記載しておけば、このようなトラブルは防げました。
【事例2】住宅ローン審査が通らず半年間を無駄に
状況：
Bさん（52歳・会社員）は、職場の同僚に空き家を売却する約束をしました。同僚は「住宅ローンを組んで購入したい」と言っていたため、Bさんは安心していました。
トラブルの内容：
同僚が住宅ローンを申し込んだところ、「親族・知人間取引」として審査が厳しくなり、融資が下りませんでした。金融機関からは「適正価格での取引か確認できない」「担保価値の評価が難しい」と言われました。
結果：
同僚は現金一括払いができなかったため、取引は白紙に戻りました。Bさんは半年間を無駄にし、その間も固定資産税を払い続けることになりました。
何が問題だったのか：
- 親族・知人間売買では住宅ローンが通りにくいことを知らなかった
- 事前に金融機関に相談していなかった
- 不動産業者を通していれば、ローン審査の対策をアドバイスしてもらえた
どうすれば防げたのか：
契約前に、買主と一緒に金融機関に相談し、ローン審査の可能性を確認しておくべきでした。または、不動産業者に仲介を依頼し、ローン特約付きの契約を結ぶべきでした。
【事例3】専任媒介契約後の自己発見で違約金23万円
状況：
Cさん（55歳・公務員）は、専任媒介契約を結んだ後、県庁の同僚から「買いたい」と言われました。「自分で見つけたのだから手数料は不要だろう」と考え、業者に連絡せず直接取引を進めようとしました。
トラブルの内容：
業者から「契約書に自己発見取引の特約がないため、違約金を請求します」と連絡がありました。契約書を確認すると、確かに特約の記載がなく、違約金として仲介手数料相当額（約23万円）を請求されました。
結果：
Cさんは違約金を支払い、結局、同僚への売却は断念しました。「契約書をよく読まなかった自分が悪い」と後悔しています。
何が問題だったのか：
- 契約書の内容を十分に確認していなかった
- 「自己発見取引の特約」の有無を確認していなかった
- 自己発見した時点で業者に相談しなかった
どうすれば防げたのか：
契約前に「自己発見取引の特約」を契約書に盛り込むよう交渉するか、一般媒介契約を選択すべきでした。また、自己発見した時点で業者に相談し、契約内容の変更や解除を検討すべきでした。
【成功事例】専門家サポートで安心取引
状況：
Dさん（53歳・公務員）は、親戚に売却する際、最初から不動産業者に相談しました。業者は「親族間売買ならトラブルが起きやすいので、しっかりサポートします」と提案してくれました。
業者のサポート内容：
- 一般媒介契約を提案：自己発見取引が自由にできる契約形態
- 適正価格の設定：周辺相場を調査し、税務署から指摘されない価格を提案
- 契約書の作成：物件の状態を詳細に記載し、契約不適合責任の範囲を明確化
- ローン審査の対策：金融機関との事前相談をサポート
- 司法書士の紹介：登記手続きをスムーズに進められるよう手配
結果：
トラブルなく取引が完了し、Dさんは「少しの手数料で大きな安心を買えた」と満足されました。親戚との関係も良好なままです。
成功のポイント：
- 最初から専門家に相談した
- 一般媒介契約を選択し、自己発見取引のリスクを回避した
- 適正価格の設定や契約書作成など、専門的なサポートを受けた
自己発見取引を検討する際のチェックリスト
ここまで読んで、「自分のケースでは自己発見取引が向いているのか」と疑問に思っている方も多いでしょう。以下のチェックリストを参考に、判断してください。
契約前に確認すべき5つのポイント
✅ 1. 媒介契約の種類と「自己発見取引の特約」の有無
- 一般媒介契約か、専任媒介契約か、専属専任媒介契約か
- 契約書に「自己発見取引の特約」が明記されているか
- 特約がない場合、追加できるか業者に交渉する
✅ 2. 違約金の条件と金額
- 違約金が発生する条件は何か
- 金額はいくらか（仲介手数料相当額が目安）
- 契約解除の方法と費用
✅ 3. 買主の資金調達方法（現金か、ローンか）
- 買主は現金一括払いできるか
- 住宅ローンを利用する場合、親族・知人間取引でも審査が通るか
- 事前に金融機関に相談したか
✅ 4. 契約書作成や重要事項説明を誰が行うか
- 自分で作成するのか、専門家に依頼するのか
- 司法書士や税理士のサポートは必要か
- 費用はいくらかかるか
✅ 5. トラブル発生時の対応策
- 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の範囲は明確か
- トラブルが起きた場合、誰に相談するか
- 弁護士費用などのリスクを考慮しているか
自己発見取引が向いているケース
以下の条件をすべて満たす場合、自己発見取引を検討する価値があります：
- 買主が現金一括払いできる：住宅ローン審査のリスクがない
- 親族間で税理士・司法書士のサポートがある：専門家の助言を受けられる
- 一般媒介契約を結んでいる（または契約前）：違約金リスクがない
- 物件の状態を正確に把握している：欠陥や不具合を隠さず伝えられる
- 適正価格での取引ができる：税務署から指摘されるリスクが低い
自己発見取引が向いていないケース
以下のいずれかに当てはまる場合、自己発見取引はお勧めしません：
- 買主が住宅ローンを利用する予定：審査が通らないリスクが高い
- 専任媒介契約を結んでいて「自己発見取引の特約」がない：違約金が発生する
- 不動産の法的知識に自信がない：契約書作成や手続きでミスをするリスク
- 物件に欠陥や不具合がある：後からトラブルになる可能性が高い
- 親族や知人との関係を壊したくない：金銭トラブルで関係が悪化するリスク
専門家に相談すべきタイミング
以下のタイミングで、専門家（不動産業者、司法書士、税理士）に相談することをお勧めします：
- 媒介契約を結ぶ前：契約の種類や特約の内容を確認する
- 自己発見した時点：違約金リスクや手続きの流れを確認する
- 契約書を作成する前：法的に有効な契約書を作成してもらう
- 価格を決める前：適正価格を査定してもらう
- トラブルが発生した時：早期に専門家の助言を受ける
「相談するのは気が引ける」と思うかもしれませんが、多くの不動産業者は無料相談を受け付けています。まずは気軽に問い合わせてみましょう。
専門家に相談するメリット：手数料を払う価値とは
ここまで読んで、「やはり専門家のサポートが必要かもしれない」と感じている方も多いでしょう。ここでは、専門家に相談するメリットを改めて整理します。
「手数料を払う価値」を理解する
仲介手数料は決して安くありませんが、以下のような価値があります：
トラブル防止のための保険
不動産取引は、一生に何度もない大きな取引です。数十万円の手数料を惜しんで、後から数百万円のトラブルに巻き込まれるリスクを考えれば、手数料は「保険料」と考えることができます。
専門知識と経験の提供
不動産業者は、以下のような専門知識と経験を持っています：
- 契約書作成のノウハウ
- 重要事項説明のポイント
- トラブル事例とその対処法
- 税務・法務の基礎知識
- 金融機関との交渉術
これらを自分で学ぶには、膨大な時間と労力がかかります。
時間と手間の節約
不動産売却には、以下のような多くの手続きが必要です：
- 書類の準備（登記簿謄本、固定資産税評価証明書など）
- 契約書・重要事項説明書の作成
- 買主との交渉
- 金融機関との調整
- 決済・引き渡しの段取り
- 登記手続きの手配
これらを自分で行うと、平日に何度も役所や法務局に足を運ぶ必要があります。公務員として働いている方にとって、これは大きな負担です。
仲介手数料の内訳：何に対する対価なのか
仲介手数料は、以下のような業務に対する対価です：
- 買主の募集・広告活動：レインズへの登録、ポータルサイトへの掲載、チラシ配布など
- 物件の案内・内覧対応：買主候補への物件案内、質問対応
- 価格交渉の仲介：売主と買主の間に立ち、適正価格を調整
- 契約書・重要事項説明書の作成：法的に有効な書類を作成
- 契約不適合責任の説明：物件の欠陥や不具合を正確に伝える
- 決済・引き渡しのサポート：金融機関との調整、鍵の引き渡しなど
- 登記手続きの調整：司法書士との連携、登記完了の確認
自己発見取引では、これらの業務を自分で行うか、別途専門家に依頼する必要があります。結果的に、司法書士費用や税理士費用がかかり、トータルコストは仲介手数料とあまり変わらない場合もあります。
「少しの手数料で大きな安心を買う」という考え方
「手数料を節約したい」という気持ちは十分理解できます。しかし、以下のような視点で考えてみてください：
- トラブルが起きた場合の損失：修繕費、弁護士費用、精神的ストレスなど
- 時間と手間の価値：自分で手続きをする時間を、他のことに使えたら？
- 人間関係の価値：親族や知人との関係が壊れるリスクは、お金に換算できない
これらを総合的に考えると、「少しの手数料で大きな安心を買う」という選択は、決して損ではありません。
信頼できる業者の見極め方
「専門家に相談したいけど、どの業者を選べばいいか分からない」という方のために、信頼できる業者の見極め方をご紹介します：
✅ 地元で実績がある
- 地域の不動産事情に詳しい
- 過去の取引実績が豊富
- 地元の評判が良い
✅ 説明が丁寧で分かりやすい
- 専門用語を使わず、図や例で説明してくれる
- 質問に対して誠実に答えてくれる
- 契約を急かさない
✅ デメリットも正直に伝える
- 「売れない可能性」も説明してくれる
- リスクを隠さず、対策を提案してくれる
- 「無理に売る必要はない」と言ってくれる
✅ 公務員の方からの相談実績がある
- 同じような立場の方の事例を知っている
- 慎重な性格の方への対応に慣れている
- 「だまされたくない」という気持ちを理解してくれる
信頼できる業者の選び方について、さらに詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
無料相談を活用するメリット
多くの不動産業者は、無料相談を受け付けています。無料相談を活用するメリットは以下の通りです：
- 契約前に業者の対応を確認できる：信頼できるかどうか判断できる
- 自分のケースに最適な方法を提案してもらえる：一般論ではなく、具体的なアドバイスがもらえる
- 複数の業者を比較できる：相見積もりを取ることで、適正な手数料を確認できる
- 「売る・売らない」を決める前に情報収集できる：まだ決断していない段階でも相談できる
「相談したら契約しなきゃいけないのでは」と心配する方もいますが、信頼できる業者なら、無理に契約を迫ることはありません。
よくある質問：不安を解消する
ここでは、自己発見取引に関してよく寄せられる質問にお答えします。
Q1. 自己発見取引をすると必ず違約金がかかりますか?
A. いいえ、必ずしもかかりません。
違約金が発生するかどうかは、媒介契約の種類と契約書の内容によって決まります。
- 一般媒介契約：自己発見取引が自由なので、違約金は発生しません
- 専任媒介契約：「自己発見取引の特約」があれば違約金は発生しませんが、特約がない場合は請求される可能性があります
- 専属専任媒介契約：原則として自己発見取引は認められず、違約金が発生する可能性が高いです
契約書の内容を事前に確認し、不明な点は業者に質問することが重要です。
Q2. 親戚に売る場合、不動産業者を通さなくても大丈夫ですか?
A. 法律上は可能ですが、専門家のサポートを受けることをお勧めします。
親族間売買は、以下のような理由でトラブルが起きやすいです：
- 契約書作成や重要事項説明など、専門的な手続きが必要
- 住宅ローンが通りにくい
- 適正価格の設定が難しい（税務署から「みなし贈与」と指摘されるリスク）
- 後から「聞いていなかった」とトラブルになりやすい
「親戚だから大丈夫」と思っても、金銭が絡むとトラブルになることは珍しくありません。親族間売買の注意点について、詳しくはこちらをご覧ください。
Q3. 仲介手数料を払わずに済む方法はありますか?
A. 一般媒介契約で自己発見取引をすれば、仲介手数料は不要です。
ただし、以下の点に注意してください：
- 契約書作成は自己責任：法的に有効な契約書を自分で作成する必要がある
- 司法書士費用は別途かかる：登記手続きには専門家の助言が必要（費用目安：5〜10万円）
- 税理士費用がかかる場合も：譲渡所得税の申告が複雑な場合（費用目安：3〜5万円）
結果的に、トータルコストは仲介手数料とあまり変わらない場合もあります。また、トラブルが起きた場合の弁護士費用を考えると、仲介手数料を払って安心を買う方が賢明な選択と言えます。
Q4. 専任媒介契約を結んだ後に自分で買主を見つけたらどうなりますか?
A. 契約書に「自己発見取引の特約」があれば問題ありませんが、なければ違約金を請求される可能性があります。
まずは以下の手順で対応してください：
- 契約書を確認する：「自己発見取引の特約」の有無を確認
- 業者に連絡する：自己発見した事実を報告し、対応を相談
- 契約内容の変更を交渉する：特約の追加や、一般媒介契約への変更を依頼
- 契約解除を検討する：どうしても折り合いがつかない場合、契約解除も選択肢
「黙って取引を進める」のは絶対に避けてください。後から違約金を請求されるだけでなく、信頼関係も壊れてしまいます。
Q5. 違約金はいくらくらいかかりますか?
A. 一般的には、仲介手数料相当額が目安です。
具体的な金額例：
- 売却価格500万円：約23万円
- 売却価格800万円：約32万円
- 売却価格1,000万円：約39万円
ただし、契約内容によって異なるため、契約書の「違約金」または「損害賠償」の項目を必ず確認してください。不明な点があれば、契約前に業者に質問しましょう。
仲介手数料の詳しい計算方法については、こちらの記事をご覧ください。
まとめ：後悔しない選択をするために
ここまで、自己発見取引について詳しく解説してきました。最後に、重要なポイントを再確認しましょう。
記事の要点
- 自己発見取引は可能だが、リスクも大きい：手数料節約という魅力の裏に、法的リスクや手続きの複雑さがある
- 媒介契約の種類で違約金リスクが変わる：一般媒介契約なら自由だが、専任系の契約では「自己発見取引の特約」の有無が重要
- 親族間売買・知人間売買には特有のデメリット：住宅ローンが通りにくい、適正価格の設定が難しいなど
- トラブル事例から学ぶ：契約書不備、ローン審査、違約金請求など、実際に起きたトラブルを知っておく
- 専門家のサポートが不可欠：「少しの手数料で大きな安心を買う」という考え方が重要
あなたへのメッセージ
「だまされたくない」「失敗を避けたい」というお気持ちは、とてもよく分かります。だからこそ、この記事を最後まで読んでくださったのだと思います。
不動産売却は、一生に何度もない大きな決断です。慎重に判断したいという気持ちは、決して間違っていません。
しかし、「慎重になりすぎて動けない」のも問題です。年間12万円の固定資産税を払い続け、草刈りや管理の手間に追われる日々は、あなたにとって大きなストレスになっているはずです。
だからこそ、契約前にしっかり情報を集め、信頼できる専門家に相談することが大切です。「無理に売らない」「急かさない」業者を選べば、安心して進められます。
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- 自己発見取引のメリット・デメリット
- 違約金の有無と金額
- 親族間売買・知人間売買の注意点
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お問い合わせ方法：
最後に
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この記事が、あなたの不安を少しでも解消し、後悔しない選択をするための助けになれば幸いです。
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