不動産の「囲い込み」とは？基礎知識を分かりやすく解説

「親から相続した実家、そろそろ売却を考えないと…」

そう思いながらも、なかなか一歩を踏み出せずにいる方は少なくありません。

固定資産税は毎年12万円。年に2〜3回の草刈り。台風が来るたびに「大丈夫だろうか」と気になる日々。

「このまま放置するわけにはいかない」と分かっていても、不動産業者に相談するのは、なんとなく不安ですよね。

そんな中、テレビの情報番組やネットで「不動産の囲い込み」という言葉を目にして、こう感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「もしかして、自分も騙されるのでは…？」

実は、この「囲い込み」という問題は、特に地方都市の相続物件で起きやすい傾向があります。

和歌山のような地域では、「買主が少ない」という先入観から、一部の業者が不透明な取引を行うケースも存在するのです。

でも、ご安心ください。

囲い込みとは何か、どう見極めればいいのかを正しく理解しておけば、信頼できる業者を選び、安心して売却を進めることができます。

この記事では、

• 不動産の「囲い込み」とは何か（図解付きで分かりやすく）
• なぜ囲い込みが起きるのか、売主にどんな影響があるのか
• 信頼できる業者を見極める5つのチェックポイント
• 和歌山で安心して相談できる業者の選び方

を、専門用語を使わず、できるだけ分かりやすくお伝えします。

「ちゃんと調べて、納得してから決めたい」

そんな慎重派のあなたにこそ、読んでいただきたい内容です。

公務員の方や、相続物件の売却を検討中の方が、ご家族に「ちゃんと調べて選んだ」と説明できる判断材料を得られるよう、実際の事例やチェックポイントを具体的にご紹介します。

強引な営業に惑わされず、自分で業者を見極める力を身につけましょう。

ぜひ最後までお読みください！

囲い込みの定義

不動産の「囲い込み」とは、仲介業者が売主様の物件情報を他社に公開せず、自社だけで買主を見つけようとする行為のことです。

本来、不動産を売却する際には、できるだけ多くの買主候補に物件情報を届けることが、早期売却や適正価格での成約につながります。

しかし、一部の業者は自社の利益を優先し、意図的に情報を隠してしまうのです。

正常な取引と囲い込みの違い

正常な取引の流れ：

1. 売主が仲介業者Aに売却を依頼
2. 業者Aが「レインズ」（全国の不動産業者が共有するシステム）に物件情報を登録
3. 全国の業者B、C、D…が情報を見て、自社の顧客に紹介
4. 多くの買主候補の中から、最も良い条件の買主と成約

囲い込みの場合：

1. 売主が仲介業者Aに売却を依頼
2. 業者Aはレインズに登録するが、「広告不可」設定にしたり、他社からの問い合わせに「商談中」と嘘をつく
3. 業者Aの顧客だけに限定して物件を紹介
4. 買主候補が限られるため、売却に時間がかかったり、値下げを余儀なくされる

この違いが、売主様にとって大きな損失につながる可能性があるのです。

「両手取引」が囲い込みを生む理由

囲い込みが起きる最大の理由は、「両手取引」で得られる手数料が2倍になることです。

不動産仲介業者の報酬は、売買価格の3%+6万円（税別）が上限です。

片手取引の場合：

• 売主側の業者A：売主から手数料3%を受け取る
• 買主側の業者B：買主から手数料3%を受け取る
• 業者Aの収益：3%のみ

両手取引の場合：

• 業者Aが売主・買主の両方を仲介
• 業者Aの収益：売主から3%＋買主から3%＝合計6%

例えば、2,000万円の物件なら、片手取引で約66万円、両手取引なら約132万円。収益が2倍になるのです。

この利益を得るために、一部の業者は他社に情報を渡さず、自社だけで買主を探そうとします。

両手取引そのものは違法ではありませんが、そのために情報を隠す「囲い込み」は、売主様の利益を損なう不正行為です。両手取引の詳細については、両手取引は危険？不動産売却で騙されないための業者選び3つの判断基準で詳しく解説しています。

レインズとは？

「レインズ」（REINS：Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣指定の不動産流通標準情報システムです。

全国の不動産業者が加盟しており、売却物件の情報を共有することで、買主候補を広く探すことができます。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、業者には以下の義務があります：

• 専任媒介契約：契約から7日以内にレインズへ登録
• 専属専任媒介契約：契約から5日以内にレインズへ登録
• 登録後、売主に「登録証明書」を交付

この登録証明書が、囲い込みを見極める重要な手がかりになります。

媒介契約の種類や選び方については、媒介契約は３種類｜不動産売却を成功に導く媒介契約の結び方で詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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なぜ囲い込みが起きるのか？業者の本音と地方特有の事情

囲い込みの具体的な手口

囲い込みを行う業者は、以下のような手口で情報を隠します。

1. レインズへの登録を遅らせる、または虚偽の登録をする

• 登録義務があるにもかかわらず、期限を過ぎても登録しない
• 登録はするが、「広告不可」「他社への紹介不可」などの制限をかける
• 物件の魅力を伝えない簡易的な情報のみを掲載

2. 他社からの問い合わせに「商談中」と虚偽の回答をする

他の業者が「この物件を顧客に紹介したい」と問い合わせても、実際には買主候補がいないのに「すでに商談が進んでいます」と嘘をつき、他社を排除します。

3. 広告活動を意図的に制限する

• 自社サイトのみに掲載し、SUUMO、HOME’Sなどの主要ポータルサイトには掲載しない
• チラシやネット広告を出さず、自社の既存顧客にのみ紹介
• 物件の写真や情報を魅力的に見せない

和歌山など地方都市で囲い込みが起きやすい理由

特に和歌山のような地方都市では、以下の理由から囲い込みが正当化されやすい傾向があります。

「買主が少ない」という先入観

「地方物件は需要が少ないから、広く情報を出しても意味がない」という業者の思い込みや言い訳。

実際には、適正価格と適切な広告活動で、地方物件でも十分に売却できるケースは多くあります。

「地方物件は売れにくい」という業者の言い訳

「この地域は厳しいですよ」「相続物件は時間がかかります」といった言葉で、売主様を不安にさせ、値下げや専任媒介契約への誘導を図る業者もいます。

しかし、和歌山には和歌山の不動産市場があり、地元の事情を理解している業者なら、適切な売却活動ができるはずです。

相続物件特有の「急いでいない」という誤解

相続した空き家の場合、「すぐに売らなくても困らないだろう」と業者が判断し、積極的な売却活動を行わないケースがあります。

しかし、売主様にとっては固定資産税や維持費の負担が続き、決して「急いでいない」わけではありません。

相続した不動産の売却については、トラブル回避！相続した家の売却前に知るべき情報を徹底解説で詳しく解説しています。

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囲い込みによる売主への影響｜あなたが失うもの

囲い込みは、売主様にとって以下のような深刻な影響をもたらします。

1. 売却期間の長期化

買主候補が限定されるため、成約までに時間がかかります。

通常の売却期間：

• 適切な広告活動を行えば、3〜6ヶ月程度で成約するケースが多い

囲い込みの場合：

• 自社の顧客だけに限定されるため、半年〜1年以上かかることも
• その間も固定資産税（年間約12万円）、草刈り費用、光熱費などの維持費が発生

山本さんのように、年に2〜3回の草刈りや台風時の心配を抱えながら、さらに長期間待たされることになります。

固定資産税の負担については、【空き家の固定資産税６倍！？】知らずに損する相続の落とし穴で詳しく解説しています。

2. 売却価格の低下

買主候補が少ないと、「売れない物件」と判断され、業者から値下げを提案されることがあります。

実際のケース：

• 当初の査定額：2,500万円
• 3ヶ月後の値下げ提案：2,200万円（▲300万円）
• 適正な広告活動を行えば：2,450万円で成約できた可能性

250万円の損失は、決して小さな金額ではありません。

3. 機会損失｜本来なら高く買ってくれる買主に出会えない

レインズで全国の業者に公開すれば、以下のような買主候補に出会える可能性があります。

• 和歌山にUターンを考えている方
• 親の介護のために地元に戻る方
• セカンドハウスや投資用物件を探している方
• リノベーション業者

しかし、囲い込みによってこれらの買主候補に情報が届かず、本来なら高く買ってくれる人を逃してしまうのです。

4. 精神的ストレス

「なぜ売れないのか」という不安、近隣からのクレーム、草刈りなどの負担が続くことで、精神的なストレスが蓄積します。

特に公務員の方は、「ちゃんと調べて決めたのに、なぜうまくいかないのか」という自責の念を感じやすく、家族への説明も難しくなります。

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実際にあった事例｜囲い込みで損失リスクを負った方、見極めに成功した方

ケース1：囲い込みで250万円の損失リスクを負ったAさん（60代・公務員退職後）

状況：

• 和歌山県内で親から相続した築30年の一戸建て
• 大手仲介業者に専任媒介契約で依頼
• 当初の査定額：2,500万円

経過：

• 契約から3ヶ月経っても、内覧は1件のみ
• 業者から「地方物件は厳しいですね。値下げを検討しませんか？」と提案
• 提案された価格：2,200万円（▲300万円）
• 不審に思い、レインズ登録証明書を確認したところ、「広告不可」の設定になっていた

発覚後の対応：

• 契約を解除し、地元密着型の業者に変更
• 新しい業者はレインズで正しく公開し、複数のポータルサイトにも掲載
• 2ヶ月後、2,450万円で成約

結果：

• 囲い込みにより、250万円の損失リスクがあった
• 地元業者に変更したことで、適正価格での売却に成功
• 「もっと早く気づいていれば…」という後悔も

Aさんのように、大手だから安心というわけではありません。業者選びのポイントについては、間違うと大損！？不動産を売却する時の業者の正しい選び方で詳しく解説しています。

ケース2：見極めに成功したBさん（50代・県庁勤務）

状況：

• 母親から相続した和歌山県内の空き家
• 固定資産税や草刈りの負担を感じ、売却を検討
• 「囲い込み」という言葉をテレビで知り、慎重に業者を選ぶことを決意

対応：

• 複数社（3社）に査定依頼
• 各社に以下をチェック
• レインズ登録証明書を契約時に提示してくれるか
• 専任媒介契約を強引に勧めてこないか
• 売却活動の報告頻度と内容

選んだ業者の特徴：

• 「一般媒介契約でも構いません。お客様が安心できる方法を選んでください」と提案
• レインズ登録証明書を契約時に必ず渡すと明言
• 週1回の活動報告をメール・LINEで実施すると約束
• 「和歌山の公務員の方からのご相談が多いです」と実績を提示

結果：

• 安心して任せられ、3ヶ月で希望価格に近い金額（2,300万円）で成約
• 「妻にも『ちゃんと調べて選んだ』と説明できた」と満足
• 業者との信頼関係が築け、売却後も相談できる関係に

Bさんのように、事前にしっかり調べて業者を選ぶことで、囲い込みを避け、満足のいく売却ができます。

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囲い込みを見極める5つのチェックポイント｜業者選びの実践的な判断基準

ここからは、山本さんのような慎重派の方が、業者との面談時に確認すべき具体的なチェックポイントをご紹介します。

チェックポイント一覧表

チェック項目	信頼できる業者	要注意な業者
1. レインズ登録	登録証明書を契約時に必ず提示	「後で送る」と曖昧、または提示しない
2. 契約形態	一般媒介契約も提案してくれる	専任媒介契約を強く推奨、理由を説明しない
3. 広告活動	複数のポータルサイトに掲載	自社サイトのみ、または掲載先が不明
4. 報告頻度	週1回以上、具体的な内容	月1回程度、内容が薄い
5. 営業姿勢	急かさない、デメリットも説明	即決を迫る、良い話ばかり

チェックポイント1：レインズ登録証明書の提示

確認すべきこと：

• 専任媒介契約の場合、契約から7日以内にレインズへ登録する義務がある
• 登録後、売主に「登録証明書」を交付する義務がある
• 登録証明書には「登録番号」「登録日」「取引態様」が記載されている

業者への質問例：

「レインズ登録証明書は、いつ、どのような形でいただけますか？」

信頼できる業者の回答：

「契約から7日以内に登録し、証明書は郵送またはメールでお渡しします。登録内容もご確認いただけます」

要注意な業者の回答：

「後で送ります」「登録はしますが、証明書は特に…」

登録証明書で確認すべきポイント：

• 「広告不可」「他社への紹介不可」などの制限がかかっていないか
• 物件情報が魅力的に記載されているか（写真、詳細な説明など）

チェックポイント2：契約形態の提案

媒介契約の種類：

契約形態	特徴	囲い込みリスク
専属専任媒介	1社のみに依頼、自己発見取引も不可	高い
専任媒介	1社のみに依頼、自己発見取引は可能	中程度
一般媒介	複数社に依頼可能	低い

業者への質問例：

「専任媒介と一般媒介、どちらがおすすめですか？それぞれのメリット・デメリットを教えてください」

信頼できる業者の回答：

「専任媒介は窓口が一本化され、報告も密になりますが、一般媒介は複数社が競争するため、早期売却の可能性もあります。お客様の状況に合わせて選んでいただけます」

要注意な業者の回答：

「専任媒介でないと、しっかりした売却活動ができません」（理由を説明しない）

一般媒介契約を選ぶことで、複数の業者が競争し、囲い込みのリスクを下げることができます。

チェックポイント3：広告活動の範囲

確認すべきこと：

• どのポータルサイトに掲載するか（SUUMO、HOME’S、athomeなど）
• 自社サイト以外にも広告を出すか
• チラシやネット広告の予定はあるか

業者への質問例：

「具体的に、どのような広告活動を行っていただけますか？」

信頼できる業者の回答：

「レインズ登録はもちろん、SUUMO、HOME’S、athomeなどの主要ポータルサイトに掲載します。また、地元の不動産情報誌やチラシも活用します」

要注意な業者の回答：

「自社サイトとレインズで十分です」「広告は様子を見てから…」

広告活動の範囲が広いほど、多くの買主候補に情報が届きます。

チェックポイント4:報告の頻度と内容

確認すべきこと:

• どのくらいの頻度で報告があるか
• 報告内容は具体的か(問い合わせ件数、内覧件数、反響の内容など)
• 報告方法は?(電話、メール、LINEなど)

業者への質問例:

「売却活動の報告は、どのくらいの頻度で、どのような内容をいただけますか?」

信頼できる業者の回答:

「週1回、メールまたはLINEで報告します。問い合わせ件数、内覧件数、お客様の反応、今後の戦略などを具体的にお伝えします」

要注意な業者の回答:

「月1回程度、電話でご連絡します」「動きがあればご連絡します」

報告が具体的で頻繁な業者ほど、透明性のある売却活動を行っていると判断できます。

チェックポイント5:営業姿勢

確認すべきこと:

• 即決を迫らないか
• デメリットやリスクも説明してくれるか
• 質問に対して誠実に回答してくれるか

業者の言動で判断:

信頼できる業者:

• 「今日決めなくても大丈夫です。ご家族とも相談してください」
• 「この地域は確かに時間がかかる場合もありますが、適正価格なら売却できます」
• 「分からないことがあれば、いつでも聞いてください」

要注意な業者:

• 「今日契約していただければ、特別に…」
• 「地方物件は厳しいので、早めに値下げを」
• 質問に対して曖昧な回答、または専門用語で煙に巻く

山本さんのように「強引な営業が大嫌い」「急かされたくない」という方は、この営業姿勢を特に重視してください。

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和歌山で信頼できる業者を選ぶポイント｜地域特化の視点

地元密着型業者のメリット

和歌山で不動産を売却する場合、地元密着型の業者を選ぶメリットは大きいです。

1. 和歌山の不動産市場を熟知している

• 地域ごとの相場感
• どのエリアが人気か、どんな買主層がいるか
• 季節による売却のタイミング

2. 地元の買主ネットワークを持っている

• 和歌山にUターンを考えている方
• 地元企業の従業員
• 親の介護で地元に戻る方

3. 相続物件の売却実績が豊富

• 同じような悩みを持つ方の相談経験が多い
• 相続登記、税金、遺品整理などの関連サービスも紹介できる

相続した不動産の名義変更については、【2024年義務化対応】相続不動産の名義変更手順｜完全ガイドで詳しく解説しています。

大手業者との違い

大手業者:

• 全国展開で知名度が高い
• システムやサポート体制が整っている
• ただし、地方物件は優先度が低い場合も
• 担当者の異動が多く、長期的な関係が築きにくい

地元密着型業者:

• 和歌山の物件に特化
• 担当者が地域の事情を理解している
• きめ細かい対応、長期的な関係構築
• 地元ならではのネットワーク

公務員・相続案件の実績がある業者を選ぶ

山本さんのように公務員の方、相続物件の売却を検討中の方は、以下を確認してください。

業者への質問例:

「公務員の方や、相続物件の売却実績はありますか?」

信頼できる業者の回答:

「はい、公務員の方からのご相談は多いです。相続物件の売却サポートも経験豊富で、税理士や司法書士とも連携しています」

同じような境遇の方の相談経験が豊富な業者なら、「分からないことを聞いても恥ずかしくない」関係性を築けます。

不動産売却の相談先については、もう迷わない！不動産の売却を考える時の相談先の探し方で詳しく解説しています。

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よくある質問(Q&A)｜囲い込みへの不安を解消

Q1. 専任媒介契約と一般媒介契約、どちらがいいですか?

A. 一概には言えませんが、囲い込みが心配な場合は一般媒介契約も検討してください。

専任媒介契約のメリット:

• 窓口が一本化され、報告も密になる
• 業者が積極的に売却活動を行う動機がある

専任媒介契約のデメリット:

• 囲い込みのリスクがある
• 1社に依存するため、業者選びを間違えると損失が大きい

一般媒介契約のメリット:

• 複数社が競争するため、早期売却の可能性がある
• 囲い込みのリスクが低い

一般媒介契約のデメリット:

• 窓口が複数になり、管理が煩雑
• 業者の積極性が下がる場合もある

結論:
信頼できる業者なら、専任媒介契約でも透明性のある対応をしてくれます。逆に、信頼できない業者なら、一般媒介契約で複数社に依頼する方が安全です。

Q2. レインズ登録証明書は、いつもらえますか?

A. 専任媒介契約の場合、契約から7日以内に登録し、証明書を交付する義務があります。

契約時に「必ず提示してください」と確認しましょう。

もし期限を過ぎても証明書がもらえない場合は、業者に問い合わせてください。曖昧な回答をする業者は要注意です。

Q3. 「商談中」と言われたら、本当に商談中なのでしょうか?

A. 他社が問い合わせた際に「商談中」と言われても、実際には買主候補がいない場合があります。

定期的な報告で、実際の商談状況を確認しましょう。

確認すべきこと:

• 商談中の買主候補は何人いるのか
• 具体的にどの段階まで進んでいるのか
• 他の買主候補も並行して探しているのか

もし報告が曖昧な場合は、囲い込みの可能性があります。

Q4. 囲い込みされていると感じたら、どうすればいいですか?

A. まずはレインズ登録証明書を確認してください。

確認ポイント:

• 「広告不可」「他社への紹介不可」などの制限がかかっていないか
• 物件情報が魅力的に記載されているか

不審な点があれば、業者に説明を求めてください。納得できる回答が得られない場合は、契約解除も検討できます。

専任媒介契約の場合:

• 3ヶ月ごとに更新
• 更新時に業者を変更することも可能

一般媒介契約の場合:

• いつでも契約解除可能

Q5. 和歌山の相続物件は、本当に売れにくいのでしょうか?

A. 確かに都市部より時間がかかる場合もありますが、適正価格と適切な広告活動で売却できます。

「地方だから売れない」という業者の言葉を鵜呑みにせず、複数社の意見を聞きましょう。

和歌山の相続物件が売れる理由:

• Uターンを考えている方の需要
• セカンドハウスや投資用物件としての需要
• リノベーション業者の需要
• 親の介護で地元に戻る方の需要

地元の事情を理解している業者なら、これらの買主候補にアプローチできます。

古い家の売却方法については、古い家こそ売れる！？上手に古い家を売る方法｜完全ガイドで詳しく解説しています。

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まとめ｜囲い込みを避けて、安心できる売却を実現するために

この記事のポイント再確認

囲い込みとは:

• 仲介業者が物件情報を他社に公開せず、自社だけで買主を探す不正行為
• 売却期間の長期化、価格の低下、機会損失のリスク
• 両手取引で手数料を2倍得るために行われる

見極めるチェックポイント:

1. レインズ登録証明書を契約時に必ず提示してくれるか
2. 一般媒介契約も提案してくれるか
3. 複数のポータルサイトに広告を出すか
4. 週1回以上、具体的な報告をしてくれるか
5. 急かさず、デメリットも説明してくれるか

和歌山で信頼できる業者の特徴:

• 地元密着型で、相続物件の実績が豊富
• 公務員の方からの相談経験が多い
• 透明性のある対応を約束してくれる

あなたの不安、私たちは理解しています

「親から相続した実家、どうすればいいか分からない」
「業者に騙されたくない」
「ちゃんと調べて、納得してから決めたい」

そんな山本さんのような方にこそ、私たちの透明性のある対応を知っていただきたいと考えています。

当社の取り組み:

• ✅ レインズ登録証明書を契約時に必ずお渡し
• ✅ 週1回の活動報告をメール・LINEで実施
• ✅ 公務員の方からのご相談実績多数(相続物件の売却サポート経験豊富)
• ✅ 「売る・売らない」は後から決めていただけます
• ✅ まずは無料診断・LINE相談から気軽にご相談ください

強引な営業は一切いたしません。

「まずは話を聞いてみたい」
「レインズ登録証明書って、実際にどんなものか見てみたい」
「他の公務員の方は、どう判断したのか知りたい」

そんな気持ちで構いません。

次のステップ｜まずは無料診断から

ステップ1:まずは無料診断

• お電話、またはLINEで気軽にご相談ください
• 「囲い込みが心配」とお伝えいただければ、レインズ登録の仕組みから丁寧にご説明します

ステップ2:現地調査・査定

• ご都合の良い日時に、現地を拝見させていただきます
• 査定額だけでなく、「なぜこの価格なのか」を根拠とともにご説明

不動産の査定方法については、不動産の査定方法は３つ！売却依頼前に知って得する査定の全てで詳しく解説しています。

ステップ3:売却活動の計画をご提案

• 一般媒介・専任媒介のメリット・デメリットを比較
• 広告活動の具体的な内容と、報告の頻度をお約束

ステップ4:納得してから契約

• 「売る・売らない」は、ご家族と相談してから決めていただけます
• 契約後も、週1回の報告で進捗を共有

不動産売却の全体的な流れについては、【2026年最新版】不動産の正しい売却方法｜完全ガイドで詳しく解説しています。

最後に:「ちゃんと調べて、納得してから」が私たちのモットーです

この記事を最後まで読んでくださり、ありがとうございます。

「囲い込み」という言葉を知り、不安に感じたあなたの慎重さは、決して間違っていません。

むしろ、「ちゃんと調べてから決めたい」という姿勢こそが、後悔しない売却への第一歩です。

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