「母親から相続したマンション、相続税はかかるのだろうか…」
固定資産税の納税通知書を手に取りながら、そんな不安を抱えていませんか?
通知書には「評価額1,300万円」と記載されている。基礎控除は4,200万円だから、申告は不要なはず。でも、本当にこの金額で合っているのか、どこか心配で夜も眠れない。
「間違えたら追徴課税を受けるかもしれない」
「でも、税理士に相談するのも敷居が高い」
「まずは自分で調べてから…」
そう思いながら、複数のサイトを見比べているうちに、かえって混乱してしまった。そんな経験はありませんか?
実は、相続マンションの評価額は、固定資産税の通知書を見ただけでは正確に分かりません。
土地と建物を分けて計算する必要があり、特に土地部分は「路線価」という別の基準で評価します。この計算を間違えると、評価額が数百万円、場合によっては1,000万円以上も変わってしまうことがあるのです。
「申告不要」と思っていたのに、実は「申告が必要だった」。
逆に、「申告が必要」と思って余計な税金を払ってしまった。
こうした事態を避けるために、この記事では相続マンションの評価額の正しい調べ方を、専門用語を使わず、図解を交えて分かりやすく解説します。
さらに、「自分で計算すべきか、専門家に相談すべきか」の判断基準や、実際の相談事例もご紹介。
読み終える頃には、「次に何をすべきか」が明確になり、漠然とした不安から解放されているはずです。
ぜひ最後までお読みください!
もくじ
「母親から相続したマンション、相続税はかかるのだろうか…」
固定資産税の納税通知書を手に取りながら、そんな不安を抱えていませんか?
通知書には「評価額1,300万円」と記載されている。基礎控除は4,200万円だから、申告は不要なはず。でも、本当にこの金額で合っているのか、どこか心配で夜も眠れない。
「間違えたら追徴課税を受けるかもしれない」
「でも、税理士に相談するのも敷居が高い」
「まずは自分で調べてから…」
そう思いながら、複数のサイトを見比べているうちに、かえって混乱してしまった。そんな経験はありませんか?
実は、相続マンションの評価額は、固定資産税の通知書を見ただけでは正確に分かりません。
土地と建物を分けて計算する必要があり、特に土地部分は「路線価」という別の基準で評価します。この計算を間違えると、評価額が数百万円、場合によっては1,000万円以上も変わってしまうことがあるのです。
「申告不要」と思っていたのに、実は「申告が必要だった」。
逆に、「申告が必要」と思って余計な税金を払ってしまった。
こうした事態を避けるために、この記事では相続マンションの評価額の正しい調べ方を、専門用語を使わず、図解を交えて分かりやすく解説します。
さらに、「自分で計算すべきか、専門家に相談すべきか」の判断基準や、実際の相談事例もご紹介。
読み終える頃には、「次に何をすべきか」が明確になり、漠然とした不安から解放されているはずです。
ぜひ最後までお読みください!
相続マンションの評価額とは？固定資産税評価額との違い
相続したマンションの評価額を調べる際、多くの方が最初に手に取るのが「固定資産税の納税通知書」です。
しかし、ここに記載されている金額をそのまま「相続税評価額」だと思い込んでしまうと、大きな間違いにつながります。
相続税評価額の基本
相続税評価額とは、相続税を計算するために使う「財産の価値」のことです。
国税庁が定めた方法に従って計算する必要があり、固定資産税評価額とは計算の仕組みが異なります。
一方、固定資産税評価額は、市区町村が決める固定資産税の計算基準です。毎年送られてくる納税通知書に記載されている金額がこれにあたります。
最大の誤解ポイント：土地部分の評価方法
マンションの評価額を計算する際、建物部分と土地部分では評価方法が全く異なります。
- 建物部分：固定資産税評価額をそのまま使用
- 土地部分：路線価×敷地全体の面積×持分割合で計算
つまり、固定資産税の通知書に記載されている土地の評価額は、相続税の計算では使えないのです。
「通知書の金額を合計すれば評価額が分かる」と思っていた方は、ここで大きな誤解に気づかれたのではないでしょうか。
実際、この誤解によって評価額が数百万円〜1,000万円以上も変わってしまうケースは珍しくありません。
相続不動産の評価額について、より詳しい計算方法を知りたい方は、【2025年版・図解あり】相続不動産の評価額、計算方法を解説もご参照ください。
マンションの相続税評価額、正しい計算手順
ここからは、相続マンションの評価額を正しく計算する手順を、3つのステップで解説します。
ステップ1：土地部分の評価額を計算する
土地部分の評価には、主に2つの方法があります。
路線価方式（市街地の場合）
国税庁の「路線価図」から、マンションが建っている土地の路線価を確認します。
計算式：
土地評価額 = 路線価 × 敷地全体の面積 × 持分割合持分割合の調べ方：
- 登記簿謄本の「敷地権の割合」欄に記載
- マンション購入時の売買契約書にも記載されていることが多い
例えば、路線価が20万円/㎡、敷地全体が1,000㎡、あなたの持分割合が10%の場合：
20万円 × 1,000㎡ × 10% = 2,000万円倍率方式（路線価がない地域の場合）
郊外など、路線価が設定されていない地域では「倍率方式」を使います。
計算式：
土地評価額 = 固定資産税評価額（土地部分） × 倍率倍率は国税庁のサイトで地域ごとに確認できます。
ステップ2：建物部分の評価額を確認する
建物部分は、固定資産税の納税通知書に記載されている「建物の固定資産税評価額」をそのまま使用します。
注意点：
- 通知書には「土地」と「建物」が分けて記載されているか確認
- 分かれていない場合は、市区町村の税務課に問い合わせて内訳を確認
ステップ3：土地＋建物を合算する
最後に、ステップ1で計算した土地評価額と、ステップ2の建物評価額を合算します。
相続税評価額 = 土地評価額 + 建物評価額計算前に確認すべき5つの書類
自分で計算する前に、以下の書類を手元に用意しましょう。
- 固定資産税の納税通知書（最新年度のもの）
- 登記簿謄本（持分割合確認用）
- マンションの売買契約書（あれば）
- 国税庁の路線価図（ウェブサイトで確認可能）
- 相続開始日の記録（評価額は相続開始時点で確定）
ここまで読んで、「自分でも計算できそう」と感じた方もいれば、「やっぱり複雑で不安…」と思った方もいるでしょう。
次のセクションでは、計算を間違えた場合のリスクについて、具体的な金額を交えて解説します。
評価額を間違えると、どうなる？
「少しくらい間違えても、大丈夫だろう」
そう思っていませんか?
実は、相続税の評価額を間違えると、思わぬ経済的負担や、場合によっては社会的信用にも影響する可能性があります。
リスク①：過少申告による追徴課税
評価額を低く見積もりすぎて申告すると、税務調査で指摘される可能性があります。
実際の追徴額シミュレーション
例えば、評価額を1,500万円低く見積もった場合：
- 本来の相続税：約100万円
- 過少申告加算税（10〜15%）：10〜15万円
- 延滞税（年2.4〜8.7%、1年後発覚の場合）：約8万円
- 合計：約123万円
つまり、23万円の余計な負担が発生します。
税務調査のリアル
相続税の税務調査率は約10%と、他の税目より高い水準です。
特にマンションは「評価ミスが多い財産」として、税務署も重点的にチェックしています。
公務員の方など、社会的信用を大切にされる立場の方にとっては、追徴課税そのものよりも「税務調査を受けた」という事実が、精神的な負担になることも少なくありません。
リスク②：過大申告による不要な税負担
逆に、評価額を高く見積もりすぎると、本来払わなくて良い相続税を納めることになります。
取り消しの困難さ
一度納税してしまうと、「更正の請求」という手続きが必要です。
- 期限は申告期限から5年以内
- 手続きが煩雑で、専門家への依頼が必要になることが多い
- 実際には「泣き寝入り」するケースも
基礎控除ギリギリのケース
評価額が数百万円違うだけで、「申告不要」が「申告必要」に変わることもあります。
逆に、正確に計算すれば「申告不要」だったのに、過大に見積もって不要な申告をしてしまうケースも。
リスク③：申告期限を過ぎてしまう
「もう少し調べてから…」と先延ばししているうちに、相続開始から10ヶ月という申告期限を過ぎてしまうケースがあります。
無申告加算税（15〜20%）は、過少申告加算税よりも重いペナルティです。
期限に間に合わせるための逆算
相続開始から6ヶ月経過時点で、まだ評価額が分からない場合は要注意です。
申告書の作成には最低でも1〜2ヶ月かかるため、早めの行動が必要です。
ここまで読んで、「やはり専門家に相談した方が良いのでは…」と感じ始めた方も多いのではないでしょうか。
次のセクションでは、どんな場合に専門家への相談を検討すべきか、具体的な判断基準をお伝えします。
専門家に相談すべきケースとは？
すべての方が専門家に相談する必要があるわけではありません。
ここでは、「自分で対応できるケース」と「専門家に相談すべきケース」の判断基準をお伝えします。
相談すべき3つの判断基準
以下に1つでも当てはまる場合、専門家への相談を強くお勧めします。
基準①：基礎控除に近い、または超える可能性がある
基礎控除の計算式：
3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数例えば、法定相続人が2名の場合：
3,000万円 + 600万円 × 2 = 4,200万円この基礎控除額に近い、または超える可能性がある場合、申告の要否判断が微妙なラインです。
自己判断で「申告不要」と決めつけるのは危険です。
また、「小規模宅地等の特例」など、評価額を大幅に減額できる特例の適用可能性も含めて判断する必要があります。
基準②：マンション以外にも相続財産がある
相続財産には、以下のようなものも含まれます：
- 預貯金
- 株式・投資信託
- 生命保険金
- 空き家や土地
- 「名義預金」（亡くなった方の名義ではないが、実質的に所有していた預金）
- 生前贈与（相続開始前3年以内）
「マンションだけなら基礎控除以下」でも、これらを合算すると超えるケースが多いのです。
相続した不動産の名義変更については、【2024年義務化対応】相続不動産の名義変更手順｜完全ガイドで詳しく解説しています。
基準③：相続から既に数ヶ月が経過している
相続開始から6ヶ月経過時点で「まだ何もしていない」場合は、専門家への相談を強く推奨します。
申告書の作成には、最低でも1〜2ヶ月かかります。
期限ギリギリになって慌てるよりも、早めに現状を把握しておく方が、精神的にも楽です。
「自分で計算してもOK」なケース
以下のすべてに当てはまる場合は、自分で計算しても問題ないでしょう：
- 相続財産がマンション1件のみで、明らかに基礎控除以下
- 相続人全員が合意しており、遺産分割でもめていない
- 時間的余裕がある（相続開始から3ヶ月以内など）
ただし、この場合でも「念のため専門家に確認してもらう」という選択肢は有効です。
「自分は相談すべきケースに当てはまるかも…」
そう感じた方のために、次のセクションでは実際の相談事例をご紹介します。
実際の相談事例：山本さん（55歳・公務員）の場合
ここでは、実際に当事務所にご相談いただいた山本さん（仮名）のケースをご紹介します。
山本さんのプロフィール
- 年齢：55歳
- 職業：地方公務員（県庁勤務）
- 家族構成：妻、長男（独立）、長女（求職中）
- 相続した物件：和歌山市内のマンション（3LDK・築20年）、郊外の空き家
相談前の状況
母親が亡くなり、自宅マンションを相続した山本さん。
固定資産税の納税通知書を見ると、「土地500万円、建物800万円、合計1,300万円」と記載されていました。
「基礎控除は4,200万円だから、申告は不要だろう」
そう判断し、特に何もせずに過ごしていました。
しかし、相続から6ヶ月が経過したある日、職場の同僚から「マンションの評価額は、通知書の金額とは違うらしいよ」と聞き、不安になったそうです。
「本当に申告不要なのか、確信が持てない」
「でも、税理士に相談するのも敷居が高い」
「まずは自分で調べてみよう」
そう思って複数のサイトを見たものの、専門用語が多くて理解できず、かえって混乱してしまいました。
無料診断を受けた決め手
当事務所のウェブサイトで「無料診断」の案内を見つけた山本さん。
「相談したからといって、依頼する必要はありません」という一文に安心し、まずは電話で問い合わせてみることにしました。
電話口で担当者から「まずは現状を把握しましょう。無理な営業は一切しませんので、ご安心ください」と言われ、相談を決意されたそうです。
専門家による正しい計算
当事務所で計算した結果、以下のことが判明しました。
土地部分の正しい評価額
- 敷地全体：1,000㎡
- 路線価：20万円/㎡
- 山本さんの専有面積：70㎡
- 持分割合：70㎡÷700㎡（全戸の専有面積合計）= 10%
土地評価額：20万円 × 1,000㎡ × 10% = 2,000万円
建物部分の評価額
固定資産税評価額：800万円（そのまま使用）
合計
2,000万円 + 800万円 = 2,800万円
山本さんの誤解と実際の差
- 当初の認識：1,300万円
- 正しい評価額：2,800万円
- 差額：1,500万円
他の相続財産を含めた総額
さらに、以下の財産も相続していることが分かりました：
- マンション：2,800万円
- 預貯金：1,800万円
- 空き家（郊外）：600万円
- 合計：5,200万円
基礎控除4,200万円を1,000万円超過しており、相続税申告が必要でした。
もし申告しなかった場合のペナルティ
もし山本さんが「申告不要」と判断したまま放置していたら：
- 本来の相続税：約100万円
- 無申告加算税（15%）：15万円
- 延滞税（1年後発覚の場合）：約8万円
- 合計：約123万円
23万円の余計な負担が発生するところでした。
特例適用で税額が大幅に減少
さらに、当事務所から「小規模宅地等の特例」の適用可能性を指摘。
この特例により、マンションの土地部分の評価額を80%減額できることが分かりました。
最終的な相続税：約20万円（当初試算の1/5）
山本さんの感想
「早めに相談して本当に良かったです。自分で判断していたら、大変なことになっていました」
「妻にも『ちゃんと専門家に相談した』と説明でき、安心してもらえました」
「相談料も思ったより安く、むしろ相談しないことのリスクの方が大きいと実感しました」
山本さんのように、「固定資産税評価額＝相続税評価額」と誤解されている方は少なくありません。
相続した不動産の売却を検討されている方は、【2025年最新版】相続マンションの正しい売却方法も参考になるでしょう。
次のセクションでは、よくある質問にお答えします。
よくある質問
Q1. 相談料はいくらかかりますか？
当事務所では、初回相談・評価額診断は完全無料です。
正式に依頼される場合のみ、お見積もりを提示します。
「まずは現状を知りたい」という相談だけでも大歓迎です。
Q2. 相談したら、必ず依頼しなければいけませんか？
いいえ、そのようなことはありません。
無理な営業は一切しませんので、ご安心ください。
「相談だけ」で終わる方も多くいらっしゃいます。
Q3. 路線価図の見方が分かりません。自分で調べる必要がありますか？
ご安心ください。
路線価の確認から計算まで、すべて当事務所で行います。
お客様にご用意いただくのは、固定資産税の納税通知書など、お手元にある書類だけです。
Q4. 相続税申告が不要だった場合、相談料は無駄になりませんか？
「申告不要」という確信を持てること自体が、大きな価値です。
不安を抱えたまま過ごすより、早めに確認することをお勧めします。
初回相談は無料ですので、費用面でのご心配は不要です。
Q5. 遠方に住んでいますが、相談できますか？
オンライン相談（Zoom・電話）も対応しています。
和歌山県外の方もお気軽にどうぞ。
Q6. 相続から既に8ヶ月経過していますが、今からでも間に合いますか？
間に合います。
ただし、急ぎの対応が必要ですので、まずはお電話ください。
申告期限（相続開始から10ヶ月）までに、しっかりサポートいたします。
相続不動産の手続きについて、より詳しく知りたい方は、トラブル回避！相続した家の売却前に知りたい情報を徹底解説もご覧ください。
まとめ：次の一歩を踏み出すために
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
この記事でお伝えしたかったことを、改めて整理します。
3つの重要ポイント
- 相続マンションの評価額は、固定資産税の通知書だけでは分からない
- 土地と建物を分けて計算する必要がある
- 特に土地部分は「路線価」を使った計算が必要
- 計算を間違えると、経済的・精神的な負担が大きい
- 過少申告：追徴課税で23万円以上の余計な負担
- 過大申告：本来払わなくて良い税金を納めることに
- 申告期限切れ：さらに重いペナルティ
- 「まず現状把握」が最も重要
- 自分で計算できるケースもあるが、不安があれば専門家の無料診断を活用
- 「相談＝依頼」ではない
- 早めの行動が、結果的に時間・お金・精神的な余裕につながる
あなたへのメッセージ
「間違えたくない」「損をしたくない」
そう思うのは、誰もが持つ当然の感情です。
だからこそ、「もう少し調べてから…」と先延ばしせず、今日この瞬間が「最初の一歩」を踏み出すタイミングです。
まずは無料診断で、あなたのマンション評価額を正確に把握しませんか？
当事務所では、相続マンションの評価額を無料で診断しています。
3つの安心ポイント
- 相談したからといって、依頼する必要はありません
- 初回相談・評価額診断は完全無料
- 和歌山県内での相続相談実績30年、公務員の方からのご相談も多数
無料診断の流れ
- お電話（080-3444-9869）または公式LINEからお問い合わせ
- 固定資産税の納税通知書をご用意いただき、簡単なヒアリング（15分程度）
- 概算評価額と申告要否の目安をその場でご説明
- 詳細な計算が必要な場合は、後日正式なお見積もりを提示
今すぐ行動すべき理由
「もう少し調べてから…」と思っている間に、申告期限が迫ってしまうケースが少なくありません。
早めの相談が、結果的に「時間的余裕」「精神的安心」「金銭的メリット」すべてにつながります。
まだ相談は早いかも…という方へ
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内容：
- 必要書類リスト
- 簡易計算シート
- 「専門家に相談すべきケース」判定フローチャート
ダウンロード後、メールで「相続税申告の基礎知識」を3回に分けて配信いたします。
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免責事項：
この記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談ではありません。実際の申告にあたっては、必ず税理士等の専門家にご相談ください。記事の内容は2025年度（令和7年度）の税制に基づいています。
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