「兄弟で意見が合わなくて、実家の売却が全然進まない…」
「誰が管理するのか、いつ売るのか、話し合うたびにモヤモヤが増えていく」
「このまま放っておいて、本当に大丈夫なんだろうか」
相続した実家のことで、こんな悩みを抱えていませんか?
親が残してくれた大切な家。でも、兄弟それぞれに生活があり、考え方も違います。「思い出があるから残したい」という人もいれば、「固定資産税の負担が重いから早く売りたい」という人もいる。「もう少し様子を見てから決めたい」という意見もあって、なかなか話がまとまらない。
そうこうしているうちに、毎年の固定資産税だけが確実に出ていき、空き家の管理も誰かがやらなければならない。草刈りや掃除のたびに「いつまでこれを続けるんだろう」と、ため息が出てしまう。
兄弟との関係も、なんだかギクシャクしてきた気がする。「あの人は何もしてくれない」「自分ばかり負担を押し付けられている」――そんな不公平感が、少しずつ心に積もっていく。
でも、大丈夫です。
実は、あなたと同じように「兄弟間で意見が分かれて困っている」という方は、とても多いのです。そして、正しい情報と適切なサポートがあれば、円満に解決できた事例もたくさんあります。
この記事では、兄弟間で円満に相続不動産を売却するための具体的な方法をお伝えします。
- なぜ兄弟間で意見が分かれてしまうのか
- 共同相続の基礎知識と、選べる3つの方法
- 放置するとどんなリスクがあるのか
- 円満に進めるための4つのステップ
- 実際に解決できた事例
- 兄弟との話し合いで確認すべきポイント
- 信頼できる専門家の選び方
- 「親の家を手放す」ことへの罪悪感を軽くする考え方
この記事を読み終えたとき、あなたは「これなら兄弟にも説明できそう」「円満に進められる方法があるんだ」という安心感を得られるはずです。そして、次に何をすべきかが明確になり、兄弟との話し合いを前に進めるための「材料」を手に入れることができます。
一人で悩まず、まずは正しい情報を知ることから始めましょう。
ぜひ最後までお読みください！
もくじ
なぜ兄弟間で意見が分かれるのか？
相続した実家をどうするか。この問題で兄弟間の意見が分かれてしまうのは、決して珍しいことではありません。むしろ、ごく自然なことなのです。
共同相続の特殊性
複数の相続人で不動産を相続する「共同相続」では、全員の合意がなければ売却できないという大きな制約があります。一人でも反対すれば、話は前に進みません。
これは法律で定められたルールです。つまり、意見がまとまらないのは、あなたや兄弟の誰かが悪いわけではなく、共同相続という仕組み自体が持つ難しさなのです。
情報不足が不安と対立を生む
兄弟間で意見が分かれる最大の原因は、「情報の不足」です。
共同相続では、以下のような疑問や不安が生まれやすく、これが意見の相違につながります：
- 「誰が管理するのか」
- 「売却するタイミングはいつがいいのか」
- 「売却益はどう分けるのか」
- 「手続きは誰が進めるのか」
- 「税金や費用はどうなるのか」
これらの疑問に対する明確な答えがないまま話し合いを進めると、誤解や不信感が生まれ、関係がこじれてしまいます。
感情的な要因も大きい
親の家を手放すことには、誰もが複雑な感情を抱きます。
- 「親の思い出を大切にしたい」
- 「でも、維持費や管理の負担は避けたい」
- 「自分だけが損をしたくない」
こうした感情が絡み合うと、冷静な話し合いが難しくなります。特に、以下のような対立パターンがよく見られます：
よくある意見の対立パターン
- 「売りたい」vs「残したい」
- 固定資産税や管理の負担を重く感じる人と、思い出を大切にしたい人の対立
- 「今すぐ」vs「もう少し様子を見たい」
- タイミングに対する考え方の違い
- 「誰が管理するか」の押し付け合い
- 実際の管理作業を誰が担うかで揉める
これらの対立は、決してあなたの家族だけの問題ではありません。多くの家族が同じような悩みを抱えています。
大切なのは、「意見が分かれるのは当然」と理解した上で、全員が納得できる解決策を探すことです。
共同相続とは？知っておくべき3つの分割方法
兄弟間で円満に売却を進めるには、まず「共同相続」の基礎知識を理解することが重要です。ここでは、専門用語を使わず、分かりやすく解説します。
共同相続とは
共同相続とは、複数の相続人（兄弟姉妹など）で一つの不動産を相続することです。
例えば、父親が亡くなり、子ども3人で実家を相続した場合、その家は3人の「共有財産」となります。この状態では、一人の判断だけで売却することはできず、全員の合意が必要になります。
選べる3つの分割方法
共同相続した不動産を整理する方法は、大きく分けて3つあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分たちに合った方法を選ぶことが大切です。
①換価分割：売却して現金を分ける（最も一般的）
どんな方法？
不動産を売却し、その売却益を相続人全員で分ける方法です。
メリット
- 全員が公平に現金を受け取れる
- 管理の負担から完全に解放される
- 固定資産税などの維持費がかからなくなる
- 手続きが比較的シンプル
デメリット
- 思い出の家を手放すことになる
- 売却にかかる費用（仲介手数料、税金など）が発生する
- 買い手が見つかるまで時間がかかる場合がある
こんな人におすすめ
- 全員が「売却してもいい」と考えている
- 公平に分けたい
- 管理の負担から解放されたい
②代償分割：誰かが相続し、他の人に現金を支払う
どんな方法？
相続人の一人が不動産を相続し、他の相続人に対して、その持ち分に相当する現金を支払う方法です。
メリット
- 家を残すことができる
- 相続した人が自由に使える（住む、貸すなど）
- 他の相続人は現金を受け取れる
デメリット
- 相続する人に、他の相続人に支払うだけの資金が必要
- 不動産の評価額で揉める可能性がある
- 相続した人に管理の負担が集中する
こんな人におすすめ
- 誰か一人が「家を残したい」と強く希望している
- その人に支払い能力がある
- 他の相続人も納得している
③現物分割：土地を分筆して分ける
どんな方法？
土地を物理的に分割し、それぞれの相続人が一部ずつ所有する方法です。
メリット
- 全員が不動産を所有できる
- 現金のやり取りが不要
デメリット
- 土地の形状や立地によっては分割できない
- 分筆後の土地の価値が下がる可能性がある
- 測量費用や登記費用がかかる
- 建物がある場合は現実的でない
こんな人におすすめ
- 広い土地で、分割しても価値が保たれる
- 全員が土地を所有したい
- 建物がない、または取り壊す予定
どの方法が自分たちに合っているか
多くの場合、換価分割（売却して現金を分ける）が最も現実的で公平な方法です。
特に、以下のような状況では、換価分割がおすすめです：
- 誰も実家に住む予定がない
- 固定資産税や管理の負担を避けたい
- 全員が公平に利益を得たい
- 兄弟間の関係を良好に保ちたい
ただし、どの方法を選ぶにしても、全員が納得できる話し合いが不可欠です。次の章では、放置した場合のリスクについて見ていきましょう。
放置するとどうなる？共同相続の4つのリスク
「もう少し様子を見てから決めよう」
「今は忙しいから、落ち着いてから考えよう」
そう思って、相続した実家をそのままにしていませんか？
実は、共同相続の不動産を放置すると、さまざまなリスクが生まれます。時間が経つほど問題は複雑化し、解決が難しくなってしまうのです。
リスク①：資産価値の低下
築年数が経つほど売却価格は下がる
不動産の価値は、時間とともに下がっていきます。特に、築30年を超える木造住宅は、建物自体の価値がほとんどなくなり、「土地の値段」だけで評価されることも少なくありません。
さらに、空き家として放置すると、建物の老朽化が急速に進みます。
- 雨漏りや外壁の劣化
- シロアリ被害
- 水回りの故障
- カビや悪臭の発生
こうした状態になると、買い手がつきにくくなり、売却価格はさらに下がってしまいます。
「今なら売れる」が「数年後には売れない」に
和歌山のような地方では、人口減少や高齢化により、不動産の需要が年々減少しています。「今なら買い手がつく物件」でも、数年後には「買い手が見つからない物件」になってしまう可能性があるのです。
リスク②：維持費の負担増
毎年かかる固定資産税
空き家であっても、固定資産税は毎年必ず発生します。和歌山県内の一般的な住宅の場合、年間10〜15万円程度が相場です。
共同相続の場合、この負担を兄弟で分担することになりますが、「誰がいくら払うか」で揉めることも少なくありません。
管理費用も積み重なる
空き家を放置すると、以下のような管理費用が発生します：
- 草刈り：年2〜3回で3〜5万円
- 簡易清掃：年2〜3回で2〜3万円
- 水道・電気の基本料金：年間1〜2万円
- 火災保険：年間1〜2万円
これらを合計すると、年間10万円前後の管理費用がかかります。
突然の修繕費リスク
台風や大雨で屋根が壊れたり、外壁が剥がれたりすると、突然の修繕費が発生します。これが数十万円〜数百万円になることもあり、兄弟間で「誰が負担するか」で大きなトラブルになることがあります。
リスク③：兄弟関係の悪化
話し合いが長引くほど、感情的な対立が深まる
共同相続の問題を放置すると、兄弟間の関係が徐々に悪化していきます。
- 「あの人は何もしてくれない」
- 「自分ばかり負担を押し付けられている」
- 「本当は売りたいのに、言い出せない」
こうした不満が積もり積もると、最終的には「顔も見たくない」という状態になってしまうことも。
不公平感が生まれやすい
特に、以下のような状況では、不公平感が生まれやすくなります：
- 実家の近くに住んでいる人だけが管理を押し付けられる
- 固定資産税の分担が曖昧
- 一部の兄弟だけが「売りたい」と主張している
こうした不公平感は、一度生まれると解消が難しく、家族の絆を壊してしまう原因になります。
リスク④：近隣トラブル・行政指導
空き家の管理不全による苦情
空き家を放置すると、近隣住民から以下のような苦情が寄せられることがあります：
- 庭の草木が伸びて、隣の敷地に侵入している
- 害虫（蚊、ハチなど）が発生している
- 不審者が出入りしている
- 建物が傾いて危険
こうした苦情が続くと、近隣住民との関係が悪化し、「あの家族は何もしてくれない」という悪い評判が立ってしまいます。
特定空き家に指定されるリスク
2015年に施行された「空家等対策特別措置法」により、管理が不十分な空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に指定されると、以下のようなペナルティが課されます：
- 固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が適用されなくなり、税額が最大6倍に
- 行政から改善命令が出され、従わない場合は強制的に取り壊される
- 取り壊し費用は所有者負担（数百万円になることも）
今のうちに動くことが、最善の選択
これらのリスクを避けるには、「今のうちに動く」ことが最も重要です。
放置すればするほど、問題は複雑化し、解決が難しくなります。逆に、早めに行動すれば、円満に解決できる可能性が高まります。
次の章では、兄弟間で円満に進めるための具体的なステップをご紹介します。
兄弟間で円満に進めるための4つのステップ
ここまで、共同相続の難しさやリスクについてお伝えしてきました。では、実際にどうすれば兄弟間で円満に売却を進められるのでしょうか？
ここでは、多くの方が実践して成功した4つのステップをご紹介します。
ステップ1：全員で「現状」を共有する
まず最初にすべきことは、兄弟全員で「現状」を正確に把握することです。
感情的な話し合いになる前に、客観的な「数字」で現状を共有することで、冷静な判断ができるようになります。
確認すべき項目
- 固定資産税・管理費用の年間コスト
- 固定資産税：年間〇〇万円
- 管理費用（草刈り、清掃など）：年間〇〇万円
- 合計：年間〇〇万円
- 物件の状態
- 築年数：〇〇年
- 建物の状態：雨漏り、外壁の劣化、シロアリ被害など
- 設備の状態：水回り、電気、ガスなど
- 今後の資産価値の見込み
- 現在の査定額：〇〇万円
- 5年後の予想価格：〇〇万円（築年数や地域の需要を考慮）
「数字」で見ると、話がスムーズに進む
例えば、「年間20万円の維持費がかかっている」という事実を共有すれば、「このまま10年放置すると200万円の負担になる」という計算ができます。
こうした具体的な数字があると、「早めに売却した方がいい」という結論に、全員が納得しやすくなります。
ステップ2：「選択肢」を複数提示する
現状を共有したら、次は「どんな選択肢があるのか」を全員で確認します。
先ほどご紹介した3つの分割方法（換価分割、代償分割、現物分割）を、それぞれのメリット・デメリットとともに提示しましょう。
「どれか一つに決める」のではなく、「全員で検討する」姿勢が大切
この段階では、まだ結論を出す必要はありません。
- 「換価分割なら、全員が公平に現金を受け取れるね」
- 「代償分割は、兄が家を相続して、私たちに現金を払う形だね」
- 「現物分割は、この土地では難しそうだね」
といった形で、それぞれの選択肢を冷静に比較することが重要です。
「売却」以外の選択肢も検討する
もし誰かが「家を残したい」と強く希望している場合は、以下のような選択肢も検討できます：
- 賃貸に出して家賃収入を得る
- リフォームして誰かが住む
- 一定期間保有してから売却する
ただし、これらの選択肢にもコストやリスクがあるため、慎重に検討する必要があります。
ステップ3：専門家に相談する
兄弟だけで話し合うと、どうしても感情的になったり、誰かが主導権を握ったりしがちです。
そこで、専門家を間に入れることで、中立的な立場からアドバイスをもらうことができます。
相談すべき専門家
- 司法書士
- 相続登記（不動産の名義変更）の手続き
- 法的に正しい進め方のアドバイス
- 税理士
- 相続税の計算
- 売却時の譲渡所得税の相談
- 節税対策のアドバイス
- 不動産業者
- 物件の査定
- 売却活動のサポート
- 契約から決済までの手続き
専門家を活用するメリット
- 法的に正しい手続きを踏める
- 全員が納得できる選択肢を提示してもらえる
- 感情的な対立を避け、冷静に判断できる
- 手続きの負担を大幅に軽減できる
特に、不動産業者に相談する際は、間違うと大損！？不動産を売却する時の業者の正しい選び方を参考にして、慎重に選ぶことが大切です。
ステップ4：全員が納得できる条件を設定する
最後に、全員が納得できる具体的な条件を設定します。
条件設定の例
- 売却価格の条件
- 「査定額が〇〇万円以上なら売却する」
- 「〇〇万円以下なら、もう少し様子を見る」
- 売却時期の条件
- 「今年中に売却活動を開始する」
- 「買い手が見つかるまで最長1年待つ」
- 分配方法の条件
- 「売却益は3等分する」
- 「売却にかかる費用は、売却益から差し引いてから分配する」
- 感情的な折り合い
- 「思い出の品は、売却前に全員で分ける」
- 「家の写真やビデオを撮影して、記録に残す」
「公平性」を重視した分配方法
特に重要なのは、「公平性」です。
全員が「自分だけが損をしていない」と感じられる分配方法を選ぶことで、円満に進めることができます。
条件を文書化する
口約束だけでは、後でトラブルになる可能性があります。
できれば、合意した内容を簡単な文書にまとめ、全員で署名しておくと安心です。
これらの4つのステップを踏むことで、兄弟間で円満に売却を進めることができます。
次の章では、実際にこの方法で円満に解決できた事例をご紹介します。
円満に売却できた2つの事例
ここでは、実際に兄弟間で意見が分かれていたものの、正しい手順を踏むことで円満に売却できた2つの事例をご紹介します。
あなたと同じような状況の方が、どのように問題を解決したのか、ぜひ参考にしてください。
事例1：兄弟3人で共同相続した和歌山市内の実家を円満に売却
状況
田中さん（62歳・女性）、兄（65歳）、弟（58歳）の3人で、2年前に父親が亡くなり、和歌山市内の実家を共同相続しました。
- 物件：築40年の木造平屋
- 立地：和歌山市内、最寄り駅まで徒歩15分
- 固定資産税：年間約15万円（3人で分担）
- 管理費用：年間約10万円（草刈り、清掃など）
意見の対立
- 兄：「父との思い出があるから、できれば残したい」
- 弟：「固定資産税の負担が重いから、早く売却したい」
- 田中さん：「兄弟で揉めたくない。円満に進めたい」
2年間、話し合いを続けましたが、なかなか結論が出ませんでした。
解決のプロセス
田中さんは、夫のアドバイスもあり、地元の不動産業者に相談することにしました。
1. 全員で「現状確認」
不動産業者の担当者が、3人全員が集まる場で、以下の情報を提示しました：
- 固定資産税：年間約15万円
- 管理費用：年間約10万円
- 合計：年間約25万円の負担
- 築年数や立地から、今後の資産価値は下がる見込み
- 現在の査定額：約1,200万円
- 5年後の予想価格：約900万円（築45年になるため）
この「数字」を見て、兄も「このまま保有し続けるのは現実的ではない」と理解しました。
2. 専門家（不動産業者）に相談
不動産業者は、3つの選択肢を提示しました：
- ①換価分割：売却して現金を3等分
- ②代償分割：誰かが家を相続し、他の2人に現金を支払う
- ③現物分割：土地を分筆して分ける（この物件では現実的でない）
それぞれのメリット・デメリットを丁寧に説明してもらい、3人で冷静に比較しました。
3. 全員が納得できる方法を選択
話し合いの結果、以下の条件で合意しました：
- 換価分割（売却して現金を3等分）を選択
- 売却前に、父の思い出の品を全員で分ける
- 家の写真やビデオを撮影して、記録に残す
- 売却益は、売却にかかる費用を差し引いてから3等分
兄は「思い出は写真に残せば十分」と納得し、弟は「早く売却できる」ことで満足、田中さんは「全員が公平に利益を得られる」ことで安心しました。
4. 売却の実行
不動産業者が手続きをサポートし、以下の流れで売却が完了しました：
- 相続登記（名義変更）：約1ヶ月
- 売却活動：約3ヶ月
- 契約から決済：約2ヶ月
- 合計：約6ヶ月
結果
- 売却益：約1,200万円
- 売却にかかる費用（仲介手数料、税金など）：約100万円
- 手取り額：約1,100万円
- 1人あたり：約367万円
固定資産税や管理費の負担から解放され、全員が満足する結果となりました。
田中さんの声
「最初は兄弟で意見が分かれて不安でしたが、専門家に相談したことで、みんなが納得できる方法が見つかりました。今は、親の家を手放すことに罪悪感もなく、むしろ『良い判断だった』と思えています。」
事例2：意見が分かれていた姉妹が、専門家のサポートで合意
状況
佐藤さん（60歳・女性）、姉（63歳）の2人で、3年前に母親が亡くなり、和歌山県郊外の実家を共同相続しました。
- 物件：築35年の木造2階建て
- 立地：和歌山県郊外、最寄り駅まで車で15分
- 固定資産税：年間約12万円（2人で分担）
意見の対立
- 姉：「早く売却して、負担から解放されたい」
- 佐藤さん：「もう少し様子を見てから決めたい。今売って損をしたくない」
2年間、話し合いが進まず、固定資産税だけが負担になっていました。
解決のプロセス
姉が、知人の紹介で司法書士に相談したことがきっかけでした。
1. 専門家（司法書士）に相談
司法書士は、2人に対して以下のリスクを説明しました：
- このまま放置した場合のリスク
- 空き家の老朽化が進み、資産価値が下がる
- 近隣住民からのクレームや行政指導のリスク
- 固定資産税の負担が続く
- 売却のタイミング
- 築年数が経つほど売却価格は下がる
- 今なら買い手がつく可能性が高い
- 5年後には買い手が見つからない可能性も
この説明を聞いて、佐藤さんも「今が売却のタイミングだ」と納得しました。
2. 全員が納得できる条件を設定
2人で話し合い、以下の条件で合意しました：
- 不動産業者に査定を依頼する
- 査定額が800万円以上なら売却する
- 査定額が800万円未満なら、もう少し様子を見る
3. 売却の実行
不動産業者が査定を実施した結果、査定額は850万円でした。
条件を満たしたため、2人は売却を決定しました。
- 売却活動：約2ヶ月
- 契約から決済：約2ヶ月
- 合計：約4ヶ月
結果
- 売却益：約850万円
- 売却にかかる費用：約50万円
- 手取り額：約800万円
- 1人あたり：約400万円
佐藤さんの声
「最初は『もう少し待ちたい』と思っていましたが、専門家の説明を聞いて、『今が売却のタイミングだ』と納得できました。姉とも円満に話し合いができて、本当に良かったです。」
これらの事例からわかるように、専門家のサポートを活用し、正しい手順を踏むことで、兄弟間で円満に売却を進めることができます。
次の章では、兄弟との話し合いで確認すべき具体的なポイントをご紹介します。
兄弟との話し合いで確認すべき5つのポイント
ここまで、共同相続の基礎知識や円満に進めるためのステップをお伝えしてきました。
では、実際に兄弟と話し合う際、どんなポイントを確認すればいいのでしょうか？
ここでは、話し合いをスムーズに進めるための5つのポイントをご紹介します。これらを兄弟に共有すれば、建設的な話し合いができるはずです。
ポイント1：全員の希望を聞く
まず最初に、兄弟全員の希望を率直に聞くことが大切です。
- 「売りたい」
- 「残したい」
- 「様子を見たい」
どの意見も否定せず、まずは全員の考えを共有しましょう。
質問例
- 「あなたは、この家をどうしたいと思っている？」
- 「売却することに抵抗はある？」
- 「もし売却するなら、いつ頃がいいと思う？」
大切なのは「聞く姿勢」
この段階では、まだ結論を出す必要はありません。
全員が「自分の意見を聞いてもらえた」と感じることが、円満な話し合いの第一歩です。
ポイント2：現状のコストを確認する
次に、現状の維持費を具体的な数字で確認します。
確認すべき項目
- 固定資産税
- 年間〇〇万円
- 誰がいくら負担しているか
- 管理費用
- 草刈り：年〇回で〇万円
- 清掃：年〇回で〇万円
- 水道・電気の基本料金：年間〇万円
- 火災保険：年間〇万円
- 合計
- 年間〇〇万円の負担
- 10年間で〇〇万円の負担
「数字」で見ると、話がスムーズに進む
例えば、「年間20万円の維持費がかかっている」という事実を共有すれば、「このまま10年放置すると200万円の負担になる」という計算ができます。
こうした具体的な数字があると、「早めに売却した方がいい」という結論に、全員が納得しやすくなります。
ポイント3：物件の状態を把握する
建物の状態
- 築年数：〇〇年
- 雨漏りや外壁の劣化はあるか
- シロアリ被害はあるか
- 水回りや設備の状態はどうか
資産価値の見込み
- 現在の査定額：〇〇万円
- 5年後の予想価格：〇〇万円
「今売るか、後で売るか」の判断材料
物件の状態を把握することで、「今売るべきか、もう少し様子を見るべきか」の判断ができます。
特に、築年数が古く、老朽化が進んでいる場合は、「今が売却のタイミング」と考えるべきです。
ポイント4：選択肢を比較する
3つの分割方法を比較
- 換価分割：売却して現金を分ける
- 代償分割：誰かが相続し、他の人に現金を支払う
- 現物分割：土地を分筆して分ける
それぞれのメリット・デメリットを確認し、「どの方法が自分たちに合っているか」を話し合います。
「売却」以外の選択肢も検討
- 賃貸に出して家賃収入を得る
- リフォームして誰かが住む
- 一定期間保有してから売却する
ただし、これらの選択肢にもコストやリスクがあるため、慎重に検討する必要があります。
ポイント5：専門家に相談する意思を確認する
最後に、専門家に相談する意思があるかを確認します。
相談すべき専門家
- 司法書士：相続登記、法的手続き
- 税理士：相続税、譲渡所得税の相談
- 不動産業者：査定、売却活動、契約サポート
「一度、専門家に話を聞いてみよう」
兄弟だけで話し合うと、どうしても感情的になったり、誰かが主導権を握ったりしがちです。
専門家を間に入れることで、中立的な立場からアドバイスをもらうことができます。
「まずは一度、専門家に話を聞いてみよう」という提案をすることで、話し合いが前に進みやすくなります。
これらの5つのポイントを確認することで、兄弟間での話し合いがスムーズに進みます。
次の章では、信頼できる専門家の選び方について詳しく解説します。
信頼できる業者の選び方
兄弟間で「専門家に相談しよう」という合意ができたら、次は信頼できる業者を選ぶことが重要です。
不動産業者選びで失敗すると、「安く買い叩かれた」「強引に売却を迫られた」といったトラブルにつながる可能性があります。
ここでは、信頼できる業者を見分けるためのポイントをご紹介します。
地元（和歌山）での実績がある
地元事情に詳しい業者を選ぶ
和歌山のような地方では、地域ごとに不動産市場の特性が大きく異なります。
- 和歌山市内と郊外では、需要が全く違う
- 駅からの距離、周辺環境、学区などが価格に大きく影響する
- 地元の買い手のニーズを理解している
地元での実績が豊富な業者なら、こうした地域特性を理解しており、適正価格での売却をサポートしてくれます。
実績の確認方法
- ホームページで「和歌山での売却実績」を確認
- 「〇〇市での売却事例」が掲載されているか
- 地元の口コミサイトやGoogleレビューをチェック
共同相続の案件を多数サポートしている
共同相続の経験が豊富な業者を選ぶ
共同相続の売却は、通常の売却とは異なる複雑さがあります。
- 相続登記（名義変更）の手続き
- 兄弟間の合意形成のサポート
- 税金（相続税、譲渡所得税）の相談
こうした経験が豊富な業者なら、スムーズに手続きを進めてくれます。
確認方法
- 初回相談で「共同相続の案件を何件くらい扱っていますか？」と質問
- 「兄弟間で意見が分かれている場合、どうサポートしてくれますか？」と質問
「無理に売る必要はない」というスタンスを持っている
強引な営業をしない業者を選ぶ
信頼できる業者は、「無理に売る必要はありません」というスタンスを持っています。
- 「今すぐ売らないと損をする」と急かさない
- 「売却」以外の選択肢も提示してくれる
- デメリットやリスクも正直に説明してくれる
逆に、以下のような業者は要注意です：
- 初回相談で即決を迫る
- 「今だけ特別価格」などの甘い言葉を使う
- デメリットを説明しない
デメリットやリスクも正直に説明してくれる
正直な業者を選ぶ
信頼できる業者は、メリットだけでなく、デメリットやリスクも正直に説明してくれます。
説明してくれるべき内容
- 売却にかかる費用（仲介手数料、税金など）
- 売却にかかる期間（平均的な期間、最短・最長の事例）
- 売却価格の見込み（楽観的な予想だけでなく、現実的な予想も）
- 売却が難しい場合の対処法
「いいことばかり言う業者」は要注意
「絶対に高く売れます」「すぐに買い手が見つかります」といった甘い言葉ばかりを言う業者は、信頼できません。
現実的なリスクも含めて、正直に説明してくれる業者を選びましょう。
初回相談が無料で、気軽に相談できる
まずは無料相談で話を聞いてみる
多くの不動産業者は、初回相談を無料で受け付けています。
まずは気軽に相談してみて、以下のポイントを確認しましょう：
- 担当者の対応は丁寧か
- 質問に対して分かりやすく答えてくれるか
- 専門用語を使わず、図や例で説明してくれるか
- 「売る・売らない」を急かさないか
複数の業者に相談してみる
1社だけでなく、2〜3社に相談してみることをおすすめします。
比較することで、「どの業者が信頼できるか」が見えてきます。
口コミや評判を確認する
ネットで口コミをチェック
- Googleレビュー
- 不動産ポータルサイトの口コミ
- SNS（Facebook、Xなど）での評判
知人や友人に聞いてみる
- 「相続した家を売却した経験がある人」に、どの業者を使ったか聞いてみる
- 地元の人に、評判のいい業者を教えてもらう
信頼できる業者を選ぶことは、円満な売却の第一歩です。
間違うと大損！？不動産を売却する時の業者の正しい選び方では、さらに詳しい選び方のポイントを解説していますので、ぜひ参考にしてください。
また、もう迷わない！不動産の売却を考える時の相談先の探し方では、具体的な相談先の見つけ方についても紹介しています。
次の章では、「親の家を手放す」ことへの罪悪感を軽減する考え方についてお伝えします。
「親の家を手放す」ことへの罪悪感を軽減する
ここまで、共同相続の売却を円満に進めるための具体的な方法をお伝えしてきました。
でも、頭では「売却した方がいい」と分かっていても、心のどこかで「親の家を手放すのは申し訳ない」という罪悪感を感じていませんか？
この章では、そうした罪悪感を軽減し、前向きな気持ちで決断できるための考え方をお伝えします。
「手放すこと」は悪いことではない
親が望んでいたのは、あなたの幸せ
親が家を残してくれたのは、「あなたに負担をかけるため」ではありません。
親が本当に望んでいたのは、あなたが幸せに暮らすことです。
もし親が今の状況を見たら、こう言うのではないでしょうか？
「家のことで兄弟が揉めるくらいなら、売ってしまっていいよ」
「あなたたちが幸せなら、それでいいんだよ」
親の本当の願いは、家を残すことではなく、あなたが笑顔で暮らすことなのです。
適切なタイミングで売却することは、親への最後の責任
「放置する」方が、親に申し訳ない
空き家を放置して、老朽化が進み、近隣住民に迷惑をかける。
そんな状態になってしまう方が、親に対して申し訳ないのではないでしょうか？
適切なタイミングで売却することは、親への最後の責任です。
- 家を大切に使ってくれる新しい持ち主に引き継ぐ
- 近隣住民に迷惑をかけない
- 兄弟間の関係を良好に保つ
これらは、親が望んでいたことのはずです。
思い出は心の中に残る
「家」がなくなっても、「思い出」は消えない
親との思い出は、家という「物」の中にあるのではなく、あなたの「心」の中にあります。
家を手放しても、思い出が消えることはありません。
思い出を残す方法
もし「思い出を形に残したい」と思うなら、以下のような方法があります：
- 写真を撮る
- 家の外観、内観、庭など、思い出の場所を撮影
- 兄弟全員で集まって、最後の記念撮影
- ビデオを撮影する
- 家の中を歩きながら、思い出を語る
- 「ここでこんなことがあったね」と、兄弟で思い出話をする
- 思い出の品を残す
- 家具や食器など、思い出の品を兄弟で分ける
- 写真や手紙など、大切なものを保管する
こうした形で思い出を残せば、家を手放すことへの罪悪感も軽くなります。
兄弟全員が経済的・心理的な負担から解放される
「売却」は、全員にとってプラスになる
売却することで、以下のようなメリットがあります：
- 経済的な負担から解放される
- 固定資産税や管理費用がかからなくなる
- 売却益を受け取れる
- 心理的な負担から解放される
- 「いつまで管理を続けるんだろう」という不安がなくなる
- 「兄弟で揉めたくない」というストレスがなくなる
- 兄弟関係が良好に保たれる
- 不公平感がなくなる
- 「あの人は何もしてくれない」という不満がなくなる
「これで良かった」と思える心の区切り
売却が完了したとき、多くの方が「これで良かった」と感じます。
- 「長年の悩みが解決した」
- 「兄弟と円満に話し合いができた」
- 「親も喜んでくれているはず」
こうした前向きな気持ちで、新しい一歩を踏み出すことができます。
「今」が決断のとき
「いつか」ではなく、「今」
「いつか決断しよう」と思っていても、その「いつか」は永遠に来ません。
時間が経つほど、問題は複雑化し、解決が難しくなります。
「今」が決断のときです。
一人で悩まず、まずは兄弟と話し合い、専門家に相談してみましょう。
正しい情報と適切なサポートがあれば、必ず円満に解決できます。
まとめ：円満に進めるための3つのポイント
ここまで、兄弟間で円満に相続不動産を売却するための方法をお伝えしてきました。
最後に、もう一度、重要なポイントを確認しましょう。
1. 情報の共有：全員で現状を把握する
「数字」で客観的に把握する
- 固定資産税、管理費用の年間コスト
- 物件の状態（築年数、老朽化の程度）
- 今後の資産価値の見込み
感情的な話し合いになる前に、客観的な「数字」で現状を共有することで、冷静な判断ができるようになります。
2. 公平な選択肢の提示：複数の方法を比較する
3つの分割方法を理解する
- 換価分割：売却して現金を分ける
- 代償分割：誰かが相続し、他の人に現金を支払う
- 現物分割：土地を分筆して分ける
それぞれのメリット・デメリットを理解し、全員で検討することが大切です。
3. 専門家のサポート：中立的な立場でアドバイスをもらう
専門家を間に入れる
- 司法書士：相続登記、法的手続き
- 税理士：相続税、譲渡所得税の相談
- 不動産業者：査定、売却活動、契約サポート
兄弟だけで話し合うと、どうしても感情的になったり、誰かが主導権を握ったりしがちです。
専門家を間に入れることで、中立的な立場からアドバイスをもらうことができます。
次にすべきこと
まずは兄弟全員で「現状」を確認する
この記事で紹介した「確認すべき項目」を参考に、兄弟全員で現状を把握しましょう。
この記事の内容を兄弟に共有する
「こんな記事を見つけたんだけど、一度読んでみて」と、この記事を兄弟に共有してみてください。
共通の情報を持つことで、話し合いがスムーズに進みます。
専門家（不動産業者、司法書士）に無料相談する
「まずは一度、専門家に話を聞いてみよう」という提案をしてみましょう。
多くの業者は初回相談を無料で受け付けています。気軽に相談してみてください。
「話し合いの場」を設ける
兄弟全員が集まる機会を作り、この記事で紹介した「5つのポイント」を確認しながら話し合いましょう。
あなたは一人ではありません
相続した実家のことで、兄弟間で意見が分かれて悩んでいる。
そんなあなたは、決して一人ではありません。
同じような悩みを持つ方は、とても多いのです。
そして、正しい情報と適切なサポートがあれば、必ず円満に解決できます。
和歌山で共同相続の売却をサポートしてきた私たちが、あなたとご兄弟の「円満な解決」をお手伝いします。
まずは無料相談で、あなたの状況をお聞かせください。
一緒に、最適な方法を見つけましょう。
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補足：古い家の売却について
本記事では共同相続に焦点を当てましたが、田中さんのケースのように築40年の古い家を売却する場合、特有の課題もあります。
古い家でも売却できる理由
1. 土地の価値がある
建物が古くても、土地には価値があります。特に、和歌山市内のように立地が良い場所であれば、土地の需要は高いです。
2. リフォーム・リノベーション需要
最近では、古い家を安く購入し、自分好みにリフォームしたいという買い手も増えています。
3. 解体して新築を建てる
建物を解体し、新築を建てる前提で土地を購入する買い手もいます。
古い家を売却する際のポイント
1. 現状のまま売却するか、解体してから売却するか
- 現状のまま売却：解体費用がかからない、買い手が自由に活用できる
- 解体してから売却：土地として売りやすい、買い手が見つかりやすい
どちらが良いかは、物件の状態や立地によって異なります。不動産業者に相談して、最適な方法を選びましょう。
2. 建物の状態を正直に伝える
古い家を売却する際は、建物の状態（雨漏り、シロアリ被害など）を正直に伝えることが重要です。
隠して売却すると、後でトラブルになる可能性があります。
3. 「古い家だから売れない」と諦めない
「築40年の古い家なんて、誰も買わないだろう」と諦める必要はありません。
適切な価格設定と、信頼できる業者のサポートがあれば、古い家でも売却できます。
古い家こそ売れる！？上手に古い家を売る方法｜完全ガイドでは、古い家を売却するための具体的な方法を詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
よくある質問（FAQ）
最後に、共同相続の売却に関して、よく寄せられる質問にお答えします。
Q1. 相続登記（名義変更）は必ずしなければいけませんか？
A. はい、必ず必要です。
2024年4月から、相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、相続登記をしないと、不動産を売却することができません。
相続登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は5〜10万円程度です。
Q2. 兄弟の一人が反対している場合、どうすればいいですか？
A. まずは話し合いで合意を目指しましょう。
共同相続では、全員の合意がなければ売却できません。
反対している兄弟がいる場合は、以下の方法を試してみてください：
- 反対の理由を聞く
- なぜ反対しているのか、率直に聞いてみる
- 感情的な理由か、経済的な理由か、を理解する
- 専門家に相談する
- 専門家から、客観的な情報を提供してもらう
- 「このまま放置した場合のリスク」を説明してもらう
- 条件を設定する
- 「査定額が〇〇万円以上なら売却する」などの条件を設定
- 全員が納得できる条件を探す
それでも合意できない場合は、「共有物分割請求訴訟」という法的手続きもありますが、これは最後の手段です。まずは話し合いで解決を目指しましょう。
Q3. 売却にかかる費用はどのくらいですか？
A. 一般的に、売却価格の5〜10%程度です。
主な費用は以下の通りです：
- 仲介手数料
- 売却価格の3%+6万円+消費税（上限）
- 例：1,000万円で売却した場合、約39万円
- 相続登記費用
- 司法書士への報酬：5〜10万円
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
- 譲渡所得税
- 売却益が出た場合に課税される
- 税率は、所有期間によって異なる（短期：約39%、長期：約20%）
- ただし、相続した不動産には特例があり、税負担が軽減される場合も
- その他の費用
- 測量費用（必要な場合）：30〜50万円
- 解体費用（必要な場合）：100〜200万円
詳しい費用は、不動産業者や税理士に相談して確認しましょう。
Q4. 売却にかかる期間はどのくらいですか？
A. 一般的に、4〜6ヶ月程度です。
売却の流れと期間の目安は以下の通りです：
- 相続登記（名義変更）：約1ヶ月
- 不動産業者との契約：約1週間
- 売却活動：約2〜4ヶ月
- 契約から決済：約1〜2ヶ月
ただし、物件の状態や立地、価格設定によって、期間は大きく変わります。
- 人気のある立地や適正価格なら、1〜2ヶ月で売れることも
- 条件が悪い物件や高すぎる価格設定だと、1年以上かかることも
Q5. 遠方に住んでいて、何度も和歌山に行けません。どうすればいいですか？
A. オンラインや郵送で手続きを進めることも可能です。
最近では、多くの不動産業者が、遠方に住んでいる方向けのサポートを提供しています：
- オンライン相談
- ZoomやLINEビデオ通話での相談
- メールやLINEでのやり取り
- 郵送での契約
- 契約書類を郵送でやり取り
- 本人確認は、運転免許証のコピーなどで対応
- 代理人の活用
- 兄弟の誰かを代理人として手続きを進める
- 司法書士に代理を依頼する
ただし、重要な契約（売買契約など）は、できれば一度は現地に行くことをおすすめします。
Q6. 売却せずに、賃貸に出すことはできますか？
A. 可能ですが、共同相続の場合は注意が必要です。
賃貸に出す場合も、共同相続人全員の合意が必要です。
また、以下のような課題もあります：
- リフォーム費用
- 古い家を賃貸に出すには、リフォームが必要な場合が多い
- 費用は数十万円〜数百万円
- 管理の負担
- 入居者対応、修繕対応などの管理が必要
- 管理会社に委託する場合、家賃の5〜10%の手数料
- 空室リスク
- 入居者が見つからない期間は、家賃収入がない
- 固定資産税や管理費用は継続して発生
- 売却時の制約
- 入居者がいる状態では、売却が難しい
- 売却する場合、入居者に退去してもらう必要がある
賃貸に出すことを検討する場合は、これらのリスクも含めて、慎重に判断しましょう。
Q7. 兄弟の一人が海外に住んでいます。どうすればいいですか？
A. 手続きは可能ですが、追加の書類が必要になります。
海外に住んでいる相続人がいる場合、以下の書類が必要になります：
- 在留証明書
- 現地の日本大使館・領事館で取得
- 署名証明書
- 現地の日本大使館・領事館で取得
- 印鑑証明書の代わり
- 海外では印鑑証明書が取得できないため、署名証明書で代用
手続きが複雑になるため、司法書士に相談することをおすすめします。
Q8. 相続税はかかりますか？
A. 相続財産の総額によって異なります。
相続税には「基礎控除」があり、以下の計算式で算出されます：
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
例：
- 相続人が3人の場合：3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
- 相続財産の総額が4,800万円以下なら、相続税はかからない
ただし、不動産以外の財産（預貯金、株式など）も含めて計算する必要があります。
詳しくは、税理士に相談して確認しましょう。
Q9. 売却益が出た場合、税金はかかりますか？
A. はい、譲渡所得税がかかります。
売却益（譲渡所得）が出た場合、以下の税金がかかります：
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用
- 取得費：購入時の価格、相続の場合は被相続人の取得費を引き継ぐ
- 譲渡費用：仲介手数料、測量費用など
税率
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：約39%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：約20%
ただし、相続した不動産には「相続税の取得費加算の特例」などの特例があり、税負担が軽減される場合があります。
詳しくは、税理士に相談しましょう。
Q10. 「特定空き家」に指定されると、どうなりますか？
A. 固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
「空家等対策特別措置法」により、管理が不十分な空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に指定される基準
- 倒壊の危険がある
- 衛生上有害である
- 景観を著しく損なっている
- 周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている
指定されると
- 固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が適用されなくなる
- 固定資産税が最大6倍に
- 行政から改善命令が出され、従わない場合は強制的に取り壊される
- 取り壊し費用は所有者負担
対策
- 定期的に管理する（草刈り、清掃など）
- 早めに売却を検討する
- 専門家に相談する
最後に：一歩を踏み出す勇気
ここまで長い記事をお読みいただき、ありがとうございました。
相続した実家のことで、兄弟間で意見が分かれて悩んでいる。
そんなあなたの不安や焦り、罪悪感、そして「何とかしたい」という気持ちが、少しでも軽くなっていれば幸いです。
「完璧な答え」はなくていい
兄弟間の話し合いでは、「全員が100%満足する答え」を見つけることは難しいかもしれません。
でも、それでいいのです。
大切なのは、「全員が納得できる答え」を見つけることです。
- 「この方法なら、みんなが公平だと感じられる」
- 「この条件なら、みんなが前に進める」
そんな答えを、一緒に探していきましょう。
あなたは一人ではありません
同じような悩みを持つ方は、とても多いのです。
そして、正しい情報と適切なサポートがあれば、必ず円満に解決できます。
和歌山で共同相続の売却をサポートしてきた私たちが、あなたとご兄弟の「円満な解決」をお手伝いします。
まずは小さな一歩から
「兄弟全員で話し合う」のは、ハードルが高いかもしれません。
それなら、まずは小さな一歩から始めましょう。
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どんな小さな一歩でも、前に進むことが大切です。
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